【正文】 ..........5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 ....................................6第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ....................................7一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 ..............................................7二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 ................................................8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 ........................................9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算 ..........................................9第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 .........................................11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 ...........................................11一、車(chē)船使用稅的計(jì)算 ...........................................11二、車(chē)船使用牌照稅的計(jì)算 .......................................12三、印花稅的計(jì)算 ...............................................12四、契稅的計(jì)算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題 ...........................................14一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................14二、特殊問(wèn)題 ...................................................17第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................18一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................18二、特殊問(wèn)題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................19一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................192 / 74二、特殊問(wèn)題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題 ............................20一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................20二、特殊問(wèn)題 ...................................................20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估 .........................................21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ...................................21一、財(cái)務(wù)分析概述 ...............................................21二、償債能力 ...................................................24三、運(yùn)營(yíng)能力 ...................................................27四、盈利能力 ...................................................29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo) .......................................31一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo) .............................................31二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................34三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序 ...................................36一、評(píng)估工作 ...................................................37二、約談工作 ...................................................37三、評(píng)估工作程序流程圖 .........................................38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表 .....................40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表 ...................................44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 ...............................................451 / 74第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)，其含義為“財(cái)產(chǎn)” 、 “資產(chǎn)” 、 “擁有物” 、 “房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還處于探索階段，無(wú)論在企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理 還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)體系及評(píng)估方法，均是探索性的嘗試。手冊(cè)以物 業(yè)管理業(yè) 稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、 統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。同 時(shí) ，通 過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效的納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編 寫(xiě)了《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》。我市地稅系統(tǒng)自 2022 年起至今對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率高達(dá) 92%，這 就說(shuō)明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問(wèn)題。2022 年 7 月前 言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們 的生活質(zhì)量， 創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、 設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的重視。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。如何加 強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效 規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。本手冊(cè)的編寫(xiě)，本著 “改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系” 的原則，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會(huì)計(jì)制度》、 《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》， 結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫(xiě)。 詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅 評(píng)估方法以及評(píng)估指 標(biāo)。希望本手冊(cè)可以幫助評(píng)估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識(shí)，更加有針對(duì)性的開(kāi)展該行業(yè)的評(píng)估工作。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的錯(cuò)誤在所難免，歡迎大家批 評(píng)和建議，以便我 們對(duì)《 納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。 商業(yè)物業(yè)。 工業(yè)物業(yè)。 其他用途物業(yè)。 以上是國(guó)外通用的分類。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來(lái)，大致如圖所示：3 / 74三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類型，因此，在此僅對(duì)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個(gè)介紹。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。（二） 區(qū)分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們可按以下原則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；凡主營(yíng)業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動(dòng)所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。（1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對(duì)外銷售所取得的收入。如開(kāi)辦商店、飲5 / 74食店、美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營(yíng)收入。二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理企業(yè)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月 m2） i = 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑ = 各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和6 / 74三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國(guó)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 ，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)原則又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定：（一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。如公共性服務(wù)費(fèi)收入和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時(shí)均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動(dòng)，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營(yíng)業(yè)收入處理。我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。對(duì)其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額） ，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目 5%稅率計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” ，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書(shū)》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收8 / 74入或價(jià)外收入，照章征收營(yíng)業(yè)稅。二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算物業(yè)管理公司以下四項(xiàng)收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。