【正文】 代收款18 / 75項手續(xù)費共計 元記入“營業(yè)外收入”科目。二、特殊問題（一） 價外費用未作計稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應稅收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目，逃避納稅。 ”及營業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為 5%。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。該行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務） 、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人） ，應當按照本條例繳納營業(yè)稅。 ”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預收賬款”造成少繳稅款的占%，計入“其他應付款”的占 %，計入“應付賬款”和“長期應付款”的占 %，計入“應收賬款”及“其他應收款”的占 %。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問題集中在營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況為了增強納稅評估工作的有效性和針對性，從 2022 年我市地稅系統(tǒng)實施稅務檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了 50 個案例進行統(tǒng)計分析。 四、契稅的計算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。三、城市房地產(chǎn)稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》 （中央人民政府政務院政財字第 133 號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。計算公式：年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）*（130%）*%。第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關稅費的計算 一、房產(chǎn)稅的計算 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?；居嬎愎剑簯{稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額稅率。 （三）納稅義務人所在地不在 2 項范圍內(nèi)的，稅率為 1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應稅行為時，應分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費等各項業(yè)務而收取的手續(xù)費。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入，則應征 5%的營業(yè)稅。 （3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。二、營業(yè)稅的計算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬于提供勞務而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目，按 5%征收營業(yè)稅。 對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金” ，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。如公共性服務費收入和公眾代辦性服務費收入，平時均采用預收方式，按照這一原則，必須采用權責發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實現(xiàn)制代替權責發(fā)生制。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則》 ，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》 。二、物業(yè)管理費的測算物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務收費標準，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項費用收費標準，單位為元/（月 m2） i = 分項項數(shù)∑ = 各項費用算術求和6 / 75三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應遵循實現(xiàn)原則。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。（二） 區(qū)分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務，為保持房屋建筑物及其附屬設備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務收入；凡主營業(yè)務收入外，從事交通運輸、餐飲服務、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務收入。不同的物業(yè)管理公司所服務的對象不盡相同，因而承擔的業(yè)務也有差別，但歸結(jié)起來，大致如圖所示：3 / 75三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因此，在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個介紹。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 物業(yè)管理服務，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人相關的其他服務。 以上是國外通用的分類。 工業(yè)物業(yè)。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。限于作者的理論水平和經(jīng)驗，此手冊中的錯誤在所難免，歡迎大家批 評和建議，以便我 們對《 納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》進行修改和完善。 詳細介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅 評估方法以及評估指 標。本手冊的編寫，本著 “改善首都經(jīng)濟發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務機關與納稅人和諧的新型征納關系” 的原則，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理具有重要意義。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。我市地稅系統(tǒng)自 2022 年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務檢查，其有問題率高達 92%，這 就說明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問題。同 時 ，通 過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。手冊以物 業(yè)管理業(yè) 稅務檢查案例為依據(jù)，運用會計學、 統(tǒng)計學的分析方法，建立納稅評估指標。 納稅評估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認 ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認 ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 ....................................6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關稅費的計算 ....................................7一、營業(yè)稅相關規(guī)定 ..............................................7二、營業(yè)稅的計算 ................................................8三、城市維護建設稅的計算 ........................................9四、教育費附加的計算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算 ..........................................9第三節(jié) 個人所得稅的計算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關稅費的計算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計算 .........................................11四、土地使用費的計算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計算 ...........................................11一、車船使用稅的計算 ...........................................11二、車船使用牌照稅的計算 .......................................12三、印花稅的計算 ...............................................12四、契稅的計算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 ...........................................14一、常見問題 ...................................................14二、特殊問題 ...................................................17第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 .......................................18一、常見問題 ...................................................18二、特殊問題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 .......................................19一、常見問題 ...................................................192 / 75二、特殊問題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 ............................20一、常見問題 ...................................................20二、特殊問題 ...................................................20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 .........................................21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務分析指標 ...................................21一、財務分析概述 ........................................