【正文】 營運資金周轉率是表明一定時期企業(yè)擁有的營運資金，平均每元能創(chuàng)造的經營收入。它是經營收入與平均運營資金的比值。其計算公式如下： 運營資金周轉率 = 經營收入 / 平均運營資金其中： 平均運營資金 =（期初運營資金+期末運營資金）/ 229 / 74 運營資金 = 流動資產 — 流動負債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經營收入為 270000 元，期初流動資產為50910 元，期末流動資產為 59100 元，期初流動負債為 15000 元，期末流動負債為 21000 元，該公司 2022 年營運資金周轉率的計算如下：平均營運資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運資金周轉率 = 270000 / 37005 = 該公司營運資金周轉率為 ，說明公司擁有的營運資金每元能創(chuàng)造的經營收入為 元。該比率越高越好。（四）總資產周轉率總資產周轉率表明企業(yè)一定時期的全部資產平均每元獲得經營收入的水平。它是經營收入與平均資產總額的比值。計算公式如下： 總資產周轉率 = 經營收入 / 平均資產總額其中： 平均資產總額 =（期初資產總額+期末資產總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經營收入為 270000 元，期初資產總額80310 元，期末資產總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產周轉率的計算如下： 平均資產總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產周轉率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產周轉率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。但該指標應與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。盈利能力比率主要包括：經營凈利率、經營毛利率、凈資產收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。（一） 經營凈利率經營凈利率是指凈利與經營收入的比值，反映企業(yè)經營收入的獲利能力，即每元經營收入可以獲得的利潤。其計算公式如下：30 / 74 經營凈利率 = 凈利潤 / 經營收入 * 100%根據表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年經營凈利率計算如下： 經營凈利率 = 23144 / 57400 * 100% = %（二） 經營毛利率經營毛利率是毛利占經營收入的百分比，其中毛利是指經營收入與經營成本的差。經營毛利率，表示每一元經營收入扣除經營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。其計算公式如下：經營毛利率 =（經營收入—經營成本）/ 經營收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產收益率凈資產收益率是凈利潤與平均凈資產（所有者權益）的百分比，也叫凈值報酬率或權益報酬率。其計算公式如下： 凈資產收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產 * 100%其中： 平均凈資產 =（年初凈資產—年末凈資產）/ 2根據表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產收益率計算如下： 平均凈資產 =（208456+）/ 2 = 凈資產收益率 = 23144 / *100% = %凈資產收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。它是投資者進行投資決策時的一個重要依據。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權益總額與期初所有者權益總額的比值。其計算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權益總額 / 期初所有者權益總額根據表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 31 / 74資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標。當該指標等于 1 時，說明資本保值；當該指標小于 1 時，說明資本減值；當該指標大于 1 時，說明資本增值，而且指標越大越好。（五） 資本收益率資本收益率是反映企業(yè)運用投資者投入資金獲取收益能力的指標。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。其計算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實收資本 * 100%根據表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。它是凈利潤與全部成本、費用的比值。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100%其中： 全部成本、費用 = 經營成本+營業(yè)費用+管理費用+財務費用 根據表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關系，比率越大，表明經濟效益越好，反之，經濟效益就越差。 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標一、營業(yè)稅評估指標（一）常見問題評估指標32 / 74問題一： 指標 1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比 ％納 稅 總 額營 業(yè) 稅＝營 業(yè) 稅 占 納 稅 總 額 比 重 10*分析：由于物業(yè)管理公司的經營特點，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。如果出現幅度較大的增減，列為異常。例：對某物業(yè)管理公司進行納稅評估時，其 2022 年、2022 年營業(yè)稅入庫金額（利用 SPSS 抓取大系統數據）分別為 元和 96720 元，納稅總額分別為 元和 元，計算營業(yè)稅占納稅總額比重，2022 年為%，2022 年為 %，相差 %，可判斷該公司營業(yè)稅繳納存在問題。后經檢查驗證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費 元，以及維修管理費 元，合計 元，在“其他應收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 指標 2. 資產負債表中“預收帳款”科目變化趨勢對比分析：存在較大數額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產負債表中“預收賬款”科目 2022年期末數 元，2022 年期末數為 元，相差 元。經檢查發(fā)現該公司將 2022 年收取大廈電話用戶的服務費收入 元，取得的餐費收入 12703 元計入“預收帳款”科目，未結轉“營業(yè)收入” ，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，補繳營業(yè)稅 元。 指標 3. 資產負債表中“其他應付款”科目變化趨勢對比分析：該科目記載除應付票據、應付賬款、應付工資等以外的應付、暫收其他單位的款項，通過與上年對比，根據變化趨勢進行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。 