【導(dǎo)讀】我市地稅系統(tǒng)自2020年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問題率。高達(dá)92%，這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)。稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同時，通過有效的機(jī)制對行業(yè)。納稅評估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。易懂的原則編寫。本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概。會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)的分析方法，建立納稅評估指標(biāo)。希望本手冊可以幫助評估人員。更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。體系及評估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊中的。進(jìn)行修改和完善。

　　

【正文】 者越有利。 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 該比率是指長期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。其計算公式如下： 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計折舊 后的凈額。這一比率說明企業(yè)的長期負(fù)債能夠用固定資產(chǎn)償還的能力。在固定資產(chǎn)總額大于長期負(fù)債的情況下，它反映企業(yè)有較強(qiáng)的償還長期負(fù)債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長期負(fù)債，必須動用其他資產(chǎn)，特別是在需要用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。 根據(jù)表 41資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計算如下： 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運(yùn)營資金比率 該比率是以長期 負(fù)債除以營運(yùn)資金。其計算公式如下： 長期負(fù)債與運(yùn)營資金比率 = 長期負(fù)債 /（流動資產(chǎn) — 流動負(fù)債） = 147500 /（ 195205— ） = 1 一般情況下，長期債務(wù)不應(yīng)超過營運(yùn)資金。長期債務(wù)會隨時間延續(xù)不斷轉(zhuǎn)化為流動負(fù)債，并需動用流動資產(chǎn)來償還。保持長期債務(wù)不超過營運(yùn)資金，就不行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 27 會因這種變化而造成流動資產(chǎn)小于流動負(fù)債，從而使長期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。 三、運(yùn)營能力 運(yùn)營能力分析主要是通過營運(yùn)能力比率來分析的。營運(yùn)能力 比率是反映企業(yè)管理者對現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營能力的比率。運(yùn)營能力比率主要包括：存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。 （一）存貨周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額 其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額 +期末存貨余額） / 2 根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360 ***物業(yè)管理有限公司 2020 年度經(jīng)營成本為 150000 元，期初存貨為 30000元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計算如下： 存貨平均余額 = （ 30000+24000） / 2 = 27000 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。通常認(rèn)為，此項(xiàng)比率越高越好。因?yàn)?，在成本利潤相同的?況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。 （二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表明年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的次數(shù)。它是經(jīng)營收入與 應(yīng)收賬款平均余額的比值。其計算公式如下： 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 應(yīng)收賬款平均余額 其中： 應(yīng)收賬款平均余額 =（期初應(yīng)收賬款 +期末應(yīng)收賬款） / 2 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 28 還可以通過計算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，來判斷應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時間。計算公式如下： 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 公式 中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計壞帳損失后的凈額。 ***物業(yè)管理有限公司 2020 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應(yīng)收賬款為11400 元，期末應(yīng)收賬款為 17100 元，則該公司 2020 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（ 11400+17100） / 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19 一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè) 收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。 （三）營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表明一定時期企業(yè)擁有的營運(yùn)資金，平均每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入。它是經(jīng)營收入與平均運(yùn)營資金的比值。其計算公式如下： 運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運(yùn)營資金 其中： 平均運(yùn)營資金 =（期初運(yùn)營資金 +期末運(yùn)營資金） / 2 運(yùn)營資金 = 流動資產(chǎn) — 流動負(fù)債 ***物業(yè)管理有限公司 2020 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初流動資產(chǎn)為50910 元，期末流動資產(chǎn)為 59100 元，期初流動負(fù)債為 15000 元，期末流動負(fù)債為 21000 元，該公司 2020 年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計算如下： 平均營運(yùn)資金 = [（ 50910— 15000） +（ 59100— 21000） ] / 2= 37005 營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為 ，說明公司擁有的營運(yùn)資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入為 元。該比率越高越好。 （四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明企業(yè)一定時期的全部資產(chǎn)平均每元獲得經(jīng)營收入的水行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 29 平。它是經(jīng)營收入與平均資產(chǎn) 總額的比值。計算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額 其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額 +期末資產(chǎn)總額） / 2 ***物業(yè)管理有限公司 2020年度經(jīng)營收入為 270000元，期初資產(chǎn)總額 80310元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2020 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（ 80310+98400） / 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。但 該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。 