【正文】 5000 負(fù)債合計(jì) 114 196000 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 所有者權(quán)益： 無(wú)形資產(chǎn) 51 20220 18000 實(shí)收資本 115 202200 202200 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 52 20200 18200 減：已歸還投資 116 其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 53 實(shí)收資本凈額 117 202200 202200 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì) 60 40200 36200 資本公積 118遞延稅項(xiàng)： 盈余公積 119 5000 遞延稅款借項(xiàng) 61 其中：法定公益金 120 未分配利潤(rùn) 121 3456 22137 所有者權(quán)益合計(jì) 122 208456 資產(chǎn)總計(jì) 67 404465 426405 負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì) 135 404465 426405表 42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位：元項(xiàng) 目 行次 本月數(shù)（略） 本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營(yíng)收入 1 57400 減：經(jīng)營(yíng)成本 2 11660 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3 二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 4 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 5 2564 減：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 6 1000 管理費(fèi)用 7 10110 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 12022三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 9 加：投資收益 10 6000 補(bǔ)貼收入 11 營(yíng)業(yè)外收入 12 5000 減：營(yíng)業(yè)外支出 13四、利潤(rùn)總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤(rùn) 16 2314425 / 75二、償債能力償債能力分析主要是通過(guò)償債能力比率來(lái)分析的。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時(shí)，還應(yīng)將流動(dòng)比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營(yíng)成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 228 / 75根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。計(jì)算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營(yíng)收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)收入為 270000 元，期初資產(chǎn)總額80310 元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來(lái)說(shuō)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明企業(yè)資金的利用效果越好。其計(jì)算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤(rùn) / 實(shí)收資本 * 100%根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計(jì)算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說(shuō)明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。檢查反饋結(jié)果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入全部計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。. 指標(biāo) 14. “管理費(fèi)用 ”、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”增減變動(dòng)率與個(gè)人所得稅增減變動(dòng)率對(duì)比≤0%10*上 年 個(gè) 人 所 得 稅上 年 個(gè) 人 所 得 稅本 年 個(gè) 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。問(wèn)題二： 指標(biāo) 12. 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率= %10*當(dāng) 期 職 工 人 數(shù)當(dāng) 期 工 資 總 額 目 個(gè) 人 所 得 稅 總 額當(dāng) 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項(xiàng)分析：如果企業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率對(duì)比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款－他 應(yīng) 收 款本 年 應(yīng) 收 賬 款 ＋ 本 年 其應(yīng) 收 賬 款 增 長(zhǎng) 率 ＝ 10*??％上 期 營(yíng) 業(yè) 稅 稅本 年 營(yíng) 業(yè) 稅 － 上 期 營(yíng) 業(yè)營(yíng) 業(yè) 稅 增 長(zhǎng) 率 ＝ 10*分析：應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率，否則可視為存在異常。31 / 75其計(jì)算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計(jì)算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。其計(jì)算公式如下： 運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營(yíng)收入 / 平均運(yùn)營(yíng)資金其中： 平均運(yùn)營(yíng)資金 =（期初運(yùn)營(yíng)資金+期末運(yùn)營(yíng)資金）/ 2 運(yùn)營(yíng)資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) — 流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)收入為 270000 元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910 元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為 59100 元，期初流動(dòng)負(fù)債為 15000 元，期末流動(dòng)負(fù)債為 21000 元，該公司 2022 年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營(yíng)運(yùn)資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為 ，說(shuō)明公司擁有的營(yíng)運(yùn)資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營(yíng)收入為 元。三、運(yùn)營(yíng)能力 運(yùn)營(yíng)能力分析主要是通過(guò)營(yíng)運(yùn)能力比率來(lái)分析的。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。但實(shí)際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期而異。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對(duì)特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。（五） 房屋銷(xiāo)售收入未繳營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷(xiāo)售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。（二） 收入直接沖減支出類(lèi)科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類(lèi)科目，逃避納稅。 ”及第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 四、契稅的計(jì)算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）*（130%）*%。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額稅率。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征 5%的營(yíng)業(yè)稅。我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。 (2) 材料物資銷(xiāo)售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對(duì)外銷(xiāo)售所取得的收入。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。（二）物業(yè)的分類(lèi) 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類(lèi)： 居住物業(yè)。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。 納稅評(píng)估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) ..........................................3一、收入的概念及種類(lèi) ............................................4二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 ....................................6第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ....................................7一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 ..............................................7二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 ................................................8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 ........................................9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算 ..........................................9第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 .........................................11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 ...........................................11一、車(chē)船使用稅的計(jì)算 ...........................................11二、車(chē)船使用牌照稅的計(jì)算 .......................................12三、印花稅的計(jì)算 ...............................................12四、契稅的計(jì)算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題 ...........................................14一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................14二、特殊問(wèn)題 ...................................................17第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................18一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................18二、特殊問(wèn)題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................19一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................192 / 75二、特殊問(wèn)題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題 ............................20一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................20二、特殊問(wèn)題 ...................................................20第四章