【正文】 營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率29 / 75營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表明一定時(shí)期企業(yè)擁有的營(yíng)運(yùn)資金，平均每元能創(chuàng)造的經(jīng)營(yíng)收入。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。其計(jì)算公式如下： 運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營(yíng)收入 / 平均運(yùn)營(yíng)資金其中： 平均運(yùn)營(yíng)資金 =（期初運(yùn)營(yíng)資金+期末運(yùn)營(yíng)資金）/ 2 運(yùn)營(yíng)資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) — 流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)收入為 270000 元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910 元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為 59100 元，期初流動(dòng)負(fù)債為 15000 元，期末流動(dòng)負(fù)債為 21000 元，該公司 2022 年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營(yíng)運(yùn)資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 該公司營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率為 ，說(shuō)明公司擁有的營(yíng)運(yùn)資金每元能創(chuàng)造的經(jīng)營(yíng)收入為 元。該比率越高越好。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明企業(yè)一定時(shí)期的全部資產(chǎn)平均每元獲得經(jīng)營(yíng)收入的水平。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均資產(chǎn)總額的比值。計(jì)算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營(yíng)收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)收入為 270000 元，期初資產(chǎn)總額80310 元，期末資產(chǎn)總額為 98400 元，則該公司 2022 年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來(lái)說(shuō)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說(shuō)明企業(yè)資金的利用效果越好。但該指標(biāo)應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評(píng)價(jià)。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過(guò)盈利能力比率來(lái)反映的。盈利能力比率是反映企30 / 75業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營(yíng)凈利率、經(jīng)營(yíng)毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤(rùn)率等。（一） 經(jīng)營(yíng)凈利率經(jīng)營(yíng)凈利率是指凈利與經(jīng)營(yíng)收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的獲利能力，即每元經(jīng)營(yíng)收入可以獲得的利潤(rùn)。其計(jì)算公式如下： 經(jīng)營(yíng)凈利率 = 凈利潤(rùn) / 經(jīng)營(yíng)收入 * 100%根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年經(jīng)營(yíng)凈利率計(jì)算如下： 經(jīng)營(yíng)凈利率 = 23144 / 57400 * 100% = %（二） 經(jīng)營(yíng)毛利率經(jīng)營(yíng)毛利率是毛利占經(jīng)營(yíng)收入的百分比，其中毛利是指經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)成本的差。經(jīng)營(yíng)毛利率，表示每一元經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利。其計(jì)算公式如下：經(jīng)營(yíng)毛利率 =（經(jīng)營(yíng)收入—經(jīng)營(yíng)成本）/ 經(jīng)營(yíng)收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的百分比，也叫凈值報(bào)酬率或權(quán)益報(bào)酬率。其計(jì)算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤(rùn) / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計(jì)算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說(shuō)明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。它是投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的一個(gè)重要依據(jù)。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。31 / 75其計(jì)算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表 41 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本保值增值率計(jì)算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。當(dāng)該指標(biāo)等于 1 時(shí)，說(shuō)明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于 1 時(shí)，說(shuō)明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1 時(shí)，說(shuō)明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（五） 資本收益率資本收益率是反映企業(yè)運(yùn)用投資者投入資金獲取收益能力的指標(biāo)。它是企業(yè)凈利潤(rùn)與實(shí)收資本的比率。其計(jì)算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤(rùn) / 實(shí)收資本 * 100%根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年資本收益率計(jì)算如下： 資本收益率 = 23144 / 202200 *100% = 12%資本收益率越高，說(shuō)明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。（六） 成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指每元成本可以獲得的利潤(rùn)水平。它是凈利潤(rùn)與全部成本、費(fèi)用的比值。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。 32 / 75 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo)一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一： 指標(biāo) 1. 營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢(shì)對(duì)比 ％納 稅 總 額營(yíng) 業(yè) 稅＝營(yíng) 業(yè) 稅 占 納 稅 總 額 比 重 10*分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其取得的收入相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。例：對(duì)某物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅評(píng)估時(shí)，其 2022 年、2022 年?duì)I業(yè)稅入庫(kù)金額（利用 SPSS 抓取大系統(tǒng)數(shù)據(jù)）分別為 元和 96720 元，納稅總額分別為 元和 元，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅占納稅總額比重，2022 年為%，2022 年為 %，相差 %，可判斷該公司營(yíng)業(yè)稅繳納存在問(wèn)題。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費(fèi) 元，以及維修管理費(fèi) 元，合計(jì) 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。 指標(biāo) 2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：存在較大數(shù)額長(zhǎng)期掛帳，或與上年對(duì)比增減變化較大的列為異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司將 2022 年收取大廈電話用戶的服務(wù)費(fèi)收入 元，取得的餐費(fèi)收入 12703 元計(jì)入“預(yù)收帳款”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅 元。