【正文】 參見營業(yè)稅指標(biāo)參見營業(yè)稅資料二、重復(fù)列支成本、費用 在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。指標(biāo)1720案例7* 營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用（損益表、所得稅申報表）二、未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。指標(biāo)1215* 個人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報表）*管理費用、營業(yè)費用（損益表）二、發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。 指標(biāo)11案例6* 管理費用、營業(yè)費用（損益表）二、不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。指標(biāo)9* 銷售收入、銷售稅金（損益表、所得稅申報表）五、房屋銷售收入未繳納營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。指標(biāo)7案例5* 營業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入（損益表、所得稅申報表）三、暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準(zhǔn)備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。指標(biāo)5案例4* 凈利潤、銷售成本、銷售費用、管理費用（損益表、所得稅申報表）特殊問題一、價外費用未作計稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。三、評估工作程序流程圖數(shù)據(jù)來源 新系統(tǒng)數(shù)據(jù)、外部數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)整合、指標(biāo)計算 利用SPSS系統(tǒng)、納稅評估工作模塊進行數(shù)據(jù)整合計算 指標(biāo)分析 結(jié)合企業(yè)基本情況、檢查中涉稅問題，假設(shè)涉稅事項、涉稅科目 出具文書 制作《評估意見書》 審 批批準(zhǔn)約談 根據(jù)《評估意見書》進行預(yù)案： 制作《約談通知書》、《送達回證》 準(zhǔn)備需企業(yè)提供的資料清單 聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報告表》準(zhǔn)備約談內(nèi)容（評估疑點和相關(guān)法規(guī)） 實施約談 約談處理 約談案件報告 稅款入庫排除疑點、約談補稅 審 批 稅務(wù)檢查報告 統(tǒng)計歸檔 無 法 排 除 疑 點 →審批→ 實 施 稅 務(wù) 檢 查附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標(biāo)對應(yīng)表稅種問題種類問 題主要手段對應(yīng)評估指標(biāo)對應(yīng)案例所需資料營業(yè)稅常見問題一、未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入計入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款，未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。（二）約談了解企業(yè)經(jīng)營情況；了解企業(yè)各項內(nèi)部控制制度，包括工資福利及會計核算等制度；通過約談，核實《評估意見書》中有疑點的涉稅科目和涉稅事項；核實一些物業(yè)管理業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項；宣傳稅法。（四）審批評估工作由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比；審批后，轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。一、評估工作（一）專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標(biāo)對企業(yè)納稅情況和財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行測算；（二）專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料，與指標(biāo)測算對比分析；（三）制作《評估意見書》。 第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序目前，與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)比較，物業(yè)管理業(yè)的評估資料獲取途徑更為有限，更多地依賴企業(yè)自身提供的資料。指標(biāo)20. 財務(wù)費用增長率分析：財務(wù)費用增長率大于40%的可判斷為存在異常。指標(biāo)18. 管理費用增長率分析：管理費用增長率大于20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo)15. 企業(yè)年度個人所得稅均為零申報的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評估指標(biāo)問題一：同指標(biāo)1215問題二：同指標(biāo)1215指標(biāo)16. 資產(chǎn)負債表“應(yīng)付股利”科目變動分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動。例：某物業(yè)管理公司，2001年、2002年“管理費用”、“營業(yè)費用”中工資、%，個人所得稅增長率為零。2002年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司2002年個人所得稅繳納存在問題。 指標(biāo)13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額=分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個人所得稅為零申報的，判斷為存在異常。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關(guān)注個人所得稅計算問題。如果“營業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營業(yè)稅是否如實繳納。問題四： 指標(biāo)9. 企業(yè)所得稅申報表中“銷售收入”、“銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營）收入＞0，銷售稅金及附加≤0可視為異常。問題二： 指標(biāo)7. “營業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢對比分析：將“營業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”與上年對比，變化過大的列為異常。問題二： 指標(biāo)5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。由此判斷該公司2002年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。評估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。 指標(biāo)3. 資產(chǎn)負債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢對比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項，通過與上年對比，根據(jù)變化趨勢進行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。例：某單位2001年至2002年間，資產(chǎn)負債表中“預(yù)收賬款”科目2001。后經(jīng)檢查驗證，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100%其中： 全部成本、費用 = 經(jīng)營成本+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用 根據(jù)表42資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12000 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟效益越好，反之，經(jīng)濟效益就越差。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。當(dāng)該指標(biāo)等于1時，說明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于1時，說明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于1時，說明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表442資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。經(jīng)營毛利率，表示每一元經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。（一） 經(jīng)營凈利率經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。它是經(jīng)營收入與平均資產(chǎn)總額的比值。該比率越高越好。它是經(jīng)營收入與平均運營資金的比值。***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營收入為270000元，期初應(yīng)收賬款為11400元，期末應(yīng)收賬款為17100元，則該公司2000年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時間。它是經(jīng)營收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。因為，在成本利潤相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營成本為150000元，期初存貨為30000元，期末存貨為24000元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營能力強弱及存貨是否適量的指標(biāo)。營運能力比率是反映企業(yè)管理者對現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運營能力的比率。保持長期債務(wù)不超過營運資金，就不會因這種變化而造成流動資產(chǎn)小于流動負債，從而使長期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。其計算公式如下：長期負債與運營資金比率 = 長期負債 /（流動資產(chǎn)—流動負債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長期債務(wù)不應(yīng)超過營運資金。在固定資產(chǎn)總額大于長期負債的情況下，它反映企業(yè)有較強的償還長期負債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長期負債，必須動用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。其計算公式如下：長期負債與固定資產(chǎn)比率 = 長期負債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計折舊后的凈額。這時，所有者權(quán)益比率越小，對投資者越有利。其計算公式如下： 所有者權(quán)益比率 = 所有者權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負債比率之和應(yīng)該等于100%。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項指標(biāo)。其計算公式如下 資產(chǎn)負債率 = 負債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)長期償債能力的一個主要指標(biāo)。 資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負債本金和支付利息能力的比率。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負債的比值。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評價。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產(chǎn)—存貨）/ 流動負債 = （195205—20260）/ = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。 速動比率速動比率，亦稱酸性測試比率。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動比率相