【導(dǎo)讀】金地國(guó)際花園位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路郎家園15號(hào)，地處國(guó)貿(mào)商圈，比1：1；地上面積約為萬(wàn)平方米，最高達(dá)34層，100米高。區(qū)域的高貴風(fēng)格；繼而對(duì)后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。諧融入的管理格局，體現(xiàn)VIP服務(wù)理念，彰顯尊貴。質(zhì)量管理體系，通過(guò)職業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)合金地國(guó)際花園的實(shí)際情況，全面落實(shí)達(dá)到“國(guó)優(yōu)”物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)。滿足業(yè)戶潛在需求，將是金地國(guó)際花園管理處整體工作核心。為金地國(guó)際花園每一戶建立服務(wù)檔案，對(duì)每一位業(yè)戶通過(guò)。的了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析，針對(duì)性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息，在金地國(guó)際花園的管理中通過(guò)以國(guó)際酒店業(yè)通行的服。我們將通過(guò)成立“業(yè)戶應(yīng)急服務(wù)隊(duì)”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)戶需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)戶提供及時(shí)滿意的即時(shí)服務(wù)。園區(qū)的正常生活等，充分尊重業(yè)戶的私密空間。物業(yè)的實(shí)際狀況和業(yè)戶需求，使金地國(guó)際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化，樹(shù)立北京市物業(yè)管理新典范。

　　

【正文】 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 變壓器 日常維護(hù) 每天 監(jiān)控溫度和電磁噪聲 達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常 定期維護(hù) 半年 清潔絕緣子和器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓以及低壓對(duì)地?cái)?shù)據(jù)。（停電） 高壓開(kāi)關(guān)柜 日常維護(hù) 每日 柜體清潔 高壓斷路器工作正常，接地刀正常 每周 檢查接地線 定期維護(hù) 1 年 維護(hù)斷路器和接地刀 低壓配電柜 日常維護(hù) 每日 檢查母排接線和空氣開(kāi)關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài) 使用正常，安全無(wú)故障 定期維護(hù) 半年 更換配件，清潔柜體 無(wú)功補(bǔ)償柜 日常維護(hù) 每周 調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體 功率因數(shù)能達(dá)到 以上 定期維護(hù) 半年 測(cè)試功率因數(shù)和更換配件 給排水管 日常維護(hù) 每周 及時(shí)維修和補(bǔ)漏 暢通無(wú)滴漏 定期維護(hù) 1 年 檢修閥門和管道、刷漆 公用水箱 日常維護(hù) 每周 檢漏和維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護(hù) 半年 清洗和消毒 軟化水處理系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 及時(shí)維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護(hù) 半年 清洗和消毒 生活泵 日常維護(hù) 每天 檢查水封是否滲水，電機(jī)同軸度和運(yùn)行狀態(tài) 水泵機(jī)組使用正常，安全無(wú)故障 定 期維護(hù) 半年 更換水封和電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油 閉路電視監(jiān)控 日常維護(hù) 每周 檢查鏡頭和電路 圖像清楚、工作正常 定期維護(hù) 半年 更換配件和檢測(cè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 80 頁(yè) 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 衛(wèi)星天線 日常維護(hù) 每天 及時(shí)維修 使用正常、信號(hào)清晰 定期維護(hù) 半年 檢測(cè)信號(hào)輸出 音響設(shè)備 日常維護(hù) 每天 及時(shí)維修 輸入無(wú)噪聲、輸出聲音正常 定期維護(hù) 每季度 檢測(cè)功放和揚(yáng)聲器和話筒 空調(diào) 日常維護(hù) 每日 過(guò)濾網(wǎng)清洗、維修 空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。 定期維護(hù) 每季度 加制冷液和檢修電路 消防監(jiān)控智能系統(tǒng) 日 常維護(hù) 每天 每月抽檢煙感總數(shù)量的 5%測(cè)試 消防系統(tǒng)的煙感和 溫 感 達(dá) 到 要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常 定期維護(hù) 1 年 測(cè)試系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能和更換配件 消防加壓泵 日常維護(hù) 每周 點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸以及滿載電流 起動(dòng)正常、無(wú)故障 定期維護(hù) 半年 更換水封及軸承 消防噴淋系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 測(cè)濕式報(bào)警器和檢查閥門 報(bào)警動(dòng)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常 