【正文】 轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。 ”造成少繳納營業(yè)稅 元。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，17 / 75都是城市維護建設稅的納稅義務人。 ”第九條“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 ”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納稅額。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計入“應收帳款”科目，未計應稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費附加 元。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。 ”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。如圖 33 所示。圖 3271%18%7% 4%營 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個 人 所 得 稅其 他 稅 種15 / 75一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款” 、 “應付賬款” 、 “其他應付款” 、 “長期應付款” 、 “應收賬款” 、 “其他應收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅問題進行分析。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個人所得稅占 %，其他稅種合計占 %，如圖 32 所示。在被抽取的50 個案例中，有問題 46 戶，有問題率達到 92%，如圖 31 所示。計算公式：應納稅額=計稅依據(jù)稅率。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》 （國務院令第 224 號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。計算公式： 應納稅額=計稅金額*稅率,13 / 75 應納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務院令第 11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額 10元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米年稅額 元。11 / 75二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務院令第 17 號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除 30%的余值為計稅依據(jù)，稅率為 %。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應相應繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。應注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。企業(yè)所得稅還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）以下的，暫減按 18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過 3 萬元至 10 萬元（含 10 萬元）的，暫減按 27%的稅率計算繳納所得稅。10 / 75第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》 （財法字[1994]第3 號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。 （二）納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。稅率分別為 7%、5%、1%。 計算公式:應納稅額=營業(yè)額稅率。4 項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。上述 2 項收入，屬于服務業(yè)收入，按 5%征收營業(yè)稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務場所的收入。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務收入。 代辦收費取得的收入。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務而取得的服務性收入，按 5%征收營業(yè)稅。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ茫磿r列支，暫不征收營業(yè)稅。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。如：保潔費、停車費、保安費、公共設施養(yǎng)護費等。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的管理費。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務機關統(tǒng)一印制的服務業(yè)專用發(fā)票。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認定。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[2022]59 號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設部、財政部《關于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》 （建住房[1998]213 號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金” 。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關稅費的計算一、營業(yè)稅相關規(guī)定（一）計稅依據(jù) 根據(jù)《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[1997]386 號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實7 / 75體。（二）物業(yè)大修收入，應當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽訂認可的工程價款結(jié)算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應作為營業(yè)收入處理。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認原則規(guī)定為“企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)” 。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權轉(zhuǎn)讓，也有使用權轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務收入處理。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施取得的收入。主營業(yè)務收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。包括主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入和投資收益等?！?商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價值的長期性２、追求設施的先進性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不 ４、舒適性能庫存 ５、安全性特點　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營 以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合 　管理模式３、委托經(jīng)營 ?。?、制定管理計劃 １、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內(nèi)容　 ５、考核、評估與質(zhì)量管理　 　 ６、協(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進　 　 全社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認4 / 75一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務等收到的收入。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，主要是“服務性”的，寓管理、經(jīng)營于服務之中。二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動。業(yè)主可以是個人、集體、國家。 （參見《關于對物業(yè)管理服務業(yè)2 / 75務征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386 號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機構(gòu)和人員對已竣工驗收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為產(chǎn)權使用人提供全方位的綜合服務。在我國，有人根據(jù)實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。包括車站、機場、醫(yī)院、學校等。包括工業(yè)廠房、倉庫等。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關的設備、設施和場地。 納稅評估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認 ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認 ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 ........