【正文】 2022 年 7 月前 言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們 的生活質(zhì)量， 創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、 設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等為對(duì)象的物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的重視。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自 2022 年起至今對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率高達(dá) 92%，這 就說(shuō)明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問(wèn)題。如何加 強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效 規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效的納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編 寫(xiě)了《納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊(cè)的編寫(xiě)，本著 “改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系” 的原則，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。同 時(shí) ，通 過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。本手冊(cè)依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、 《會(huì)計(jì)制度》、 《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》， 結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫(xiě)。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。 詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅 評(píng)估方法以及評(píng)估指 標(biāo)。手冊(cè)以物 業(yè)管理業(yè) 稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、 統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。希望本手冊(cè)可以幫助評(píng)估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識(shí)，更加有針對(duì)性的開(kāi)展該行業(yè)的評(píng)估工作。由于我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還處于探索階段，無(wú)論在企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理 還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)體系及評(píng)估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的錯(cuò)誤在所難免，歡迎大家批 評(píng)和建議，以便我 們對(duì)《 納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。 納稅評(píng)估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認(rèn) ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn) ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算 ....................................6第一節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ....................................7一、營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定 ..............................................7二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 ................................................8三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 ........................................9四、教育費(fèi)附加的計(jì)算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算 ..........................................9第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 .........................................11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 ...........................................11一、車船使用稅的計(jì)算 ...........................................11二、車船使用牌照稅的計(jì)算 .......................................12三、印花稅的計(jì)算 ...............................................12四、契稅的計(jì)算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題 ...........................................14一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................14二、特殊問(wèn)題 ...................................................17第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................18一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................18二、特殊問(wèn)題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................19一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................192 / 75二、特殊問(wèn)題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題 ............................20一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................20二、特殊問(wèn)題 ...................................................20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估 .........................................21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ...................................21一、財(cái)務(wù)分析概述 ...............................................21二、償債能力 ...................................................24三、運(yùn)營(yíng)能力 ...................................................27四、盈利能力 ...................................................29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo) .......................................31一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo) .............................................31二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................34三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序 ...................................36一、評(píng)估工作 ...................................................37二、約談工作 ...................................................37三、評(píng)估工作程序流程圖 .........................................38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表 .....................40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表 ...................................44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 ...............................................453 / 751 / 75第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)，其含義為“財(cái)產(chǎn)” 、 “資產(chǎn)” 、 “擁有物” 、 “房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。 商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場(chǎng)所等。 工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 其他用途物業(yè)。包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。 以上是國(guó)外通用的分類。在我國(guó)，有人根據(jù)實(shí)際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員對(duì)已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。 （參見(jiàn)《關(guān)于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)2 / 75務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》京地稅營(yíng)[1997]386 號(hào)）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國(guó)家。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。二、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來(lái)，大致如圖所示：3 / 75三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類型，因此，在此僅對(duì)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個(gè)介紹。　 商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價(jià)值的長(zhǎng)期性２、追求設(shè)施的先進(jìn)性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價(jià)值不 ４、舒適性能庫(kù)存 ５、安全性特點(diǎn)　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂(lè)休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營(yíng) 以委托經(jīng)營(yíng)為主２、自營(yíng)與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合 　管理模式３、委托經(jīng)營(yíng) ?。?、制定管理計(jì)劃 １、企業(yè)組織的構(gòu)建與管理目標(biāo)、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動(dòng)物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項(xiàng)目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項(xiàng)日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內(nèi)容　 ５、考核、評(píng)估與質(zhì)量管理　 　 ６、協(xié)助政府進(jìn)行社區(qū)管理，推進(jìn)　 　 全