【正文】 0 2022 應(yīng)收利息 5 代收款項(xiàng) 72 4000 4000 應(yīng)收賬款 6 26865 20895 應(yīng)付工資 73 2500 2500 其他應(yīng)收款 7 500 500 應(yīng)付福利費(fèi) 74 2022 2700 預(yù)收賬款 8 應(yīng)付股利 75 0 應(yīng)收補(bǔ)貼款 9 應(yīng)交稅金 76 2400 存貨 10 11500 20260 其他應(yīng)交款 80 700 待攤費(fèi)用 11 400 400 其他應(yīng)付款 81 400 400 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資 21 預(yù)提費(fèi)用 82 2022 2750 其他流動(dòng)資產(chǎn) 24 預(yù)計(jì)負(fù)債 83 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 31 139265 195205 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 86長(zhǎng)期投資： 其他流動(dòng)負(fù)債 90 長(zhǎng)期股權(quán)投資 32 100000 100000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 100 76000 長(zhǎng)期債權(quán)投資 34 長(zhǎng)期負(fù)債： 長(zhǎng)期投資合計(jì) 38 100000 100000 長(zhǎng)期借款 101 90000 90000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券 102 固定資產(chǎn)原價(jià) 39 90000 50000 長(zhǎng)期應(yīng)付款 103 減：累計(jì)折舊 40 20220 10000 專項(xiàng)應(yīng)付款 106 固定資產(chǎn)凈值 41 70000 40000 代管基金 107 30000 4750024 / 75 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 42 其他長(zhǎng)期負(fù)債 108 固定資產(chǎn)凈額 43 70000 40000 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì) 110 120220 147500 固定資產(chǎn)清理 46 遞延稅項(xiàng)： 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 47 55000 55000 遞延稅款貸項(xiàng) 111 固定資產(chǎn)合計(jì) 50 125000 95000 負(fù)債合計(jì) 114 196000 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 所有者權(quán)益： 無(wú)形資產(chǎn) 51 20220 18000 實(shí)收資本 115 202200 202200 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 52 20200 18200 減：已歸還投資 116 其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 53 實(shí)收資本凈額 117 202200 202200 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì) 60 40200 36200 資本公積 118遞延稅項(xiàng)： 盈余公積 119 5000 遞延稅款借項(xiàng) 61 其中：法定公益金 120 未分配利潤(rùn) 121 3456 22137 所有者權(quán)益合計(jì) 122 208456 資產(chǎn)總計(jì) 67 404465 426405 負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì) 135 404465 426405表 42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位：元項(xiàng) 目 行次 本月數(shù)（略） 本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營(yíng)收入 1 57400 減：經(jīng)營(yíng)成本 2 11660 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 4 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 5 2564 減：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 6 1000 管理費(fèi)用 7 10110 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 12022三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 9 加：投資收益 10 6000 補(bǔ)貼收入 11 營(yíng)業(yè)外收入 12 5000 減：營(yíng)業(yè)外支出 13四、利潤(rùn)總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤(rùn) 16 2314425 / 75二、償債能力償債能力分析主要是通過(guò)償債能力比率來(lái)分析的。它是對(duì)企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤(rùn)的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。趨勢(shì)分析法是指將一個(gè)企業(yè)連續(xù)若干期的會(huì)計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的增減變化及發(fā)展趨勢(shì)。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題%%%%%%%%%%%問(wèn) 題 一 問(wèn) 題 二圖 36常 見(jiàn) 問(wèn) 題特 殊 問(wèn) 題21 / 75一、常見(jiàn)問(wèn)題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。（二） 不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。 ”第九條:“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。二、特殊問(wèn)題（一） 價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 ”及營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人） ，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。在這類問(wèn)題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 %。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從 2022 年我市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了 50 個(gè)案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號(hào)令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》 （中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第 133 號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）納稅義務(wù)人所在地不在 2 項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為 1%。值得注意的是，當(dāng)物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時(shí)，應(yīng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費(fèi)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費(fèi)。 （3）收取的維修費(fèi)用，包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” ，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書(shū)》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。如公共性服務(wù)費(fèi)收入和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時(shí)均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理企業(yè)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月 m2） i = 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑ = 各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和6 / 75三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來(lái)，大致如圖所示：3 / 75三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類型，因此，在此僅對(duì)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個(gè)介紹。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。 工業(yè)物業(yè)。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的錯(cuò)誤在所難免，歡迎大家批 評(píng)和建議，以便我 們對(duì)《 納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。本手冊(cè)的編寫(xiě)，本著 “改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系” 的原則，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。我市地稅系統(tǒng)自 2022 年起至今對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率高達(dá) 92%，這 就說(shuō)明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問(wèn)題。手冊(cè)以物 業(yè)管理業(yè) 稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、 統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。在我國(guó)，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入等。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)” 。第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》 （京地稅營(yíng)[1997]386 號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門(mén)收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算以下兩項(xiàng)均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。上述 2 項(xiàng)收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3 萬(wàn)元（含 3 萬(wàn)元）以下的，暫減按 18%的稅率計(jì)算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過(guò) 3 萬(wàn)元至 10 萬(wàn)元（含 10 萬(wàn)元）的，暫減按 27%的稅率計(jì)算繳納所得稅。11 / 75二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國(guó)務(wù)院令第 17 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。按照外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積，以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》 （國(guó)務(wù)院令第 224 號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營(yíng)業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對(duì)營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析。 ”的規(guī)定，造成少繳營(yíng)業(yè)稅 元。 ”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題一、常見(jiàn)問(wèn)題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過(guò)財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債能力的分析。 發(fā)展趨勢(shì)分析。它主要是通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。一般情況