成都溫江光華大道商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(20頁(yè))-wenkub
2023-03-07 02:25:14 本頁(yè)面
【正文】 道區(qū)域快速成長(zhǎng)起來(lái) ， 從溫江老城區(qū)到高新西區(qū)的無(wú)縫對(duì)接的開(kāi)發(fā)鏈起碼在悄然成形 。 從三大片區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，新城片區(qū)集中了溫江在建在售的絕大部分項(xiàng)目， 且 住宅價(jià)格最高，項(xiàng)目的整體品質(zhì)和銷(xiāo)售情況等都要明顯好于溫江城區(qū)其他區(qū)域的項(xiàng)目。 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理、固定回報(bào)、翹腳老板的字眼早就讓投資者司空見(jiàn)慣并沒(méi)有了敏感度，太多的固定回報(bào)不兌現(xiàn)事件讓投資者對(duì)開(kāi)發(fā)商失去了信心，但這一套方法在置信的國(guó)色天鄉(xiāng)卻依然有效。 繁華時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) ： 最高售價(jià) 15000 元 /㎡，最低 7000 元 /㎡，可自行出租也可委托項(xiàng)目招商部統(tǒng)一招商，但都系獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，各自為陣，雖地處溫江核心位置，并引 進(jìn) 國(guó)美坐鎮(zhèn)，但終因其經(jīng)營(yíng)管理與營(yíng)銷(xiāo)欠火候， 致使 一樓租金從 3090 元 /月 /㎡ 不等 ， 與銷(xiāo)售價(jià)格的回報(bào)不匹配， 且步行內(nèi)街大量空置。建筑設(shè)計(jì)上結(jié)合了成都本地的自然環(huán)境與生活習(xí)慣。香草國(guó) 際 ： 該 項(xiàng)目 是由藍(lán)光開(kāi)發(fā)的，只因?yàn)榇硕舜笈放葡M(fèi)者。該項(xiàng)目的配套主要依賴(lài)于奧林匹克花園、家樂(lè)福商業(yè)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于緊鄰大 型公園，且有幾幢可以看到公園內(nèi)。 森宇 但從交通上看，目前交通還不大方便。位于中央的別墅因?yàn)閼?hù)戶(hù)臨水而幾乎全部賣(mài)完，電梯公寓的一期也全部賣(mài)完，二期排號(hào)也因客戶(hù)太多而暫時(shí)中止。該項(xiàng)目的多層下面部分設(shè)計(jì)了臨街商業(yè)以作為小區(qū)配套。主要產(chǎn)品有第三代臺(tái)地式疊拼別墅、花園洋房、 云嶺電梯洋房。 利貞 項(xiàng)目一期為多層建筑， 入戶(hù)花園、屋頂花園、退臺(tái) 皆有體現(xiàn)。該項(xiàng)目位于光華大道三段，與花博會(huì)會(huì)館、七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校相臨，占地規(guī)模達(dá)到 560 畝，容積率僅 ， 是 目前溫江容積率最低的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。 珠江國(guó)際花園： 珠江國(guó)際花 園位于光華大道花博會(huì)旁、江安河畔，溫江區(qū)政府新城市廣場(chǎng)對(duì)面 ， 集住宅、商業(yè)、酒店式公寓于 一體。項(xiàng)目以 “ 森林 ” 為主題的規(guī)劃，組團(tuán)通過(guò)森林分割形成四大環(huán)島。 金河谷： 項(xiàng)目 北臨光華大道，南臨規(guī)劃中的華星南 路，西與成都七中隔七星路相望，東 緊鄰 江安河。項(xiàng)目 中規(guī)劃有 150 米沿江安河親水商業(yè)街區(qū)， 300 米沿光華大道步行商業(yè)街區(qū)，配 7500 ㎡集中大型商業(yè)中心 可供業(yè)主及周邊住戶(hù)作為生活配套。建筑為現(xiàn)代法式風(fēng)格， 打造的 現(xiàn)代人居的高端住所。街區(qū)內(nèi) 遍布西式酒吧、咖啡吧、西餐吧、茶坊、酒樓、歐式小酒店、本土特色小吃、娛樂(lè)會(huì)所、保健會(huì)所、兒童游樂(lè)以及出售帶有濃郁異域風(fēng)情的各種工藝品的精致小店。 邊城香格里 214959㎡ 1299戶(hù) 2021 未開(kāi)盤(pán) 現(xiàn)售樓部處 (臨光華大道 )為未來(lái)的商業(yè)配套 ,共二層 (設(shè)咖啡廳 \會(huì)所等 ),二期 后面設(shè)置小面積臨街商鋪 教育：成都七中 健身：大型游泳池 購(gòu)物：家樂(lè)福及規(guī)劃中的 100畝商業(yè)區(qū) 萬(wàn)灣樹(shù) 65000㎡ 600戶(hù) 2021年底 均價(jià) 2250元 /㎡ 臨街商鋪 教育：成都七中 購(gòu)物：家樂(lè)福及規(guī)劃中的100畝商業(yè)區(qū) 泰基花溪谷 220210㎡ 1100戶(hù) 2021年 均價(jià) 3450元 /㎡ 臨湖商業(yè)街區(qū) 教育：涌泉鎮(zhèn)小學(xué)、成都七中實(shí)驗(yàn)學(xué)校分布項(xiàng)目周邊，名校教育成就孩子未來(lái)； 利貞境界 50000㎡ 450戶(hù) 2021年 4月 均價(jià) 3300元 /㎡ 二期配有二層的中小型商業(yè)。