【正文】 應(yīng)就低；經(jīng)營周期長，流動比率就需相應(yīng)增加。通常認為，流動比率在2:1左右即屬適當。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負債總額的比值。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動性及其金額大小表現(xiàn)的。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負債能力的比率。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財務(wù)比率。（四）財務(wù)分析的一般步驟 財務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對決策有幫助的信息。 發(fā)展趨勢分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。盈利能力分析是財務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 盈利能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負債和長期負債能力的分析。根據(jù)報表使用者的目的和側(cè)重點不同，財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。趨勢分析法可用絕對指標，也可用相對指標。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關(guān)項目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。稅務(wù)機關(guān)也可以通過財務(wù)分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務(wù)指標的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標一、財務(wù)分析概述（一）財務(wù)分析的概念 財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，揭示有關(guān)指標之間的關(guān)系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關(guān)和全面的財務(wù)信息。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。（二）重復(fù)列支成本、費用在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001 年12月支付管理人員誤餐補貼73656元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），應(yīng)調(diào)增利潤。二、特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定?！钡谖鍡l：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。記入“營業(yè)外收入”科目。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。”。案例4： ，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅?！辫b于以上規(guī)定。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天?！钡谒臈l“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。（2）該單位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天的規(guī)定。截止2002年9月?！钡囊?guī)定。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。如圖33所示。一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題%，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。從查補稅款分布看，%，%，%，%，如圖32所示。在被抽取的50個案例中，有問題46戶，有問題率達到92%，如圖31所示。計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率, 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令1992年第13號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，%，對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；。二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除30%的余值為計稅依據(jù)，%。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》（京稅三[1994]217號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為7%、5%、1%。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。4項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。上述2項收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按5%征收營業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。 代辦收費取得的收入。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按5%征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ?，按時列支，暫不征收營業(yè)稅。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。如：保潔費、停車費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費等。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認定。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認可的工程價款結(jié)算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等?！∩虡I(yè)物業(yè)居住物業(yè)特點１、需要良好的商業(yè)氛圍１、使用價值的長期性２、追求設(shè)施的先進性２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不４、舒適性能庫存５、安全性　６、耐久性分類１、辦公物業(yè)１、普通住宅２、酒店物業(yè)２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè)３、公寓４、娛樂休閑物業(yè)４、別墅管理模式１、自建自營以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合　３、委托經(jīng)營　管理內(nèi)容１、制定管理計劃１、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物針策略的制定業(yè)管理工作２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系４、投訴、糾紛與緊急事故的處理　５、考核、評估與質(zhì)量管理　　６、協(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進　　全社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認