指標 4. 資產負債表中應收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應 收 款上 期 應 收 賬 款 上 期 其 他 應 收 款上 期 應 收 賬 款－他 應 收 款本 年 應 收 賬 款 ＋ 本 年 其應 收 賬 款 增 長 率 ＝ 10*??33 / 74％上 期 營 業(yè) 稅 稅本 年 營 業(yè) 稅 － 上 期 營 業(yè)營 業(yè) 稅 增 長 率 ＝ 10*分析：應收賬款增長率應在一定范圍內小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。評估人員應注意“應收賬款”科目中是否存在應稅項目，是否存在多提壞帳準備。例：某高檔公寓小區(qū)物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年營業(yè)稅入庫額分別為 元和 元，營業(yè)稅增長率為 %，兩年“應收賬款”及“其他應收款”科目合計分別為 元和 元，應收賬款增長率畸高，為 %。由此判斷該公司 2022 年“應收賬款”和“其他應收款”科目中可能含有應稅收入，而未結轉營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。檢查反饋結果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費用，如：水費、電費、燃氣費、收視費等，加收的手續(xù)費，將手續(xù)費收入全部計入“其他應收款”科目，未繳納營業(yè)稅。問題二： 指標 5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 ％某 行 業(yè) 管 理 費 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費 用 利 潤 率 10*分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。（二）特殊問題評估指標問題一： 指標 6. 現金流量表中經營活動的現金流入與營業(yè)稅計稅依據的對比分析：如果現金流量表中經營活動的現金流入＞營業(yè)稅的計稅依據，則判斷存在異常。問題二： 指標 7. “營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務收入”科目變化趨勢對比分析：將“營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務收入”與上年對比，變化過大的列為異常。問題三： 指標 8. 資產負債表中貨幣資金的變化率同營業(yè)收入的變化率比較34 / 74％％可 比 期 末 營 業(yè) 收 入比 期 末 營 業(yè) 收 入可 比 期 初 營 業(yè) 收 入 － 可　 　 　 　 ％ －期 末 貨 幣 資 金 幣 資 金期 初 貨 幣 資 金 － 期 末 貨　 　 　 　 201*0?分析：大于 20%可視為企業(yè)在營業(yè)稅繳納方面存在疑點。問題四： 指標 9. 企業(yè)所得稅申報表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經營）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。問題五： 指標 10. “營業(yè)收入”與“預收帳款”科目變化趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經營特點，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內各月的收入差異不大。如果“營業(yè)收入”與“預收帳款”科目出現幅度較大的增減，列為異常，應關注營業(yè)稅是否如實繳納。二、個人所得稅評估指標（一）常見問題評估指標問題一： 指標 11. “管理費用”和“營業(yè)費用”變動趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經營特點，其工資支出也相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內各月的差異不大。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現幅度較大的增減，應關注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關注個人所得稅計算問題。 例：某單位 2022 年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為 18720 元，是按照“工資、薪金所得”稅目計算繳納個人所得稅，應按“勞務報酬所得”稅目補繳個人所得稅。根據《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務總局關于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。問題二： 指標 12. 工資薪金項目平均負擔率35 / 74 工資薪金項目平均負擔率= %10*當 期 職 工 人 數當 期 工 資 總 額 目 個 人 所 得 稅 總 額當 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項分析：如果企業(yè)工資薪金項目平均負擔率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項目平均負擔率，則判斷個人所得稅繳納情況異常。 指標 13. 人均應納稅所得額人均應納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個人所得稅為零申報的，判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2022 年全年職工工資總額為 元，期末職工人數 39 人，人均應納稅所得額等于 元。2022 年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個人所得稅繳納存在問題。. 指標 14. “管理費用 ”、 “營業(yè)費用”增減變動率與個人所得稅增減變動率對比≤0%10*上 年 個 人 所 得 稅上 年 個 人 所 得 稅本 年 個 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費用” 、 “營業(yè)費用”中工資、補助性質的支出全年數為 元和 元，增長率等于 %，而個人所得稅繳納數均是 元，個人所得稅增長率為零。個人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補助、過節(jié)費等計入“管理費用” 、 “營業(yè)費用” ，未按規(guī)定繳納個人所得稅。 指標 15. 企業(yè)年度個人所得稅均為零申報的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評估指標問題一：同指標 1215問題二：同指標 1215指標 16. 資產負債表“應付股利”科目變動分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關注“應付股利”科目的變動。36 / 74三、企業(yè)所得稅評估指標（一）常見問題評估指標問題一： 指標 17. 銷售（營業(yè)）成本增長率分析：銷售（營業(yè)）成本增長率大于 20%的可判斷為存在異常。指標 18. 管理費用增長率分析：管理費用增長率大于 20%的可判斷為存在異常。 指標 19. 銷售（營業(yè)）費用增長率分析：銷售（營業(yè)）費用增長率大于 30%的可判