【正文】 問題二： 指標 5. 成本費用利 潤率與行業(yè)平均值對比 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè)
。由此判斷該公司 2020 年“應收賬款”和“其他應收款”科目中可能含有應稅收入，而未結轉營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。評估人員應注意“應收賬款”科目中是否存在應稅項目，是否存在多提壞帳準備。 指標 3. 資產(chǎn)負債表中“其他應付款”科目變化趨勢對比 分析：該科目記載 除應付票據(jù)、應付賬款、應付工資等以外的應付、暫收 其他單位的款項，通過與上年對比，根據(jù)變化趨勢進行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。 例：某單位 2020 年至 2020 年間，資產(chǎn)負債表中“預收賬款”科目 2020 年期末數(shù) 元， 2020 年期末數(shù)為 元，相差 元。后經(jīng)檢查驗證，該公司 2020 年 1012 月收取物業(yè)管理費 元，以及維修管理費行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 32 元，合計 元，在“其他應收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100% 其中： 全部成本、費用 = 經(jīng)營成本 +營業(yè)費用 +管理費用 +財務費用 根據(jù)表 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12020 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利 潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關系，比率越大，表明經(jīng)濟效益越好，反之，經(jīng)濟效益就越差。 （六） 成本利潤率 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 31 成本利 潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。當該指標等于 1時，說明資本保值； 當該指標小于 1時，說明資本減值；當該指標大于 1時，說明資本增值，而且指標越大越好。 （四） 資本保值增值率 資本保值增值率是指期末所有者權益總額與期初所有者權益總額的比值。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100% 其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn) — 年末凈資產(chǎn)） / 2 根據(jù)表 4 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（ 208456+） / 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = % 凈資產(chǎn)收益率越高，說明 投資者投入資金的效益越好，反之，則差。經(jīng)營毛利率，表示每一元經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。 （一） 經(jīng)營凈利率 經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。但 該指標應與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。它是經(jīng)營收入與平均資產(chǎn) 總額的比值。該比率越高越好。它是經(jīng)營收入與平均運營資金的比值。 ***物業(yè)管理有限公司 2020 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應收賬款為11400 元，期末應收賬款為 17100 元，則該公司 2020 年應收賬款周轉率及周轉天數(shù)計算如下： 應收帳款平均余額 =（ 11400+17100） / 2 = 14250 應收賬款周轉率 = 270000 / 14250 = 應收賬款周轉天數(shù) = 360 / = 19 一般來說，應收賬款周轉率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè) 收賬效率高，償債能力強；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應收賬款上。應收賬款周轉天數(shù)，表示從取得應收賬款的權利到收回款項轉換為現(xiàn)金所需要的時間。它是經(jīng)營收入與 應收賬款平均余額的比值。因為，在成本利潤相同的情 況下，存貨周轉率越高，獲利就越大。其計算公式如下： 存貨周轉天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360 ***物業(yè)管理有限公司 2020 年度經(jīng)營成本為 150000 元，期初存貨為 30000元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉指標的計算如下： 存貨平均余額 = （ 30000+24000） / 2 = 27000 存貨周轉率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉率與企業(yè)的獲利能力有直接關系。 （一）存貨周轉率 存貨周轉率是反映一定時期存貨資產(chǎn)的周轉次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營能力強弱及存貨是否適量的指標。營運能力 比率是反映企業(yè)管理者對現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運營能力的比率。保持長期債務不超過營運資金，就不行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 27 會因這種變化而造成流動資產(chǎn)小于流動負債，從而使長期債權人和短期債權人感到貸款有安全保障。其計算公式如下： 長期負債與運營資金比率 = 長期負債 /（流動資產(chǎn) — 流動負債） = 147500 /（ 195205— ） = 1 一般情況下，長期債務不應超過營運資金。在固定資產(chǎn)總額大于長期負債的情況下，它反映企業(yè)有較強的償還長期負債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長期負債，必須動用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權人安全保障的程度較弱。其計算公式如下： 長期負債與固定資產(chǎn)比率 = 長期負債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計折舊 后的凈額。這時，所有者權益比率越小，對投資者越有利。其計 算公式如下： 所有者權益比率 = 所有者權益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 = 所有者權益比率與資產(chǎn)負債比率之和應該等于 100%。 所有者權益比率 所有者權益比率是投資者最為關心的一項指標。其計算公式如下 資產(chǎn)負債率 = 負債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46% 資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)長期償債能力的一個主要指標。 資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關系。 （二）長期償債能力 長期償債能力比率是指償還長期負債本金和支付利息能力的比率。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負債的比值。因此，應參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評價。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產(chǎn) — 存貨） / 流動負債 = （ 195205— 20260） / = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 速動比率 速動比率，亦稱酸性測試 比率。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動比率相應就低；經(jīng)營周期長，流動比率就需相應增加。通常認為，流動比率在 2:1 左右即屬適當。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負債總額的比值。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動性及其金額大小表現(xiàn)的。 （一）短期償債能力比率 短期償 債能力比率是反映償還流動負債能力的比率。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務能力的財務比率。 （四）財務分析的一般步驟 財務分析的一般步驟如下： 明確分析的目的； 收集有關信息； 根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當安排，使之符合需要； 研究各部分的特殊本質； 進一步研究各 部分的聯(lián)系； 解釋結果，提供對決策有幫助的信息。 發(fā)展趨勢分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉情況所做的分析，常用一系列周轉率衡量。盈利能力分析是財務分析的重要內容之一，是企業(yè)有關各方都關注的。 盈利能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負債和長期負債能力的分析。根據(jù)報表使用者的目的和側重點不同，財務分析的內容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運 營能力分析、發(fā)展趨勢分析。趨勢分析法可用絕對指標，也可用相對指標。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關項目之間，用比率來反映它們的相互關系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果。稅務機關也可以通過財務分析，了解企業(yè)的運營情況，通過財務指標的計算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點。 %%%%%%%%%%%問題一 問題二圖36常見問題特殊問題行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 21 第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務分析指標 一、財務分析概述 （一）財 務分析的概念 財務分析是指以財務報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務狀況及其變動，揭示有關指標之間的關系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關和全面的財務信息。 （二）企業(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）。 （二）重復列支成本、費用 在成本、費用中預提某項尚未發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入 成本、費用科目，造成重復列支，少繳企業(yè)所得稅。 （二） 未結轉營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款” 、“其他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。 第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 一、常見問題 （一） 不應扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得 稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2020 年 1 月至 2020 年 12月支付管理人員誤餐補貼73656 元計入“管理費用”，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應調增利潤。 二、特殊問題 （一） 出差補助未繳納個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā) [2020]47 號文件《國家稅務總局關于貫徹 中華人民共和國稅收征收管理法 及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。 第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 一、常見問題 （一） 勞務報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅 未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。 （四） 從“應交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 18 按“應交稅金”科目記載應交營業(yè)稅 推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè) 其他服務業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 元。”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。該企業(yè) 2020 年 7 月和 9月分別收取代理業(yè)務勞務費 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。 （二） 應稅收入直接轉入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應稅收入轉移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。”造成少繳納營業(yè)稅 元。 案例 4： 某物業(yè)公司 2020 年和 2020 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費收入，違反了 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅?！辫b于以上規(guī)定，造成應繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個 人，都是城市維護建設稅的納稅義務人?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”第四條“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納稅額。（ 2）該單位 2020 年 5 月 17 日收取房屋出租收入 20200 元，計入“應收帳款”科目，未計應稅收入，未申報繳納營業(yè)稅?！?，第五條 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用 ，和第九條 營 業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天 的規(guī)定