定期維護(hù) 半年 油漆管道和末端放水測(cè)試 1211 滅火系統(tǒng) 日常維護(hù) 每日 檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路 系統(tǒng)工作正常不誤報(bào) 定期維護(hù) 半年 測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能 電 梯 日常維護(hù) 每天 電梯運(yùn)行正常無(wú)安全隱患轎廂監(jiān) 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 80 頁(yè) 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 定期維護(hù) 半月 對(duì)照維保公司制度標(biāo)準(zhǔn)對(duì)安全回路運(yùn)行部件檢查、清潔，更換磨損部件，導(dǎo)軌加油 控完好求救對(duì)講系統(tǒng)完好 *保養(yǎng)時(shí)避開(kāi)用梯高峰 中水系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查處理站水泵運(yùn)行狀況 化學(xué)處理池加藥 正常運(yùn)行、安全無(wú)故障 定期維護(hù) 每季 停機(jī)保養(yǎng)更換磨損件加潤(rùn)滑油清理水處理池雜物沉積物 熱交換系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 交換泵有無(wú)滲漏，溫度是否正常、清潔衛(wèi)生 正常運(yùn)行、安全無(wú)故障 定期維護(hù) 每月 停機(jī)保養(yǎng)加潤(rùn)滑油更換配件管道閥門防銹處理 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況每天清潔衛(wèi)生故障及時(shí)處理 系統(tǒng)運(yùn)行可靠、靈敏、記費(fèi)準(zhǔn)確 定期維護(hù) 每月 電器線路檢測(cè)開(kāi)箱內(nèi)部緊固除塵機(jī)械活動(dòng)部件加油調(diào)校更換磨損件 紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng) 日常維護(hù) 每周 檢查雙？頭，電路，清潔 報(bào)警靈敏、系統(tǒng)可靠無(wú)故障 定期維護(hù) 半年 更換配件、檢測(cè)線路、調(diào)校靈敏度 可視對(duì)講系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 檢查電控門、主分機(jī)呼叫清潔衛(wèi)生故障及時(shí)排除 系統(tǒng)無(wú)安全隱患運(yùn)行狀態(tài)良好 定期維護(hù) 每月 檢測(cè)線路、主機(jī)狀態(tài)、備用電源、門鎖及更換公用密碼、監(jiān)視頭 公共照明系統(tǒng) 日常維護(hù) 每天 維修更換燈頭、燈泡、開(kāi)關(guān) 完好亮燈率 98% 定期維護(hù) 一年 對(duì)外圍燈桿刷漆、樓內(nèi)燈罩清潔檢查測(cè)試電器線路 房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 80 頁(yè) 項(xiàng)目 方式 方案 標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果 檢查周期 內(nèi)容 外墻面 日常維修 每月 維修破損、清洗污 跡 無(wú)損壞、無(wú)污跡 定期保養(yǎng) 1 年 翻新、清洗 樓梯間及通道 日常維修 每天 及時(shí)維修、更換 整潔、無(wú)損壞 定期保養(yǎng) 1 年 粉刷、修補(bǔ) 屋面 日常維修 1 月 及時(shí)維修、補(bǔ)漏 無(wú)損壞、無(wú)滲漏 定期保養(yǎng) 2 年 翻新 道路及綠化帶 日常維修 每天 路面修補(bǔ)（綠化帶除草、修剪和澆灌 綠化帶整潔無(wú)損壞 定期保養(yǎng) 半年 路面刷漆 溝渠、池地下排水道 日常維修 每月 及時(shí)維修、（清理） 破損和堵塞 暢通、無(wú)損壞 定期保養(yǎng) 半年 清理淤泥、修理 五 、 人員配備和培訓(xùn) A、金地國(guó)際花園管理處組織機(jī)構(gòu)圖 金地物業(yè)管理有限公司北京分公司 金地國(guó)際花園管理處經(jīng)理 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 80 頁(yè) B、人員素質(zhì)要求； 鑒于金地國(guó)際花園為涉外銷售樓盤的特點(diǎn)，業(yè) 戶組成趨于國(guó)際化；整體面向各大企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)等高收入、高素質(zhì)家庭的市場(chǎng)定位； 國(guó)際花園管理處人員組建指導(dǎo)思想： “一流的服務(wù)首先要依靠具備一流服務(wù)素質(zhì)的人來(lái)實(shí)現(xiàn)！” 主要崗位人員素質(zhì)要求： 國(guó)際花園管理處經(jīng)理 具備大本或同等以上學(xué)歷，持國(guó)家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作五年以上或在涉外星級(jí)酒店從事服務(wù)管理工作至少三年以上，熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉物業(yè)及酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的組織、溝通、協(xié)調(diào)及決策能力，熟悉涉外酒店服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語(yǔ)交流能力，具備主持全面工 作的豐富經(jīng)驗(yàn)和能力。 