【正文】 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費 用 利 潤 率 10*分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負債表中“預收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。但該指標應與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應收賬款為11400 元，期末應收賬款為 17100 元，則該公司 2022 年應收賬款周轉率及周轉天數(shù)計算如下： 應收帳款平均余額 =（11400+17100）/ 2 = 14250 應收賬款周轉率 = 270000 / 14250 = 應收賬款周轉天數(shù) = 360 / = 19一般來說，應收賬款周轉率越高越好，這說明客戶信用良好，不易發(fā)生壞帳損失，也表明企業(yè)收賬效率高，償債能力強；反之，則說明客戶拖欠較久，信用欠佳，或企業(yè)催收工作不力，使過多資金積壓在滯收的應收賬款上。其計算公式如下： 存貨周轉天數(shù) = 存貨平均余額 / 經(jīng)營成本 * 360***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營成本為 150000 元，期初存貨為30000 元，期末存貨為 24000 元，則該公司存貨周轉指標的計算如下： 存貨平均余額 = （30000+24000）/ 2 = 27000 存貨周轉率 = 150000 / 27000 = 存貨周轉天數(shù) = 27000/150000*360= 存貨周轉率與企業(yè)的獲利能力有直接關系。其計算公式如下：長期負債與運營資金比率 = 長期負債 /（流動資產(chǎn)—流動負債） = 147500 /（195205—）= 1一般情況下，長期債務不應超過營運資金。其計算公式如下： 所有者權益比率 = 所有者權益總額 / 資產(chǎn)總額 = / 426405 =所有者權益比率與資產(chǎn)負債比率之和應該等于 100%。（二）長期償債能力長期償債能力比率是指償還長期負債本金和支付利息能力的比率。 速動比率速動比率，亦稱酸性測試比率。它是企業(yè)流動資產(chǎn)總額與流動負債總額的比值。償債能力比率是衡量企業(yè)償還各種到期債務能力的財務比率。盈利能力分析是財務分析的重要內(nèi)容之一，是企業(yè)有關各方都關注的。趨勢分析法可用絕對指標，也可用相對指標。（二）企業(yè)擁有未竣工但已達到使用狀態(tài)的房產(chǎn)產(chǎn)權，并已開始投入使用，未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 。二、特殊問題（一） 出差補助未繳納個人所得稅?！钡囊?guī)定，并根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè)其他服務業(yè)”依照 5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計 元。（二） 應稅收入直接轉入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應稅收入轉移到 “營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，17 / 75都是城市維護建設稅的納稅義務人。 ”，第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用，和第九條營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)稅 元，城建稅 元，教育費附加 元。如圖 33 所示。在被抽取的50 個案例中，有問題 46 戶，有問題率達到 92%，如圖 31 所示。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額三、印花稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》 （中華人民共和國國務院令第 11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。城市房地產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值計稅，稅率為 %，對其繳納的稅款給予減征 30%的照顧。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應相應繳納城市房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。 四、教育費附加的計算 根據(jù)《北京市稅務局轉發(fā)〈北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知〉的通知》 （京稅三[1994]217 號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為 3%。 計算公式:應納稅額=營業(yè)額稅率。（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構的咨詢勞務收入。 （4）居民租住共有住宅的租金收入。 對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉交結算發(fā)生額認定。（二）物業(yè)大修收入，應當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽訂認可的工程價款結算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)品或提供勞務時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。（3）物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入?！?商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)１、需要良好的商業(yè)氛圍 １、使用價值的長期性２、追求設施的先進性 ２、壽命的差異性３、有很高的租賃比例 ３、居住性４、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不 ４、舒適性能庫存 ５、安全性特點　 ６、耐久性１、辦公物業(yè) １、普通住宅２、酒店物業(yè) ２、花園洋房３、商貿(mào)物業(yè) ３、公寓分類４、娛樂休閑物業(yè) ４、別墅１、自建自營 以委托經(jīng)營為主２、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結合 　管理模式３、委托經(jīng)營 ?。?、制定管理計劃 １、企業(yè)組織的構建與管理目標、方２、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物 針策略的制定業(yè)管理工作 ２、管理項目的接管與前期管理３、制定租金收取辦法 ３、物業(yè)管理的各項日常管理４、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關系 ４、投訴、糾紛與緊急事故的處理管理內(nèi)容　 ５、考核、評估與質量管理　 　 ６、協(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進　 　 全社會的文明和進步第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認4 / 75一、收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產(chǎn)品或提供勞務等收到的收入。 （參見《關于對物業(yè)管理服務業(yè)2 / 75務征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386 號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。包括工業(yè)廠房、倉庫等。 納稅評估處1 / 75 2022 年 7 月 20 日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 .............................................1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 ...............................................1一、物業(yè)管理的概念 ..............................................1二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分 ..........................................2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 ..........................................3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認 ..........................................3一、收入的概念及種類 ............................................4二、物業(yè)管理費的測算 ............................................5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認 ......................................5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 ....................................6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關稅費的計算 ....................................7一、營業(yè)稅相關規(guī)定 ..............................................7二、營業(yè)稅的計算 ................................................8三、城市維護建設稅的計算 ........................................9四、教育費附加的計算 ............................................9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算 ..........................................9第三節(jié) 個人所得稅的計算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關稅費的計算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計算 .........................................11四、土地使用費的計算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計算 ...........................................11一、車船使用稅的計算 ...........................................11二、車船使用牌照稅的計算 .......................................12三、印花稅的計算 ...............................................12四、契稅的計算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 ...........................................14一、常見問題 ...................................................14二、特殊問題 ...................................................17第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 .......................................18一、常見問題 ...................................................18二、特殊問題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 .......................................19一、常見問題 ...................................................192 / 75二、特殊問題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題 ............................20一、常見問題 ...................................................20二、特殊問題 ...................................................20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 .........................................21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務分析指標 ...................................21一、財務分析概述 ...............................................21二、償債能力 ...................................................24三、運營能力 ......