【正文】 三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 17. 銷售（營業(yè)）成本增長率分析：銷售（營業(yè)）成本增長率大于 20%的可判斷為存在異常。. 指標(biāo) 14. “管理費(fèi)用 ”、 “營業(yè)費(fèi)用”增減變動(dòng)率與個(gè)人所得稅增減變動(dòng)率對比≤0%10*上 年 個(gè) 人 所 得 稅上 年 個(gè) 人 所 得 稅本 年 個(gè) 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。問題二： 指標(biāo) 12. 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率= %10*當(dāng) 期 職 工 人 數(shù)當(dāng) 期 工 資 總 額 目 個(gè) 人 所 得 稅 總 額當(dāng) 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項(xiàng)分析：如果企業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。二、個(gè)人所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 11. “管理費(fèi)用”和“營業(yè)費(fèi)用”變動(dòng)趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其工資支出也相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。問題三： 指標(biāo) 8. 資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營業(yè)收入的變化率比較 ％％可 比 期 末 營 業(yè) 收 入比 期 末 營 業(yè) 收 入可 比 期 初 營 業(yè) 收 入 － 可　 　 　 　 ％ －期 末 貨 幣 資 金 幣 資 金期 初 貨 幣 資 金 － 期 末 貨　 　 　 　 201*0?分析：大于 20%可視為企業(yè)在營業(yè)稅繳納方面存在疑點(diǎn)。檢查反饋結(jié)果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入全部計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款－他 應(yīng) 收 款本 年 應(yīng) 收 賬 款 ＋ 本 年 其應(yīng) 收 賬 款 增 長 率 ＝ 10*??％上 期 營 業(yè) 稅 稅本 年 營 業(yè) 稅 － 上 期 營 業(yè)營 業(yè) 稅 增 長 率 ＝ 10*分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。 指標(biāo) 2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：存在較大數(shù)額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。 32 / 75 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo)一、營業(yè)稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo) 1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比 ％納 稅 總 額營 業(yè) 稅＝營 業(yè) 稅 占 納 稅 總 額 比 重 10*分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。其計(jì)算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實(shí)收資本 * 100%根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計(jì)算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。31 / 75其計(jì)算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計(jì)算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。其計(jì)算公式如下：經(jīng)營毛利率 =（經(jīng)營收入—經(jīng)營成本）/ 經(jīng)營收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的百分比，也叫凈值報(bào)酬率或權(quán)益報(bào)酬率。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營凈利率、經(jīng)營毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。計(jì)算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初資產(chǎn)總額80310 元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。其計(jì)算公式如下： 運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運(yùn)營資金其中： 平均運(yùn)營資金 =（期初運(yùn)營資金+期末運(yùn)營資金）/ 2 運(yùn)營資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) — 流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910 元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為 59100 元，期初流動(dòng)負(fù)債為 15000 元，期末流動(dòng)負(fù)債為 21000 元，該公司 2022 年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營運(yùn)資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為 ，說明公司擁有的營運(yùn)資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入為 元。計(jì)算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率公式中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計(jì)壞帳損失后的凈額。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表明年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的次數(shù)。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 228 / 75根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。三、運(yùn)營能力 運(yùn)營能力分析主要是通過營運(yùn)能力比率來分析的。 根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率計(jì)算如下： 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率 = 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運(yùn)營資金比率該比率是以長期負(fù)債除以營運(yùn)資金。 長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率該比率是指長期負(fù)債與固定資產(chǎn)的比率。它是所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額的比率。資產(chǎn)負(fù)債率反映在總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌資的，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計(jì)算公式如下： 現(xiàn)金比率 =（貨幣資金+短期證券）/ 流動(dòng)負(fù)債 =（148150+5000）/ = 現(xiàn)金比率只能說明企業(yè)在特殊情況下的應(yīng)急能力，因此，企業(yè)一般不需要備有過多的貨幣資金和短期債權(quán)，而削弱資金的有效利用。