經(jīng)理肋理 財(cái) 務(wù) 物業(yè)部長(zhǎng) 行 政 助 理 保安員 環(huán)境主管 安全 主 管 社區(qū)化主管 客戶服務(wù)主管 維修主管 工程主管 運(yùn)行管理員 綠化員 保潔員 維修員 工程主任 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 80 頁(yè) 國(guó)際花園管理處經(jīng)理助理 具備大專以上學(xué)歷，持國(guó)家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作三年以上或在涉外星級(jí)酒店從事服務(wù)管理工作兩年以上 ,熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作，熟悉物業(yè)及了解酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，有良好的溝通能力，熟悉涉外服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語(yǔ)交流能力和良好的管理、協(xié)調(diào)能力。 國(guó)際花園管理處行政助理 具備大專以上學(xué)歷，有在大型企事業(yè)單位從事行政管理兩年以上經(jīng)驗(yàn)，具備良好的中英文寫作功底，熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)， 熟悉 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作；具備良好的組織協(xié)調(diào)能力。 國(guó)際花園客服部總監(jiān) 具備大專以上學(xué)歷，持國(guó)家物業(yè)管理上崗證書，從事物業(yè)管理工作二年以上或具有多年從事涉外星級(jí)酒店服務(wù)管理工作經(jīng)驗(yàn) ,具有中級(jí)以上相關(guān)服務(wù)等級(jí)證書，熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)；熟悉物業(yè)及酒店服務(wù)流程、程序及標(biāo)準(zhǔn)，具備良好的溝通能力，熟悉涉外服務(wù)規(guī)程及具備相關(guān)服務(wù)技能，具備外語(yǔ)交流能力，具備良好的管理、協(xié)調(diào)能力。 國(guó)際花園大堂助理 具備中專以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)良好，性格溫和，語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)，思維敏捷，觀察力強(qiáng)；了解計(jì)算機(jī)基本操作， 具有一定從事服務(wù)性工作經(jīng)驗(yàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 80 頁(yè) 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 具備大專以上學(xué)歷，財(cái)會(huì)或相關(guān)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)畢業(yè)，取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書，具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)或具備會(huì)計(jì)師以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格；熟悉國(guó)家財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)、方針、政策和制度，掌握現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí)；客觀公正，堅(jiān)持原則，廉潔奉公；有很強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。掌握計(jì)算機(jī)日常應(yīng)用，熟練運(yùn)用 OFFICE 軟件，熟練使用財(cái)務(wù)軟件。 出納員 具備中專以上或同等文化程度，具有安全、防范意識(shí)，有較強(qiáng)的記憶力及應(yīng)變能力。品德優(yōu)良，不貪圖私利，具有較好的心理素質(zhì)，工作細(xì)致、責(zé)任心強(qiáng)。掌握基本的電腦 操作方法。 工程部經(jīng)理 具備大專學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；從事水、電運(yùn)行管理和設(shè)備管理五年以上，有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力。 設(shè)備管理工程師 具有大專以上學(xué)歷或取得中級(jí)（含中級(jí)）以上職稱；從事設(shè)備管理工作 5 年以上，對(duì)設(shè)備管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 保衛(wèi)部長(zhǎng) 具備大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理治安保衛(wèi)工作至少 3 年，熟悉并掌握安全管理的知識(shí)及有關(guān)條例、法規(guī)等。 物業(yè)管理部長(zhǎng) 具備大專以上學(xué)歷，有在大型企事業(yè)單位從同類工作三年以上經(jīng)驗(yàn)，熟悉國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)，熟悉 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作； 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 80 頁(yè) 具備良好的組織協(xié)調(diào)能力 。 C、金地國(guó)際花園人員配置及人工測(cè)算 部 門 職 位 崗 位 年 薪（萬(wàn)元） 說(shuō) 明 管 理 處 經(jīng)理 1 10 參照北京星級(jí)酒店相關(guān)崗位結(jié)合金地公司薪酬體系設(shè)置 經(jīng)理助理 1 7 均含計(jì)提三費(fèi)和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 行 政 部 部長(zhǎng) 1 6 會(huì)計(jì) 1 出納 2 3*2=6 文秘 1 3 保 安 部 部長(zhǎng) 1 6 安 全督察 3 *3=6 保安員 53 *12*53= 環(huán) 境 管 理 部 部長(zhǎng) 1 6 園藝師 2 *2= 大堂保潔 7 *7= 保潔班長(zhǎng) 3 1． 1*3= 外環(huán)境保潔 8 *8= 內(nèi)環(huán)境保潔 20 *20= 地庫(kù)保潔 2 *2= 工 程 部 部 長(zhǎng) 1 6 消防中控室 3 *3=