區(qū)域配套：項(xiàng)目周邊的基本生活配套相對(duì)滯后，特別是在就醫(yī)、購(gòu)物、餐飲等方面表現(xiàn)突出。 銷(xiāo)售狀況： 隨著區(qū)域認(rèn)同度的提高和人居環(huán)境的肯定， 目前 光華大道 多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售順暢，周期較短。價(jià)格走勢(shì)：區(qū)域項(xiàng)目普通住宅均價(jià)在 3500— 4500 元 /平方米之間；并呈逐步走高的發(fā)展態(tài)勢(shì)。具分析，前期業(yè)主入住率少的原因有二，一是 項(xiàng)目自 身養(yǎng)老型產(chǎn)業(yè) 定位 ，渡假客戶(hù)與投資客戶(hù)占大部分，現(xiàn)入住客戶(hù)大都是養(yǎng)老者；二是一、二期交房時(shí)項(xiàng)目四周一遍荒蕪，了無(wú)人煙，周邊沒(méi) 有 生活配套，只能依賴(lài)于溫江、成都和高爾夫球場(chǎng)后應(yīng)季銷(xiāo)售的農(nóng)民街。 區(qū)域大量樓盤(pán)迅速 開(kāi)發(fā) ，良好的銷(xiāo)售 進(jìn)度 是提高區(qū)域人口最直接的方式，從區(qū)域現(xiàn)有的人口數(shù)量到三年后區(qū)域的預(yù)測(cè)人口數(shù)量將會(huì)是一個(gè)質(zhì)的飛躍， 為本項(xiàng)目 的 商業(yè)物業(yè) 啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)后 提供了最 有力的基礎(chǔ)保障 。 五 、 發(fā)展分析 區(qū)域發(fā)展 高檔生態(tài)居住區(qū) 根據(jù)成都市相關(guān)政府部門(mén)規(guī)定，光華片區(qū)將是政府重點(diǎn)打造的居住區(qū)域，三環(huán)路外側(cè)沿線將興建青羊區(qū)行政辦公中心，西面則將興建溫江區(qū)行政辦公商務(wù)中 心 ； 由于光華大道呈帶狀試發(fā)展， 逐漸向兩邊輻射擴(kuò)展。而 2021 年拍出的最貴的一宗地塊，價(jià)格已達(dá)到 135 萬(wàn)元 /畝， 作 為整個(gè)大成都片區(qū)土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域，近 5000 余畝土地成功拍賣(mài)，使得溫江一躍成為眾多開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的關(guān)注焦點(diǎn)。 區(qū)域 土地 量?jī)r(jià) 走勢(shì)圖 30507901020304050607080901002021 2021 2021土地放量( 百畝)價(jià)格( 萬(wàn)元) 區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)走勢(shì)： 萬(wàn)科、和記黃埔、珠江投資、藍(lán)光等各大品牌開(kāi)發(fā)商云集于此，大大帶動(dòng)了該片區(qū)房?jī)r(jià)的提升。 普通電梯銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)： 16002600350045000100020213000400050002021年 2021年 2021年 2021年價(jià)格( 千元/ 平方米) 居住人口 分析 光華大道沿線現(xiàn)有樓盤(pán)戶(hù)數(shù)與未來(lái) 居住人口 統(tǒng)計(jì)一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 (㎡ ) 總戶(hù)數(shù) 入住人口估算 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 (㎡ ) 總戶(hù)數(shù) 入住人口估算 金河谷 680000 5000 17500 香瑞湖 220210 1064 3724 邊城香格里 214959 1299 錦繡森鄰 159000 1100 3850 萬(wàn)灣樹(shù) 65000 600 2100 仁和春天大 道 158000 3600 12600 泰基花溪谷 220210 1100 3850 依云鎮(zhèn) 500000 596 2086 利貞境界 50000 450 1575 香頌島 126000 15
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