四、盈利能力 盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營凈利率、經(jīng)營毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。 （一） 經(jīng)營凈利率 經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。其計算公式如下： 經(jīng)營凈利率 = 凈利潤 / 經(jīng)營收入 * 100% 根據(jù)表 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年經(jīng)營凈利率計算如下： 經(jīng)營凈利率 = 23144 / 57400 * 100% = % （二） 經(jīng)營毛利率 經(jīng)營毛利率是毛利占經(jīng)營收入的百分比，其中毛利是指經(jīng)營收入與經(jīng)營成本的差。經(jīng)營毛利率，表示每一元經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利。其計算公式如下： 經(jīng)營毛利率 =（經(jīng)營收入 — 經(jīng)營成本） / 經(jīng)營收入 * 100% =（ 57400— 11660） / 57400 *100% = 80% （三） 凈資產(chǎn)收益率 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 30 凈 資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)（ 所有者權(quán)益 ）的百分比，也叫凈值報酬率或權(quán)益報酬率。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100% 其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn) — 年末凈資產(chǎn)） / 2 根據(jù)表 4 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（ 208456+） / 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = % 凈資產(chǎn)收益率越高，說明 投資者投入資金的效益越好，反之，則差。它是投資者進(jìn)行投資決策時的一個重要依據(jù)。 （四） 資本保值增值率 資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。其計算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額 根據(jù)表 41 資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年資本保值增值率計算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。當(dāng)該指標(biāo)等于 1時，說明資本保值； 當(dāng)該指標(biāo)小于 1時，說明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1時，說明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。 （五） 資本收益率 資本收益率是反映企業(yè)運(yùn)用投資者投入資金獲取收益能力的指標(biāo)。它是企業(yè)凈利潤與實(shí)收資本的比率。其計算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實(shí)收資本 * 100% 根據(jù)表 4 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年資本收益率計算如下： 資本收益率 = 23144 / 202000 *100% = 12% 資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。 （六） 成本利潤率 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 31 成本利 潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。它是凈利潤與全部成本、費(fèi)用的比值。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費(fèi)用 * 100% 其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營成本 +營業(yè)費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42資料所示， ***物業(yè)管理有限公司 2020 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12020 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利 潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo) 一、營業(yè)稅評估指標(biāo) （一）常見問題評估指標(biāo) 問題一： 指標(biāo) 1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比 ％納稅總額 營業(yè)稅＝營業(yè)稅占納稅總額比重 100* 分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與 上年度、本年內(nèi)各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。 例：對某物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅評估時，其 2020 年、 2020 年?duì)I業(yè) 稅入庫 金額（利用 SPSS 抓取大系統(tǒng)數(shù)據(jù)）分別為 元和 96720 元，納稅總額分別為 ，計算 營業(yè)稅占納稅總額比重， 2020年為 %，2020 年為 %，相差 %，可判斷該公司營業(yè)稅繳納存在問題。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，該公司 2020 年 1012 月收取物業(yè)管理費(fèi) 元，以及維修管理費(fèi)行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè) 32 元，合計 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 指標(biāo) 2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比 分析 ：存在較大數(shù)額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。 例：某單位 2020 年至 2020 年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目 2020 年期末數(shù) 元， 2020 年期末數(shù)為 元，相差 元。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司將 2020 年收取大廈電話用戶的服務(wù)費(fèi)收入 元，取得的餐費(fèi)收入 12703 元計入“ 預(yù)收帳款 ”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，補(bǔ)繳營業(yè)稅 元。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢對比 分析：該科目記載 除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收 其他單位的款項(xiàng)，通過與上年對比，根據(jù)變化趨勢進(jìn)行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比 ? ? ?? ?％　　　　　　　　　上期其他應(yīng)收款上期應(yīng)收賬款上期其他應(yīng)收款上期應(yīng)收賬款－他應(yīng)收款本年應(yīng)收賬款＋本年其應(yīng)收賬款增長率＝100*??％上期營業(yè)稅 稅本年?duì)I業(yè)稅－上期營業(yè)營業(yè)稅增長率＝ 100* 分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視 為存在異常。評估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。 例：某高檔公寓小區(qū)物業(yè)管理公司， 2020 年、 2020 年?duì)I 業(yè)稅入庫額分別 為 元和 元，營業(yè)稅增長率為 %，兩年“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”科目合計分別為 元和 元，應(yīng)收賬款增長率畸高，為 %。由此判斷該公司 2020 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。檢查反饋結(jié)果：該公司 2020年 3 月起 代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入全部計入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。 問題二： 指標(biāo) 5. 成本費(fèi)用利 潤率與行業(yè)平均值對比 行業(yè)評估 —— 物業(yè)管理業(yè)