【導(dǎo)讀】為規(guī)范物業(yè)管理示范項目考評活動，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，法》及《北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。理示范項目考評的具體組織實施，并成立考評管理辦公室。各區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)項目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴核實等工作。數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可申報。征詢意見結(jié)果應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期不少于7天。評合格的項目在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及北京物協(xié)網(wǎng)站進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督，公示期為10天。內(nèi)，經(jīng)查證屬實，不符合申報條件的，取消參評資格。過現(xiàn)場答辯的授予北京市物業(yè)管理示范（五星）項目稱號?，F(xiàn)并經(jīng)確認(rèn)存在違法違規(guī)行為的，按照《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。第二十條本辦法自2020年10月1日起施行。2020年6月18日原北京市國土資源和房

　　

【正文】 期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書 符合 分。沒有前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書扣 分。 建立專項維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合 有關(guān)規(guī)定 房屋及設(shè)施設(shè)備大中修管理規(guī)定； 符合 分。每一處不符合扣 分。 專項維修資金使用記錄， 包括申請、批準(zhǔn)、施工管理及驗收記錄。 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項公眾制度 房屋使用手冊； 符合 1 分，每一處不符合扣 分。 裝飾裝修管理規(guī)定； 管理規(guī)約。 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 業(yè)主委員會成立的備案資料及履行職責(zé)的記錄 符合 分。每一處不符合扣 分。 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方 責(zé)權(quán)利明確 與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。沒有委托合同扣 分。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂爭創(chuàng)計劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意 公示爭創(chuàng)計劃及實施方案； 符合 分。每一處不符合扣 分。 專有部分占建筑物總面積的 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上業(yè)主同意的證明。 1建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案，有落實措施及考核辦法 行政管理制度； 符合 4 分。每一處不符合扣 分。 人事管理制度； 財務(wù)管理制度； 工程管理 制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； ； 1安全生產(chǎn)管理制度； 1安全警示標(biāo)志管理制度。 1項目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 管理人員接受專業(yè)的培訓(xùn)并取得從業(yè)資格證書； 符合 1 分。管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無證書扣 ；員工行為不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)有 1 人扣 分，該項扣分最 多不得超過 分。 各類專業(yè)人員及各專項服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等； 員工佩戴工牌并對工牌實施管理； 員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范； 人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄。 1應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 配備對講、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等不少于 5 項智能化管理服務(wù)設(shè)施； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 配備計算機(jī)、傳真機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合 同要求； 計算機(jī)可實現(xiàn)對客戶信息、收費、房屋、設(shè)備設(shè)施、工作計劃、財務(wù)、人事等工作的信息化管理。 1在收費、財務(wù)管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務(wù)費收支情況 按合同及相關(guān)規(guī)定收取各類費用并公示收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 費用收支憑證； 物業(yè)服務(wù)費收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。 1房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便 一、管理檔案資料 符合 3 分。每一處不符合扣 分。 ★ 上年度房屋、設(shè)施設(shè)備安全檢查表； ★ 房屋完損等級評定記錄； 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備月 /年度維修養(yǎng)護(hù)計劃； 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄； 使用環(huán)保、節(jié)能材料的實施記錄； 有限空間管理記錄； 空置房管理記錄。 