【正文】 .......21二、償債能力 ...................................................24三、運(yùn)營能力 ...................................................27四、盈利能力 ...................................................29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo) .......................................31一、營業(yè)稅評(píng)估指標(biāo) .............................................31二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................34三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序 ...................................36一、評(píng)估工作 ...................................................37二、約談工作 ...................................................37三、評(píng)估工作程序流程圖 .........................................38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表 .....................40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費(fèi)一覽表 ...................................44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 ...............................................453 / 751 / 75第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來，其含義為“財(cái)產(chǎn)” 、 “資產(chǎn)” 、 “擁有物” 、 “房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。包括工業(yè)廠房、倉庫等。在我國，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。 （參見《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)2 / 75務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386 號(hào)）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)?！?商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價(jià)值的長期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價(jià)值不 ４、舒適性能庫存 ５、安全性特點(diǎn)　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營 以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合 　管理模式３、委托經(jīng)營 ?。?、制定管理計(jì)劃 １、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項(xiàng)目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項(xiàng)日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內(nèi)容　 ５、考核、評(píng)估與質(zhì)量管理　 　 ６、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)　 　 全社會(huì)的文明和進(jìn)步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn)4 / 75一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動(dòng)所取得的收入。所謂實(shí)現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的原則。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認(rèn)原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)” 。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可的工程價(jià)款結(jié)算賬單確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計(jì)稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[1997]386 號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實(shí)際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認(rèn)定。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計(jì)算以下兩項(xiàng)均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按 5%征收營業(yè)稅。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計(jì)算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。上述 2 項(xiàng)收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按 5%征收營業(yè)稅。 計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。 四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號(hào)）的規(guī)定，教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）以下的，暫減按 18%的稅率計(jì)算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬元至 10 萬元（含 10 萬元）的，暫減按 27%的稅率計(jì)算繳納所得稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。11 / 75二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 17 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為 %，對(duì)其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。按照外商投資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積，以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定，計(jì)算公式：應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應(yīng)稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 224 號(hào)）的規(guī)定，契稅是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。在被抽取的50 個(gè)案例中，有問題 46 戶，有問題率達(dá)到 92%，如圖 31 所示。第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題上一節(jié)所述查補(bǔ)稅款中營業(yè)稅占到 %，下面我們進(jìn)一步對(duì)營業(yè)稅涉稅問題進(jìn)行分析。如圖 33 所示。 ”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅 元。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑證的當(dāng)天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費(fèi)附加 元。 ”第四條“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。另據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，17 / 75都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。案例 4： 某物業(yè)公司 2022 年和 2022 年支付給供電局的公共區(qū)域的電費(fèi)分別為 元和 元，沖減了物業(yè)管理費(fèi)收入，違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。（二） 應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。以上各項(xiàng)均未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。”的規(guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計(jì) 元。第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。二、特殊問題（一） 出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅。（二） 未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳企業(yè)所得稅。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達(dá)到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以通過財(cái)務(wù)分析，了解企業(yè)的運(yùn)營情況，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算判斷企業(yè)是否存在涉稅疑點(diǎn)。趨勢(shì)分析法可用絕對(duì)指標(biāo)，也可用相對(duì)指標(biāo)。它是指企業(yè)償還各種短期負(fù)債和長期負(fù)債能力的分析。盈利能力分析是財(cái)務(wù)分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關(guān)各方都關(guān)注的。 發(fā)展趨勢(shì)分析。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務(wù)能力的財(cái)務(wù)比率。它主要是通過企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及其金額大小表現(xiàn)的。它是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比值。一般情況下，經(jīng)營周期短，流動(dòng)比率相應(yīng)就低；經(jīng)營周期長，流動(dòng)比率就需相應(yīng)增加。 速動(dòng)比率速動(dòng)比率，亦稱酸性測(cè)試比率。因此，應(yīng)參照各行業(yè)一般歷史26 / 75水平，予以判斷和評(píng)價(jià)。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負(fù)債本金和支付利息能力的比率。其計(jì)算公式如下 資產(chǎn)負(fù)債率 = 負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額 * 100% = / 426405 * 100% = 46%資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長期償債能力的一個(gè)主要指標(biāo)。其計(jì)算公式如下： 所有者權(quán)益比率 = 所有者權(quán)益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債比率之和應(yīng)該等于 100%。其計(jì)算公式如下：27 / 75長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 長期負(fù)債 / 固定資產(chǎn) 公式中的固定資產(chǎn)是指減除累計(jì)折舊后的凈額。其計(jì)算公式如下：長期負(fù)債與運(yùn)營資金比率 = 長期負(fù)債 /（流動(dòng)資產(chǎn)—流動(dòng)負(fù)債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長期債務(wù)不應(yīng)超過營運(yùn)資金。營運(yùn)能力比率是反映企業(yè)管理者對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的管理水平和使用效率，體現(xiàn)各種資產(chǎn)的運(yùn)營能力的比率。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營成本為 150000 元，期初存貨為30000 元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉(zhuǎn)指標(biāo)的計(jì)算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000 存貨周轉(zhuǎn)率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)的獲利能力有直接關(guān)系。它是經(jīng)營收入與應(yīng)收賬款平均余額的比值。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應(yīng)收賬款為11400 元，期末應(yīng)收賬款為 17100 元，則該公司 2022 年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及周轉(zhuǎn)天數(shù)計(jì)算如下： 應(yīng)收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 14250 = 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / = 19一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強(qiáng)；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應(yīng)收賬款上。該比率越高越好。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評(píng)價(jià)。（一） 經(jīng)營凈利率經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。其計(jì)算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100%