【正文】 指標(biāo) 18. 管理費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：管理費(fèi)用增長(zhǎng)率大于 20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo) 15. 企業(yè)年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評(píng)估指標(biāo)問題一：同指標(biāo) 1215問題二：同指標(biāo) 1215指標(biāo) 16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、補(bǔ)助性質(zhì)的支出全年數(shù)為 元和 元，增長(zhǎng)率等于 %，而個(gè)人所得稅繳納數(shù)均是 元，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。2022 年個(gè)人所得稅入庫(kù)金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個(gè)人所得稅繳納存在問題。 指標(biāo) 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。如果“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問題。如果“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營(yíng)業(yè)稅是否如實(shí)繳納。問題四： 指標(biāo) 9. 企業(yè)所得稅申報(bào)表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。問題二： 指標(biāo) 7. “營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：將“營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過大的列為異常。問題二： 指標(biāo) 5. 成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比 ％某 行 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費(fèi) 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤(rùn) 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費(fèi) 用 利 潤(rùn) 率 10*分析：如果成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率存在很大差距，可判斷為存在異常。由此判斷該公司 2022 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項(xiàng)，通過與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費(fèi) 元，以及維修管理費(fèi) 元，合計(jì) 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。（六） 成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指每元成本可以獲得的利潤(rùn)水平。它是企業(yè)凈利潤(rùn)與實(shí)收資本的比率。當(dāng)該指標(biāo)等于 1 時(shí)，說明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于 1 時(shí)，說明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1 時(shí)，說明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計(jì)算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤(rùn) / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計(jì)算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。經(jīng)營(yíng)毛利率，表示每一元經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利。（一） 經(jīng)營(yíng)凈利率經(jīng)營(yíng)凈利率是指凈利與經(jīng)營(yíng)收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的獲利能力，即每元經(jīng)營(yíng)收入可以獲得的利潤(rùn)。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評(píng)價(jià)。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均資產(chǎn)總額的比值。該比率越高越好。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)收入為 270000 元，期初應(yīng)收賬款為11400 元，期末應(yīng)收賬款為 17100 元，則該公司 2022 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計(jì)算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時(shí)間。它是經(jīng)營(yíng)收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。因?yàn)?，在成本利?rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營(yíng)成本 * 360***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)成本為 150000 元，期初存貨為30000 元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計(jì)算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 2700028 / 74 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時(shí)期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。營(yíng)運(yùn)能力比率是反映企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力的比率。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而造成流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與運(yùn)營(yíng)資金比率 = 長(zhǎng)期負(fù)債 /（流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長(zhǎng)期債務(wù)不應(yīng)超過營(yíng)運(yùn)資金。在固定資產(chǎn)總額大于長(zhǎng)期負(fù)債的情況下，它反映企業(yè)有較強(qiáng)的償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，同時(shí)還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長(zhǎng)期負(fù)債，必須動(dòng)用其他資產(chǎn)，特別是在需要27 / 74用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長(zhǎng)期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計(jì)折舊后的凈額。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。其計(jì)算公式如下： 所有者權(quán)益比率 = 所有者權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債比率之和應(yīng)該等于 100%。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項(xiàng)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下 資產(chǎn)負(fù)債率 = 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)主要指標(biāo)。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。（二）長(zhǎng)期償債能力長(zhǎng)期償債能力比率是指償還長(zhǎng)期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。它是貨幣資金和短期證券總額與流動(dòng)負(fù)債的比值。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱酸性測(cè)試比率。因?yàn)檫^高的流動(dòng)比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。一般情況下，經(jīng)營(yíng)周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就低；經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，流動(dòng)比率就需相應(yīng)增加。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在 2:1 左右即屬適當(dāng)。它是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比值。短期償債能力比率主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。25 / 74（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財(cái)務(wù)比率。（四）財(cái)務(wù)分析的一般步驟 財(cái)務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個(gè)部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對(duì)決策有幫助的信息。 發(fā)展趨勢(shì)分析。它是對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 盈利能力分析。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債能力的分析。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。趨勢(shì)分析法可用絕對(duì)指標(biāo)，也可用相對(duì)指標(biāo)。比率分析法是指在同一期會(huì)計(jì)報(bào)表上，將不同項(xiàng)目、不同類別或不同報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。（二）重復(fù)列支成本、費(fèi)用在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 35常 見 問 題特 殊 問 題20 / 74（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計(jì)入“管理費(fèi)用” ，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第19 / 74二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。”的規(guī)定，并根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅共計(jì) 元。 ”第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 元和 元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”