【正文】 第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算 .................................... 7 一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 .............................................. 7 二、營業(yè)稅的計算 ................................................ 8 三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計算 ........................................ 9 四、教育費附加的計算 ............................................ 9 第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算 .......................................... 9 第三節(jié) 個人所得稅的計算 ......................................... 10 第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費的計算 ................... 10 一、房產(chǎn)稅的計算 ............................................... 10 二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 ....................................... 10 三、城市房地產(chǎn)稅的計算 ......................................... 11 四、土地使用費的計算 ........................................... 11 第五節(jié) 其他稅種的計算 ........................................... 11 一、車船使用稅的計算 ........................................... 11 二、車船使用牌照稅的計算 ....................................... 12 三、印花稅的計算 ............................................... 12 四、契稅的計算 ................................................. 12 第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 .................................. 13 第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ................................... 13 第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 ........................................... 14 一、常見問 題 ................................................... 14 二、特殊問題 ................................................... 17 第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 ....................................... 18 一、常見問題 ................................................... 18 二、特殊問題 ................................................... 18 第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 ....................................... 19 一、常見問題 ................................................... 19 二、特殊問題 ................................................... 19 第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 ............................ 20 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 2 一、常見問題 ................................................... 20 二、特殊問題 ................................................... 20 第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 ......................................... 21 第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標(biāo) ................................... 21 一、財務(wù)分析概述 ............................................... 21 二、償債能力 ................................................... 24 三、運營能力 ................................................... 27 四、盈利能力 ................................................... 29 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估 指標(biāo) ....................................... 31 一、營業(yè)稅評估指標(biāo) ............................................. 31 二、個人所得稅評估指標(biāo) ......................................... 34 三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo) ......................................... 35 第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序 ................................... 36 一、評估工作 ................................................... 37 二、約談工作 ................................................... 37 三、評估工作程序流程圖 ......................................... 38 附錄一： 物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標(biāo)對應(yīng)表 ..................... 40 附錄二： 北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表 ................................... 44 附錄三： 相關(guān)法律規(guī)定 ............................................... 45 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 1 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞由英語“ Estate”或“ Property”引譯而來，其含義為“財產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個較為廣義的范疇。 由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時間不長，還處于探索階段，無論在企業(yè)規(guī)范運作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)體系及評估方法，均是探索性的嘗試。手冊以物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運用會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)的分析方法，建立納稅評估指標(biāo)。 本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。同時，通過有效的機(jī)制對行業(yè)納稅評估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。 為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實施有效的納稅評估，我們在認(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。我市地稅系統(tǒng)自 2020 年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務(wù)檢查，其有問題率高達(dá) 92%，這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。企業(yè) ()大量的管理資料下載 2020 年 7 月 企業(yè) ()大量的管理資料下載 前 言 隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。如何加強(qiáng)對物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重 點和研究的課題。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系”的原則，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。 本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準(zhǔn)則》，結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評 估工作實際，本著依法評估、科學(xué)實用、通俗易懂的原則編寫。詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標(biāo)。希望本手冊可以幫助評估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。限于作者的理 論水平和經(jīng)驗，此手冊中的錯誤在所難免，歡迎大家批評和建議，以便我們對《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。而現(xiàn)實生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。 （二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同 ，物業(yè)可以分為以下 4類： 居住物業(yè)。 商業(yè)物業(yè)。 工業(yè)物業(yè)。 其他用途物業(yè)。 以上是國外通用的分類。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。 物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。 （四）物業(yè)管理的性質(zhì) 物業(yè)管理是一 種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。 不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來，大致如圖所示： 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 3 三、物 業(yè)管理的經(jīng)營特點 商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因此，在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個介紹。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的收入。 （二） 區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入； 凡主營業(yè)務(wù)收入外，從事交通運輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。 （ 1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施收入。 其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。如開辦商店、飲食店、美容美發(fā)、 彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。 二、物業(yè)管理費的測算 物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下： x = ∑ xi （ i=1， 2， 3， ?? ， n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為 元 /（月 m2） xi = 各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位為元 /（月 m2） i = 分項項數(shù) ∑ = 各項費用算術(shù)求和 三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) 營業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實現(xiàn)原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實現(xiàn)原則確行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 6 認(rèn)營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。 物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，對營業(yè)收入的確認(rèn)原則又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定： （一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。如公共性服務(wù)費收入和公眾代辦性服務(wù)費收入，平時均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能 以收付實現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營業(yè)收入處理。我國目前物業(yè)