【正文】 參見(jiàn)營(yíng)業(yè)稅指標(biāo)參見(jiàn)營(yíng)業(yè)稅資料二、重復(fù)列支成本、費(fèi)用 在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。指標(biāo)1720案例7* 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（損益表、所得稅申報(bào)表）二、未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。指標(biāo)1215* 個(gè)人所得稅入庫(kù)額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報(bào)表）*管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（損益表）二、發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。 指標(biāo)11案例6* 管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（損益表）二、不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過(guò)節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。指標(biāo)9* 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金（損益表、所得稅申報(bào)表）五、房屋銷(xiāo)售收入未繳納營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷(xiāo)售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)7案例5* 營(yíng)業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入（損益表、所得稅申報(bào)表）三、暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營(yíng)業(yè)收入”，少繳營(yíng)業(yè)稅。指標(biāo)5案例4* 凈利潤(rùn)、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用（損益表、所得稅申報(bào)表）特殊問(wèn)題一、價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。三、評(píng)估工作程序流程圖數(shù)據(jù)來(lái)源 新系統(tǒng)數(shù)據(jù)、外部數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)整合、指標(biāo)計(jì)算 利用SPSS系統(tǒng)、納稅評(píng)估工作模塊進(jìn)行數(shù)據(jù)整合計(jì)算 指標(biāo)分析 結(jié)合企業(yè)基本情況、檢查中涉稅問(wèn)題，假設(shè)涉稅事項(xiàng)、涉稅科目 出具文書(shū) 制作《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》 審 批批準(zhǔn)約談 根據(jù)《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》進(jìn)行預(yù)案： 制作《約談通知書(shū)》、《送達(dá)回證》 準(zhǔn)備需企業(yè)提供的資料清單 聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報(bào)告表》準(zhǔn)備約談內(nèi)容（評(píng)估疑點(diǎn)和相關(guān)法規(guī)） 實(shí)施約談 約談處理 約談案件報(bào)告 稅款入庫(kù)排除疑點(diǎn)、約談補(bǔ)稅 審 批 稅務(wù)檢查報(bào)告 統(tǒng)計(jì)歸檔 無(wú) 法 排 除 疑 點(diǎn) →審批→ 實(shí) 施 稅 務(wù) 檢 查附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表稅種問(wèn)題種類(lèi)問(wèn) 題主要手段對(duì)應(yīng)評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)案例所需資料營(yíng)業(yè)稅常見(jiàn)問(wèn)題一、未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入計(jì)入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、長(zhǎng)期應(yīng)付款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款，未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入。（二）約談了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況；了解企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，包括工資福利及會(huì)計(jì)核算等制度；通過(guò)約談，核實(shí)《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》中有疑點(diǎn)的涉稅科目和涉稅事項(xiàng)；核實(shí)一些物業(yè)管理業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)；宣傳稅法。（四）審批評(píng)估工作由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比；審批后，轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。一、評(píng)估工作（一）專(zhuān)職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)企業(yè)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算；（二）專(zhuān)職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料，與指標(biāo)測(cè)算對(duì)比分析；（三）制作《評(píng)估意見(jiàn)書(shū)》。 第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序目前，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)比較，物業(yè)管理業(yè)的評(píng)估資料獲取途徑更為有限，更多地依賴(lài)企業(yè)自身提供的資料。指標(biāo)20. 財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)率大于40%的可判斷為存在異常。指標(biāo)18. 管理費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：管理費(fèi)用增長(zhǎng)率大于20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo)15. 企業(yè)年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常 （二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：同指標(biāo)1215問(wèn)題二：同指標(biāo)1215指標(biāo)16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。例：某物業(yè)管理公司，2001年、2002年“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、%，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。2002年個(gè)人所得稅入庫(kù)金額為零，由此可判斷該公司2002年個(gè)人所得稅繳納存在問(wèn)題。 指標(biāo)13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額=分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2003]47號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584元。如果“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問(wèn)題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問(wèn)題。如果“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營(yíng)業(yè)稅是否如實(shí)繳納。問(wèn)題四： 指標(biāo)9. 企業(yè)所得稅申報(bào)表中“銷(xiāo)售收入”、“銷(xiāo)售稅金”科目分析：銷(xiāo)售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷(xiāo)售稅金及附加≤0可視為異常。問(wèn)題二： 指標(biāo)7. “營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：將“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過(guò)大的列為異常。問(wèn)題二： 指標(biāo)5. 成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比 分析：如果成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率存在很大差距，可判斷為存在異常。由此判斷該公司2002年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。 指標(biāo)3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項(xiàng)，通過(guò)與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過(guò)大的視為可能存在異常。例：某單位2001年至2002年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目2001。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表42資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12000 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。（六） 成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指每元成本可以獲得的利潤(rùn)水平。它是企業(yè)凈利潤(rùn)與實(shí)收資本的比率。當(dāng)該指標(biāo)等于1時(shí)，說(shuō)明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于1時(shí)，說(shuō)明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于1時(shí)，說(shuō)明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計(jì)算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤(rùn) / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表442資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年凈資產(chǎn)收益率計(jì)算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說(shuō)明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。經(jīng)營(yíng)毛利率，表示每一元經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后，有多少錢(qián)可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利。（一） 經(jīng)營(yíng)凈利率經(jīng)營(yíng)凈利率是指凈利與經(jīng)營(yíng)收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的獲利能力，即每元經(jīng)營(yíng)收入可以獲得的利潤(rùn)。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評(píng)價(jià)。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均資產(chǎn)總額的比值。該比率越高越好。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營(yíng)收入為270000元，期初應(yīng)收賬款為11400元，期末應(yīng)收賬款為17100元，則該公司2000年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計(jì)算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說(shuō)明客戶(hù)信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說(shuō)明客戶(hù)拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過(guò)多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時(shí)間。它是經(jīng)營(yíng)收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。因?yàn)椋诔杀纠麧?rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營(yíng)成本 * 360***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營(yíng)成本為150000元，期初存貨為30000元，期末存貨為24000元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計(jì)算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時(shí)期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來(lái)衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。營(yíng)運(yùn)能力比率是反映企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力的比率。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過(guò)營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而造成流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與運(yùn)營(yíng)資金比率 = 長(zhǎng)期負(fù)債 /（流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長(zhǎng)期債務(wù)不應(yīng)超過(guò)營(yíng)運(yùn)資金。在固定資產(chǎn)總額大于長(zhǎng)期負(fù)債的情況下，它反映企業(yè)有較強(qiáng)的償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，同時(shí)還有著借債的潛力，反之，則說(shuō)明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以?xún)斶€長(zhǎng)期負(fù)債，必須動(dòng)用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。其計(jì)算公式如下：長(zhǎng)期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長(zhǎng)期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計(jì)折舊后的凈額。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。其計(jì)算公式如下： 所有者權(quán)益比率 = 所有者權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債比率之和應(yīng)該等于100%。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項(xiàng)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下 資產(chǎn)負(fù)債率 = 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)主要指標(biāo)。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。（二）長(zhǎng)期償債能力長(zhǎng)期償債能力比率是指償還長(zhǎng)期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。它是貨幣資金和短期證券總額與流動(dòng)負(fù)債的比值。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力。 速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱(chēng)酸性測(cè)試比率。因?yàn)檫^(guò)高的流動(dòng)比率，可能意味著存貨的滯銷(xiāo)積壓，也可能表示擁有過(guò)多的貨幣資金沒(méi)有充分利用。一般情況下，經(jīng)營(yíng)周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就