【正文】 95 應付工資 73 2500 2500 其他應收款 7 500 500 應付福利費 74 2022 2700 預收賬款 8 應付股利 75 0 應收補貼款 9 應交稅金 76 2400 存貨 10 11500 20260 其他應交款 80 700 待攤費用 11 400 400 其他應付款 81 400 400 一年內到期的長期債券投資 21 預提費用 82 2022 2750 其他流動資產 24 預計負債 83 流動資產合計 31 139265 195205 一年內到期的長期負債 86長期投資： 其他流動負債 90 長期股權投資 32 100000 100000 流動負債合計 100 76000 長期債權投資 34 長期負債： 長期投資合計 38 100000 100000 長期借款 101 90000 90000固定資產： 應付債券 102 固定資產原價 39 90000 50000 長期應付款 103 減：累計折舊 40 20220 10000 專項應付款 106 固定資產凈值 41 70000 40000 代管基金 107 30000 47500 減：固定資產減值準備 42 其他長期負債 108 固定資產凈額 43 70000 40000 長期負債合計 110 120220 147500 固定資產清理 46 遞延稅項： 固定資產購建支出 47 55000 55000 遞延稅款貸項 111 固定資產合計 50 125000 95000 負債合計 114 196000 24 / 74無形資產及其他資產： 所有者權益： 無形資產 51 20220 18000 實收資本 115 202200 202200 長期待攤費用 52 20200 18200 減：已歸還投資 116 其他長期資產 53 實收資本凈額 117 202200 202200 無形資產及其他資產合計 60 40200 36200 資本公積 118遞延稅項： 盈余公積 119 5000 遞延稅款借項 61 其中：法定公益金 120 未分配利潤 121 3456 22137 所有者權益合計 122 208456 資產總計 67 404465 426405 負債和所有者權益合計 135 404465 426405表 42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位：元項 目 行次 本月數（略） 本年累計數一、經營收入 1 57400 減：經營成本 2 11660 經營稅金及附加 3 二、經營利潤 4 加：其他業(yè)務利潤 5 2564 減：經營費用 6 1000 管理費用 7 10110 財務費用 8 12022三、營業(yè)利潤 9 加：投資收益 10 6000 補貼收入 11 營業(yè)外收入 12 5000 減：營業(yè)外支出 13四、利潤總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤 16 23144二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標分析、構成分析和質量分析等。22 / 74趨勢分析法是指將一個企業(yè)連續(xù)若干期的會計報表，比較各項目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財務狀況和經營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。第五節(jié) 房產稅（城市房地產稅）涉稅問題一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產產權，未記入“固定資產”科目，未按規(guī)定%%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 36常 見 問 題特 殊 問 題21 / 74繳納房產稅（城市房地產稅） 。（二） 不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。 ”第九條:“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。二、特殊問題（一） 價外費用未作計稅依據 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據申報繳納營業(yè)稅。 ”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為 5%。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務） 、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人） ，應當按照本條例繳納營業(yè)稅。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預收賬款”造成少繳稅款的占%，計入“其他應付款”的占 %，計入“應付賬款”和“長期應付款”的占 %，計入“應收賬款”及“其他應收款”的占 %。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從 2022 年我市地稅系統實施稅務檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了 50 個案例進行統計分析。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數量*單位稅額 摩托車應納稅額=應稅車輛數量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計算 根據《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內河流、湖泊或領?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產行為稅。三、城市房地產稅的計算 根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》 （中央人民政府政務院政財字第 133 號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。第四節(jié) 房產稅（城市房地產稅）及相關稅費的計算 一、房產稅的計算 如果企業(yè)擁有房產產權，需繳納房產稅，如果企業(yè)擁有土地使用權，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）納稅義務人所在地不在 2 項范圍內的，稅率為 1%。值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應稅行為時，應分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費等各項業(yè)務而收取的手續(xù)費。 （3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。 對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金” ，憑其持有的北京市財政局統一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。如公共性服務費收入和公眾代辦性服務費收入，平時均采用預收方式，按照這一原則，必須采用權責發(fā)生制原則每期結轉收入，不能以收付實現制代替權責發(fā)生制。二、物業(yè)管理費的測算物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務收費標準，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項費用收費標準，單位為元/（月 m2） i = 分項項數∑ = 各項費用算術求和6 / 74三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應遵循實現原則。如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。不同的物業(yè)管理公司所服務的對象不盡相同，因而承擔的業(yè)務也有差別，但歸結起來，大致如圖所示：3 / 74三、物業(yè)管理的經營特點商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因此，在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個介紹。 物業(yè)管理服務，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產權人、使用人相關的其他服務。 工業(yè)物業(yè)。限于作者的理論水平和經驗，此手冊中的錯誤在所難免，歡迎大家批 評和建議，以便我 們對《 納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》進行修改和完善。本手冊的編寫，本著 “改善首都經濟發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務機關與納稅人和諧的新型征納關系” 的原則，對提高稅源監(jiān)控能力、實現稅收科學管理具有重要意義。我市地稅系統自 2022 年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務檢查，其有問題率高達 92%，這 就說明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問題。手冊以物 業(yè)管理業(yè) 稅務檢查案例為依據，運用會計學、 統計學的分析方法，建立納稅評估指標。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。在我國，有人根據實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經過政府特許經營。二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動。主營業(yè)務收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入等。 (3) 商業(yè)用房經營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動所取得的收入。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經營收入確認原則規(guī)定為“企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現” 。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關稅費的計算一、營業(yè)稅相關規(guī)定（一）計稅依據 根據《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[1997]386 號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的管理費。（二）代辦性質的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務而取得的服務性收入，按 5%征收營業(yè)稅。上述 2 項收入，屬于服務業(yè)收入，按 5%征收營業(yè)稅。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。企業(yè)所得稅還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）以下的，暫減按 18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過 3 萬元至 10 萬元（含 10 萬元）的，暫減按 27%的稅率計算繳納所得稅。11 / 74二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務院令第 17 號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，按規(guī)定稅額征收的一種稅。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》 （國務院令第 224 號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。 ”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。 ”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納稅額。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務） 、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 35常 見 問 題特 殊 問 題20 / 74（二） 未結轉營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款” 、 “應付賬款” 、 “其他應付款” 、 “長期應付款” 、 “應收賬款” 、 “其他應收款”往來科目，不結轉“營業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。稅務機關也可以通過財務分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務指標的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。它是指企業(yè)償還各種短期負債和長期負債能力的分析。 發(fā)展趨勢分析。它主要是通過企業(yè)資產的流動性及其金額大