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收33 / 75其他單位的款項(xiàng)，通過(guò)與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過(guò)大的視為可能存在異常。 指標(biāo) 4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率對(duì)比 ? ??? ?％　 　 　 　 　 　 　 　 　 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款 上 期 其 他 應(yīng) 收 款上 期 應(yīng) 收 賬 款－他 應(yīng) 收 款本 年 應(yīng) 收 賬 款 ＋ 本 年 其應(yīng) 收 賬 款 增 長(zhǎng) 率 ＝ 10*??％上 期 營(yíng) 業(yè) 稅 稅本 年 營(yíng) 業(yè) 稅 － 上 期 營(yíng) 業(yè)營(yíng) 業(yè) 稅 增 長(zhǎng) 率 ＝ 10*分析：應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率，否則可視為存在異常。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。例：某高檔公寓小區(qū)物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年?duì)I業(yè)稅入庫(kù)額分別為 元和 元，營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)率為 %，兩年“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”科目合計(jì)分別為 元和 元，應(yīng)收賬款增長(zhǎng)率畸高，為 %。由此判斷該公司 2022 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。檢查反饋結(jié)果：該公司 2022 年 3 月起代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入全部計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營(yíng)業(yè)稅。問(wèn)題二： 指標(biāo) 5. 成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比 ％某 行 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費(fèi) 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤(rùn) 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費(fèi) 用 利 潤(rùn) 率 10*分析：如果成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率存在很大差距，可判斷為存在異常。（二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一： 指標(biāo) 6. 現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入與營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的對(duì)比分析：如果現(xiàn)金流量表中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入＞營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，則判斷存在異常。問(wèn)題二： 指標(biāo) 7. “營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比34 / 75分析：將“營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過(guò)大的列為異常。問(wèn)題三： 指標(biāo) 8. 資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營(yíng)業(yè)收入的變化率比較 ％％可 比 期 末 營(yíng) 業(yè) 收 入比 期 末 營(yíng) 業(yè) 收 入可 比 期 初 營(yíng) 業(yè) 收 入 － 可　 　 　 　 ％ －期 末 貨 幣 資 金 幣 資 金期 初 貨 幣 資 金 － 期 末 貨　 　 　 　 201*0?分析：大于 20%可視為企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅繳納方面存在疑點(diǎn)。問(wèn)題四： 指標(biāo) 9. 企業(yè)所得稅申報(bào)表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。問(wèn)題五： 指標(biāo) 10. “營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其取得的收入相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的收入差異不大。如果“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營(yíng)業(yè)稅是否如實(shí)繳納。二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一： 指標(biāo) 11. “管理費(fèi)用”和“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”變動(dòng)趨勢(shì)對(duì)比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其工資支出也相對(duì)穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。如果“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問(wèn)題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問(wèn)題。 例：某單位 2022 年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為 18720 元，是按照“工資、薪金所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報(bào)酬所得”稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總35 / 75局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問(wèn)題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。問(wèn)題二： 指標(biāo) 12. 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率= %10*當(dāng) 期 職 工 人 數(shù)當(dāng) 期 工 資 總 額 目 個(gè) 人 所 得 稅 總 額當(dāng) 期 扣 繳 的 工 資 薪 金 項(xiàng)分析：如果企業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。 指標(biāo) 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2022 年全年職工工資總額為 元，期末職工人數(shù) 39 人，人均應(yīng)納稅所得額等于 元。2022 年個(gè)人所得稅入庫(kù)金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個(gè)人所得稅繳納存在問(wèn)題。. 指標(biāo) 14. “管理費(fèi)用 ”、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”增減變動(dòng)率與個(gè)人所得稅增減變動(dòng)率對(duì)比≤0%10*上 年 個(gè) 人 所 得 稅上 年 個(gè) 人 所 得 稅本 年 個(gè) 人 所 得 稅 ?可判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、補(bǔ)助性質(zhì)的支出全年數(shù)為 元和 元，增長(zhǎng)率等于 %，而個(gè)人所得稅繳納數(shù)均是 元，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。個(gè)人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補(bǔ)助、過(guò)節(jié)費(fèi)等計(jì)入“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用” ，未按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。 指標(biāo) 15. 企業(yè)年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常 （二）特殊問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一：同指標(biāo) 1215問(wèn)題二：同指標(biāo) 121536 / 75指標(biāo) 16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)（一）常見(jiàn)問(wèn)題評(píng)估指標(biāo)問(wèn)題一： 指標(biāo) 17. 銷售（營(yíng)業(yè)）成本增長(zhǎng)率分析：銷售（營(yíng)業(yè)）成本增長(zhǎng)率大于 20%的可判斷為存在異常。指標(biāo) 18. 管理費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：管理費(fèi)用增長(zhǎng)率大于 20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo) 19. 銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：銷售（營(yíng)業(yè)）費(fèi)用增長(zhǎng)率大于 3