【正文】 低；經(jīng)營周期長，流動比率就需相應(yīng)增加。通常認(rèn)為，流動比率在2:1左右即屬適當(dāng)。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負(fù)債總額的比值。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動性及其金額大小表現(xiàn)的。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負(fù)債能力的比率。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財務(wù)比率。（四）財務(wù)分析的一般步驟 財務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對決策有幫助的信息。 發(fā)展趨勢分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。盈利能力分析是財務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 盈利能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長期負(fù)債能力的分析。根據(jù)報表使用者的目的和側(cè)重點不同，財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。趨勢分析法可用絕對指標(biāo)，也可用相對指標(biāo)。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關(guān)項目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。稅務(wù)機關(guān)也可以通過財務(wù)分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務(wù)指標(biāo)的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)一、財務(wù)分析概述（一）財務(wù)分析的概念 財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關(guān)和全面的財務(wù)信息。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。（二）重復(fù)列支成本、費用在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。二、特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定。”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。記入“營業(yè)外收入”科目。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅?！?。案例4： ，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅?！辫b于以上規(guī)定。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅?！保谖鍡l納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當(dāng)天的規(guī)定。截止2002年9月?！钡囊?guī)定。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。如圖33所示。一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題%，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。從查補稅款分布看，%，%，%，%，如圖32所示。在被抽取的50個案例中，有問題46戶，有問題率達到92%，如圖31所示。計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率, 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令1992年第13號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，%，對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除30%的余值為計稅依據(jù)，%。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》（京稅三[1994]217號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為7%、5%、1%。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。4項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。上述2項收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按5%征收營業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。 代辦收費取得的收入。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5%征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，專款專用，按時列支，暫不征收營業(yè)稅。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。如：保潔費、停車費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費等。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價款結(jié)算賬單確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)”。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認(rèn)營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等?！∩虡I(yè)物業(yè)居住物業(yè)特點１、需要良好的商業(yè)氛圍１、使用價值的長期性２、追求設(shè)施的先進性２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不４、舒適性能庫存５、安全性?。?、耐久性分類１、辦公物業(yè)１、普通住宅２、酒店物業(yè)２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè)３、公寓４、娛樂休閑物業(yè)４、別墅管理模式１、自建自營以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合?。?、委托經(jīng)營　管理內(nèi)容１、制定管理計劃１、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物針策略的制定業(yè)管理工作２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系４、投訴、糾紛與緊急事故的處理　５、考核、評估與質(zhì)量管理　?。丁f(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進　　全社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn)一、