【正文】 5000 負債合計 114 196000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 所有者權(quán)益： 無形資產(chǎn) 51 20220 18000 實收資本 115 202200 202200 長期待攤費用 52 20200 18200 減：已歸還投資 116 其他長期資產(chǎn) 53 實收資本凈額 117 202200 202200 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計 60 40200 36200 資本公積 118遞延稅項： 盈余公積 119 5000 遞延稅款借項 61 其中：法定公益金 120 未分配利潤 121 3456 22137 所有者權(quán)益合計 122 208456 資產(chǎn)總計 67 404465 426405 負債和所有者權(quán)益合計 135 404465 426405表 42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位：元項 目 行次 本月數(shù)（略） 本年累計數(shù)一、經(jīng)營收入 1 57400 減：經(jīng)營成本 2 11660 經(jīng)營稅金及附加 3 二、經(jīng)營利潤 4 加：其他業(yè)務(wù)利潤 5 2564 減：經(jīng)營費用 6 1000 管理費用 7 10110 財務(wù)費用 8 12022三、營業(yè)利潤 9 加：投資收益 10 6000 補貼收入 11 營業(yè)外收入 12 5000 減：營業(yè)外支出 13四、利潤總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤 16 2314425 / 75二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時，還應(yīng)將流動比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。其計算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 228 / 75根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進一步計算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。計算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初資產(chǎn)總額80310 元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。其計算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實收資本 * 100%根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。檢查反饋結(jié)果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費用，如：水費、電費、燃氣費、收視費等，加收的手續(xù)費，將手續(xù)費收入全部計入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。. 指標(biāo) 14. “管理費用 ”、 “營業(yè)費用”增減變動率與個人所得稅增減變動率對比≤0%10*上 年 個 人 所 得 稅上 年 個 人 所 得 稅本 年 個 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。問題二： 指標(biāo) 12. 工資薪金項目平均負擔(dān)率 工資薪金項目平均負擔(dān)率= %10*當(dāng) 期 職 工 人 數(shù)當(dāng) 期 工 資 總 額 目 個 人 所 得 稅 總 額當(dāng) 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項分析：如果企業(yè)工資薪金項目平均負擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項目平均負擔(dān)率，則判斷個人所得稅繳納情況異常。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款－他 應(yīng) 收 款本 年 應(yīng) 收 賬 款 ＋ 本 年 其應(yīng) 收 賬 款 增 長 率 ＝ 10*??％上 期 營 業(yè) 稅 稅本 年 營 業(yè) 稅 － 上 期 營 業(yè)營 業(yè) 稅 增 長 率 ＝ 10*分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。31 / 75其計算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。其計算公式如下： 運營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運營資金其中： 平均運營資金 =（期初運營資金+期末運營資金）/ 2 運營資金 = 流動資產(chǎn) — 流動負債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初流動資產(chǎn)為50910 元，期末流動資產(chǎn)為 59100 元，期初流動負債為 15000 元，期末流動負債為 21000 元，該公司 2022 年營運資金周轉(zhuǎn)率的計算如下：平均營運資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營運資金周轉(zhuǎn)率為 ，說明公司擁有的營運資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入為 元。三、運營能力 運營能力分析主要是通過營運能力比率來分析的。資產(chǎn)負債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時保護債權(quán)人利益的程度。但實際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動性好、償債能力強，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。財務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少決策的不準(zhǔn)確性。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。 ”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。計算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（130%）*%。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征 5%的營業(yè)稅。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。 納稅評估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 ....................................6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算 ....................................7一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 ..............................................7二、營業(yè)稅的計算 ................................................8三、城市維護建設(shè)稅的計算 ........................................9四、教育費附加的計算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算 ..........................................9第三節(jié) 個人所得稅的計算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費的計算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計算 .........................................11四、土地使用費的計算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計算 ...........................................11一、車船使用稅的計算 ...........................................11二、車船使用牌照稅的計算 .......................................12三、印花稅的計算 ...............................................12四、契稅的計算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 ...........................................14一、常見問題 ...................................................14二、特殊問題 ...................................................17第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 .......................................18一、常見問題 ...................................................18二、特殊問題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 .......................................19一、常見問題 ...................................................192 / 75二、特殊問題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 ............................20一、常見問題 ...................................................20二、特殊問題 ...................................................20第四章