【正文】 社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認4 / 75一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)等收到的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的收入。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等。（二） 區(qū)分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務(wù)收入；凡主營業(yè)務(wù)收入外，從事交通運輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。（1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施收入。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。 (3) 商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如開辦商店、飲5 / 75食店、美容美發(fā)、彩擴中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。二、物業(yè)管理費的測算物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費標準，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項費用收費標準，單位為元/（月 m2） i = 分項項數(shù)∑ = 各項費用算術(shù)求和6 / 75三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應(yīng)遵循實現(xiàn)原則。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實現(xiàn)原則確認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準則》 ，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認原則規(guī)定為“企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)” 。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，對營業(yè)收入的確認原則又作了兩方面具體補充規(guī)定：（一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。如公共性服務(wù)費收入和公眾代辦性服務(wù)費收入，平時均采用預收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實現(xiàn)制代替權(quán)責發(fā)生制。（二）物業(yè)大修收入，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認可的工程價款結(jié)算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進行物業(yè)大修理等工程施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認可后，才能作為營業(yè)收入處理。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實7 / 75體。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。第一節(jié) 營業(yè)稅及相關(guān)稅費的計算一、營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定（一）計稅依據(jù) 根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[1997]386 號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費標準基礎(chǔ)外各種加收金額） ，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目 5%稅率計算征收營業(yè)稅。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[2022]59 號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》 （建住房[1998]213 號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” 。 對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” ，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認定。 對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收8 / 75入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。二、營業(yè)稅的計算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按 5%征收營業(yè)稅。（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的管理費。 （2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費。如：保潔費、停車費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費等。 （3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價外費用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%的營業(yè)稅。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ茫磿r列支，暫不征收營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征 5%的營業(yè)稅。（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算以下兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務(wù)而取得的服務(wù)性收入，按 5%征收營業(yè)稅。代辦購物手續(xù)費。 代辦收費取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費等各項業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構(gòu)的咨詢勞務(wù)收入。9 / 75物業(yè)公司兼營的餐飲服務(wù)收入。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。上述 2 項收入，屬于服務(wù)業(yè)收入，按 5%征收營業(yè)稅。3 項收入屬于娛樂業(yè)收入按 5%~20%稅率征收營業(yè)稅。4 項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時，應(yīng)分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。三、城市維護建設(shè)稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》 （國發(fā)[1985]第 19 號）的規(guī)定，城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為 7%、5%、1%。計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 （一）納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為 7%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%。 （三）納稅義務(wù)人所在地不在 2 項范圍內(nèi)的，稅率為 1%。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。計算公式：應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額附加率。10 / 75第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》 （財法字[1994]第3 號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。基本計算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。企業(yè)所得稅還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）以下的，暫減按 18%的稅率計算繳納所得稅；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬元至 10 萬元（含 10 萬元）的，暫減按 27%的稅率計算繳納所得稅。第三節(jié) 個人所得稅的計算物業(yè)管理公司個人所得稅的計稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務(wù)所得。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費的計算 一、房產(chǎn)稅的計算 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應(yīng)相應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人，按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除 30%的余值為計稅依據(jù)，稅率為 %。計算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（130%）*%。11 / 75二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 （國務(wù)院令第 17 號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。計算公式：年應(yīng)納稅額=∑（各級土地面積*相應(yīng)稅額） 。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額 10元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米年稅額 元。三、城市房地產(chǎn)稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》 （中央人民政府政務(wù)院政財字第 133 號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。計算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（130%） 。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式：應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。12 / 75第五節(jié) 其他稅種的計算一、車船使用稅的計算 如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內(nèi)資單位和個人還需繳納相應(yīng)的車船使用稅 。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?