【正文】 指標(biāo) 18. 管理費用增長率分析：管理費用增長率大于 20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo) 15. 企業(yè)年度個人所得稅均為零申報的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評估指標(biāo)問題一：同指標(biāo) 1215問題二：同指標(biāo) 121536 / 75指標(biāo) 16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費用” 、 “營業(yè)費用”中工資、補(bǔ)助性質(zhì)的支出全年數(shù)為 元和 元，增長率等于 %，而個人所得稅繳納數(shù)均是 元，個人所得稅增長率為零。2022 年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個人所得稅繳納存在問題。 指標(biāo) 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個人所得稅為零申報的，判斷為存在異常。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務(wù)總35 / 75局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個人所得稅 1584 元。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關(guān)注個人所得稅計算問題。如果“營業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營業(yè)稅是否如實繳納。問題四： 指標(biāo) 9. 企業(yè)所得稅申報表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。問題二： 指標(biāo) 7. “營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢對比34 / 75分析：將“營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對比，變化過大的列為異常。問題二： 指標(biāo) 5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 ％某 行 業(yè) 管 理 費 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費 用 利 潤 率 10*分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。由此判斷該公司 2022 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。評估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢對比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收33 / 75其他單位的款項，通過與上年對比，根據(jù)變化趨勢進(jìn)行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。后經(jīng)檢查驗證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費 元，以及維修管理費 元，合計 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100%其中： 全部成本、費用 = 經(jīng)營成本+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。當(dāng)該指標(biāo)等于 1 時，說明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于 1 時，說明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1 時，說明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。經(jīng)營毛利率，表示每一元經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。（一） 經(jīng)營凈利率經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。盈利能力比率是反映企30 / 75業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。它是經(jīng)營收入與平均資產(chǎn)總額的比值。該比率越高越好。它是經(jīng)營收入與平均運營資金的比值。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應(yīng)收賬款為11400 元，期末應(yīng)收賬款為 17100 元，則該公司 2022 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時間。它是經(jīng)營收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。因為，在成本利潤相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營成本為 150000 元，期初存貨為30000 元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。營運能力比率是反映企業(yè)管理者對現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運營能力的比率。保持長期債務(wù)不超過營運資金，就不會因這種變化而造成流動資產(chǎn)小于流動負(fù)債，從而使長期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。其計算公式如下：長期負(fù)債與運營資金比率 = 長期負(fù)債 /（流動資產(chǎn)—流動負(fù)債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長期債務(wù)不應(yīng)超過營運資金。在固定資產(chǎn)總額大于長期負(fù)債的情況下，它反映企業(yè)有較強(qiáng)的償還長期負(fù)債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長期負(fù)債，必須動用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。其計算公式如下：27 / 75長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計折舊后的凈額。這時，所有者權(quán)益比率越小，對投資者越有利。其計算公式如下： 所有者權(quán)益比率 = 所有者權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債比率之和應(yīng)該等于 100%。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項指標(biāo)。其計算公式如下 資產(chǎn)負(fù)債率 = 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長期償債能力的一個主要指標(biāo)。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負(fù)債的比值。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史26 / 75水平，予以判斷和評價。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產(chǎn)—存貨）/ 流動負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 速動比率速動比率，亦稱酸性測試比率。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動比率相應(yīng)就低；經(jīng)營周期長，流動比率就需相應(yīng)增加。通常認(rèn)為，流動比率在 2:1 左右即屬適當(dāng)。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負(fù)債總額的比值。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動性及其金額大小表現(xiàn)的。（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負(fù)債能力的比率。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財務(wù)比率。（四）財務(wù)分析的一般步驟 財務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；23 / 75進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對決策有幫助的信息。 發(fā)展趨勢分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。盈利能力分析是財務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 盈利能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長期負(fù)債能力的分析。根據(jù)報表使用者的目的和側(cè)重點不同，財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。趨勢分析法可用絕對指標(biāo)，也可用相對指標(biāo)。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關(guān)項目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過財務(wù)分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務(wù)指標(biāo)的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標(biāo)一、財務(wù)分析概述（一）財務(wù)分析的概念 財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關(guān)和全面的財務(wù)信息。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。（二）重復(fù)列支成本、費用在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計入“管理費用” ，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個人所得稅 1584 元。第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 元。 ”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入