【正文】 科目。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。 ”造成少繳納營業(yè)稅 元。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，17 / 74都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。 ”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 ”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費附加 元。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。 ”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。如圖 33 所示。圖 3271%18%7% 4%營 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個 人 所 得 稅其 他 稅 種15 / 74一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對營業(yè)稅涉稅問題進(jìn)行分析。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個人所得稅占 %，其他稅種合計占 %，如圖 32 所示。在被抽取的50 個案例中，有問題 46 戶，有問題率達(dá)到 92%，如圖 31 所示。計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 224 號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,13 / 74 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)海口岸的船舶，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米年稅額 10元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米年稅額 元。11 / 74二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 17 號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除 30%的余值為計稅依據(jù)，稅率為 %。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）以下的，暫減按 18%的稅率計算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬元至 10 萬元（含 10 萬元）的，暫減按 27%的稅率計算繳納所得稅。10 / 74第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》 （財法字[1994]第3 號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為 7%、5%、1%。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。4 項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。上述 2 項收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按 5%征收營業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。 代辦收費取得的收入。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按 5%征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ?，按時列支，暫不征收營業(yè)稅。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。如：保潔費、停車費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費等。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[2022]59 號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》 （建住房[1998]213 號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” 。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[1997]386 號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實7 / 74體。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價款結(jié)算賬單確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)” 。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等?！?商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價值的長期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不 ４、舒適性能庫存 ５、安全性特點　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營 以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合 　管理模式３、委托經(jīng)營 ?。?、制定管理計劃 １、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內(nèi)容　 ５、考核、評估與質(zhì)量管理　 　 ６、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)　 　 全社會的文明和進(jìn)步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn)4 / 74一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動。業(yè)主可以是個人、集體、國家。 （參見《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)2 / 74務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386 號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員對已竣工驗收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。在我國，有人根據(jù)實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等。包括工業(yè)廠房、倉庫等。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。 納稅評估處1 / 74 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) ............................