一般認(rèn)為，速動(dòng)比率以不低于 1:1 為好，但在不同行業(yè)會有所不同。另外，在判斷企業(yè)短期償債能力時(shí)，還應(yīng)將流動(dòng)比率與其他指標(biāo)結(jié)合考慮。但實(shí)際上，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營周期而異。 流動(dòng)比率流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力最常用的比率。因?yàn)槎唐趥鶆?wù)多以現(xiàn)金償還，故又稱邊線能力比率。表 41資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位:元資產(chǎn) 行次 年初數(shù) 期末數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 行次 年初數(shù) 期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)： 流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金 1 85000 148150 短期借款 68 30000 5000 短期投資 2 15000 15000 應(yīng)付票據(jù) 69 應(yīng)收票據(jù) 3 應(yīng)付賬款 70 2022 11360 應(yīng)收股利 4 預(yù)收賬款 71 30000 2022 應(yīng)收利息 5 代收款項(xiàng) 72 4000 4000 應(yīng)收賬款 6 26865 20895 應(yīng)付工資 73 2500 2500 其他應(yīng)收款 7 500 500 應(yīng)付福利費(fèi) 74 2022 2700 預(yù)收賬款 8 應(yīng)付股利 75 0 應(yīng)收補(bǔ)貼款 9 應(yīng)交稅金 76 2400 存貨 10 11500 20260 其他應(yīng)交款 80 700 待攤費(fèi)用 11 400 400 其他應(yīng)付款 81 400 400 一年內(nèi)到期的長期債券投資 21 預(yù)提費(fèi)用 82 2022 2750 其他流動(dòng)資產(chǎn) 24 預(yù)計(jì)負(fù)債 83 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 31 139265 195205 一年內(nèi)到期的長期負(fù)債 86長期投資： 其他流動(dòng)負(fù)債 90 長期股權(quán)投資 32 100000 100000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 100 76000 長期債權(quán)投資 34 長期負(fù)債： 長期投資合計(jì) 38 100000 100000 長期借款 101 90000 90000固定資產(chǎn)： 應(yīng)付債券 102 固定資產(chǎn)原價(jià) 39 90000 50000 長期應(yīng)付款 103 減：累計(jì)折舊 40 20220 10000 專項(xiàng)應(yīng)付款 106 固定資產(chǎn)凈值 41 70000 40000 代管基金 107 30000 4750024 / 75 減：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 42 其他長期負(fù)債 108 固定資產(chǎn)凈額 43 70000 40000 長期負(fù)債合計(jì) 110 120220 147500 固定資產(chǎn)清理 46 遞延稅項(xiàng)： 固定資產(chǎn)購建支出 47 55000 55000 遞延稅款貸項(xiàng) 111 固定資產(chǎn)合計(jì) 50 125000 95000 負(fù)債合計(jì) 114 196000 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 所有者權(quán)益： 無形資產(chǎn) 51 20220 18000 實(shí)收資本 115 202200 202200 長期待攤費(fèi)用 52 20200 18200 減：已歸還投資 116 其他長期資產(chǎn) 53 實(shí)收資本凈額 117 202200 202200 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì) 60 40200 36200 資本公積 118遞延稅項(xiàng)： 盈余公積 119 5000 遞延稅款借項(xiàng) 61 其中：法定公益金 120 未分配利潤 121 3456 22137 所有者權(quán)益合計(jì) 122 208456 資產(chǎn)總計(jì) 67 404465 426405 負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì) 135 404465 426405表 42損益表編制單位：***物業(yè)管理有限公司 2022年12月31日 單位：元項(xiàng) 目 行次 本月數(shù)（略） 本年累計(jì)數(shù)一、經(jīng)營收入 1 57400 減：經(jīng)營成本 2 11660 經(jīng)營稅金及附加 3 二、經(jīng)營利潤 4 加：其他業(yè)務(wù)利潤 5 2564 減：經(jīng)營費(fèi)用 6 1000 管理費(fèi)用 7 10110 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 12022三、營業(yè)利潤 9 加：投資收益 10 6000 補(bǔ)貼收入 11 營業(yè)外收入 12 5000 減：營業(yè)外支出 13四、利潤總額 14 減：所得稅 15 五、 凈利潤 16 2314425 / 75二、償債能力償債能力分析主要是通過償債能力比率來分析的。資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度快，反映企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性好、償債能力強(qiáng)，受到債權(quán)人的關(guān)心，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度又與盈利能力有關(guān)，得到投資者和管理者的重視。它是對企業(yè)獲取利潤的能力和盈利分配情況所做的分析，包括利潤的目標(biāo)分析、構(gòu)成分析和質(zhì)量分析等。 償債能力分析。趨勢分析法是指將一個(gè)企業(yè)連續(xù)若干期的會計(jì)報(bào)表，比較各項(xiàng)目前后期的增減方向和幅度，從而揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的增減變化及發(fā)展趨勢。財(cái)務(wù)分析的最基本功能，是將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對特定決策有用的信息，減少?zèng)Q策的不準(zhǔn)確性。第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題%%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 36常 見 問 題特 殊 問 題21 / 75一、常見問題（一）企業(yè)擁有已竣工的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，未記入“固定資產(chǎn)”科目，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款：%%%%%%%%%%問 題 一 問 題 二圖 35常 見 問 題特 殊 問 題20 / 75“...誤餐補(bǔ)貼應(yīng)作為工資薪金支出”之規(guī)定，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 元。（二） 不全額申報(bào)納稅 按月發(fā)放的工資、補(bǔ)助、獎(jiǎng)金、過節(jié)費(fèi)等不是全部并入工資、薪金繳納個(gè)人所得稅，而是計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個(gè)人所得稅。（五） 房屋銷售收入未繳營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進(jìn)行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時(shí)，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 ”第九條:“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。2022 年 6 月