二、檔案管理 資料齊全，分類成冊，有目錄并查閱方便； 檔案使用管理記錄； 檔案保管環(huán)境、用具符合檔案管理規(guī)定。 1分戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便 建立業(yè)主或客戶分戶檔案，基本信息齊全； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清冊。 1 24 小時值班，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)報修、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有記錄 值班表、值班 /交班記錄； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 公示服務(wù)電話， 24 小時受理客戶信息，有處理記錄，按月進(jìn)行統(tǒng)計分析； 設(shè)立客戶接待室，有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪； 有客戶回訪記錄，入戶維修回訪率不低于 60%、投訴回訪率 100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計分析； 接待人員使用服務(wù)語言，具有專業(yè)服務(wù)素質(zhì)； 物業(yè)服務(wù)中心公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項目負(fù)責(zé)人照片。 1定期進(jìn)行滿意度調(diào)查，對合理的建 征詢內(nèi)容應(yīng)與物業(yè)服務(wù)合同中約定的 符合 1 分。每一處不議及時整改，滿意率達(dá) 95%以上 服務(wù)內(nèi)容相符； 符合扣 分。 每年集中進(jìn)行一次公開的物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，每次問卷率不低于 85%； 滿意率達(dá)到 95%，有統(tǒng)計分析； 對征詢結(jié)果、整改措施及落實情況向業(yè)主公示，不少 于 7 天； 整改措施落實情況記錄。 1落實維修服務(wù)承諾，維修及時率100%、返修率不高于 1%，并有回訪記錄 維修工作單管理規(guī)范； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 維修記錄與服務(wù)承諾相符； 每月對維修工作單進(jìn)行統(tǒng)計分析，維修及時率 100%，返修率不高于 1%； 回訪記錄與維修工作單相符。 二、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) 11 分 工業(yè)區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)，駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識在區(qū)內(nèi)明顯位置，企業(yè)銘牌及各類標(biāo)識牌統(tǒng)一有序 工業(yè)區(qū) 名稱及地名標(biāo)志齊全； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 公共標(biāo)志齊全、完好、統(tǒng)一； 工業(yè)區(qū)內(nèi)總平面示意圖； 工業(yè)區(qū)內(nèi)單位位置指引牌。 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無違反規(guī)劃和擅自改變房屋用途的行為，對違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、報告相關(guān)部門 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 房屋外觀完好、整潔；外墻飾面、涂料等裝飾無脫落、無污漬； 外墻清潔、完好、無破損、無脫落； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 每月對大廈外立面及附著物進(jìn)行巡視 ； 外墻清洗記錄。 室外廣告牌、霓虹燈等按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損 經(jīng)主管部門審批，手續(xù)齊全； 符合 1 分。有安全隱患每一處扣 分，其他每一處不符合扣 分。 室外廣告牌、霓虹燈等安裝牢固、規(guī)范、清潔、無破損、無安全隱患，有巡視檢查記錄；存在安全隱患要書面告知，并限期整改； 對室外廣告牌、霓虹燈等設(shè)施的管理符合合同約定。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕 對空調(diào)安裝位置進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 分。有安全隱患每一處扣 分，其他每一處不符合扣 分。 冷凝水統(tǒng)一收集，支架無銹蝕。 陽臺封閉統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不得安裝防盜網(wǎng)、遮陽蓬等 對防盜網(wǎng)、遮陽篷安裝進(jìn)行監(jiān)督管理； 符合 分。有安全隱患每一處扣 分，其他每一處不符合扣 分。 對違反規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止、報告相關(guān)部門， 存在安全隱患要書面告知并限期整改。 樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好 現(xiàn)場檢查符合要求 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放物料、廢料、雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損 現(xiàn)場檢查符合要求 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 消防主管部門批準(zhǔn)文件、專業(yè)改造有設(shè)計審批文件； 符合 1 分。未簽協(xié)議或有安全隱患每一處各扣 分，其他每一處不符合扣 分。 裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)備案記錄； 按有關(guān)規(guī)定辦理裝修手續(xù)，對裝修方案進(jìn)行審核； 裝修安全管理協(xié)議、裝修管 理協(xié)議； 裝修人員審核、備案記錄； 告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項； 定期進(jìn)行巡視檢查，對違反裝修規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、處理、報告相關(guān)部門； 裝修查驗記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發(fā)生擅自變動主體和承重結(jié)構(gòu)影響房屋使用安全的行為。 機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 設(shè)備安裝注意事項，設(shè)備安裝符合樓面載荷標(biāo)準(zhǔn)， 存在安全隱患進(jìn)行制止、必要時報告相關(guān)部門。 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 三、 共用設(shè)施設(shè)備管理 34 分 （一）綜合要求 6 分 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范 設(shè)施設(shè)備完好無損； 符合 3 分。每一處不符合扣 分。 設(shè)施設(shè)備臺帳，便于查閱； 絕緣、計量用具清單，按規(guī)定檢測； 各專業(yè)崗位人員配置方案； 年度設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃； 運(yùn)行記錄齊全，內(nèi)容滿足合同、規(guī)范要求； 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志管理符合規(guī)范，統(tǒng)一、完整，滿足安全運(yùn)行需要； 能源定期 監(jiān)控、統(tǒng)計、分析，節(jié)能措施落實到位； 設(shè)施設(shè)備巡檢、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)記錄； 設(shè)施設(shè)備安全檢查、評定記錄； 1排班、交接班記錄； 1操作運(yùn)行分級檢查記錄； 1記錄定期進(jìn)行統(tǒng)計分析、歸檔； 1突發(fā)事件應(yīng)急物資； 1專業(yè)崗位配置符合合同、行業(yè)操作要求，現(xiàn)場操作人員持證件上崗； 1弱電、避雷等安全系統(tǒng)運(yùn)行正常； 1設(shè)備機(jī)房有防小動物、防火等安全措施。張貼設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖、特種作業(yè)人員資格證書。 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境 整潔，無雜物。機(jī)房符合設(shè)備要求 明確設(shè)備機(jī)房管理、安全責(zé)任人； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 設(shè)備、機(jī)房及重點部位有完善的安全管理措施并有效執(zhí)行； 設(shè)備機(jī)房按規(guī)范配備消防器材； 設(shè)備機(jī)房配備必要的應(yīng)急照明、通訊等設(shè)施； 設(shè)備機(jī)房配置溫濕度計環(huán)境監(jiān)測設(shè)備和保障設(shè)備，環(huán)境符合要求。 配備專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 配備專業(yè)技術(shù)人員符合合同、行業(yè)操作要求 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 設(shè)施設(shè)備良好，運(yùn)行正常 現(xiàn)場重要設(shè)備運(yùn)行狀況良好，符合 合同約定標(biāo)準(zhǔn)； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任事故記錄。 （二）供電系統(tǒng) 3 分 規(guī)范管理高、低壓配電室，限電、停電按規(guī)定時間通知客戶 停電、限電及時告知； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 超負(fù)荷用電監(jiān)控管理，有處置措施并記錄； 配電室操作工具整潔、齊全，便于取用； 安全警示標(biāo)志齊全。 臨時用電管理措施 臨時用電管理記錄； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 臨時用電安全檢查記錄。 備用發(fā)電機(jī)管理措施 備用發(fā)電機(jī)管理記錄； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 備用發(fā)電機(jī)油料存儲安全、充足。 （三）弱電系統(tǒng) 3 分 按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作 弱電設(shè)施設(shè)備巡視檢查、維修養(yǎng)護(hù)并記錄； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 弱電設(shè)施設(shè)備故障處理記錄。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備管理措施 運(yùn)行信息按規(guī)定時間保存，滿足查詢需求； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行、測試記錄。 （四）消防系統(tǒng) 7 分 消防控制中心 24 小時 值班，消防系統(tǒng)可隨時啟用 實行 24 小時值班并記錄； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 消防控制中心人員名單、排班表； 消防器材、設(shè)施分布圖及臺帳，配置符合規(guī)范； 消防器材、設(shè)施標(biāo)志完好； 消防器材、設(shè)施定期巡視、維修養(yǎng)護(hù)、檢測并記錄。 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題 消防管理人員應(yīng)掌握消防知識，培訓(xùn)、演習(xí)計劃、記錄，每年演習(xí)兩次。 符合 1 分。無培訓(xùn)或演習(xí)計劃和記錄各扣 分，其他每一處不符合扣 分。 消防安全檢 查隱患整改記錄； 消防設(shè)備設(shè)施故障處理記錄。 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人 簽訂消防安全責(zé)任書； 符合 1 分。未簽責(zé)任書或責(zé)任人不明確每項不符合扣 分，其他每一處不符合扣 分。 義務(wù)消防組織； 消防