【正文】 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法》及《北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的通知 各區(qū)縣建委、房管局、各有關(guān)單位： 為規(guī)范物業(yè)管理示范項目考評活動，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)品質(zhì)，推廣先進物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，充分發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應(yīng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定了《 北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法 》及《 北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 附件： 附件 1： 北京市物業(yè)管理示范項目考評管理辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理示范項目考評活動，依據(jù)《 關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知 》（建住房物〔 2020〕 008 號）規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理示范項目是指根據(jù)北京物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)評定為物業(yè)管理示范（四星）項目和物業(yè)管理示范（五星）項目。 第三條 物業(yè)管理示范項目考評遵循企業(yè)自愿申報、業(yè)主參與、專家考評、公開透明的原則。 第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 （以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項目考評的監(jiān)督管理工作。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（以下簡稱北京物協(xié)）受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項目考評的具體組織實施，并成立考評管理辦公室。 各區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)項目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴核實等工作。 第二章 申報條件 第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報考評的物業(yè)管理示范項目應(yīng)符合以下條件： （一）符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。 1．物業(yè)管理示范（四星）項目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在 5 萬平方米 以上，別墅建筑面積在 2萬平方米以上，大廈建筑面積在 2 萬平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達 85%以上。 2．物業(yè)管理示范（五星）項目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在 8 萬平方米以上，別墅建筑面積在 2萬平方米以上，大廈建筑面積在 3 萬平方米以上且非住宅建筑面積占 60%以上，入住率或使用率達 85%以上。 （二）由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。 （三）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項目應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域進行申報，其中的一棟或幾棟不得單獨申報參評。 （四）申報項目須投入使 用兩年以上。 （五）住宅項目應(yīng)至少達到住宅物業(yè)服務(wù)三級技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 （六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報前一年內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動中未發(fā)生違法違規(guī)行為及重大投訴。 第六條 申報考評項目應(yīng)符合本辦法第五條規(guī)定，在申報前完成以下工作： （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目顯著位置進行公示，告知全體業(yè)主有關(guān)參評事項，公示期不少于 7 天。 （二）由業(yè)主委員會就是否同意參評征求全體業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占專有部分建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可申報。未成立業(yè)主大會的，可由物業(yè)項目所在 地社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織。征詢意見結(jié)果應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期不少于 7 天。 （三）由項目所在地房屋行政主管部門就物業(yè)項目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴進行核實，并出具意見。 第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持以下材料到考評管理辦公室進行申報。 （一）在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載《 北京市物業(yè)管理示范項目考評申報表 》一式兩份； （二）《 征詢意見結(jié)果 》一份； （三）申報項目的物業(yè)服務(wù)委托合同； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書； （五）區(qū)縣房屋行政主管部門意見； （六）其他需要提供的材料。 第三章 考評程序 第八條 物業(yè)管理示范項目依照申報星級進行評定。 第九條 物業(yè)管理示范項目考評工作程序如下： （一）申報：申報物業(yè)管理示范項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將本辦法第七條規(guī)定的材料報送至考評 管理辦公室。 （二）審核條件：考評管理辦公室依照申報條件對參評項目進行審核。 （三）現(xiàn)場考評：考評管理辦公室組織物業(yè)管理行業(yè)專家到項目現(xiàn)場對資料及檔案管理、客服管理、設(shè)施設(shè)備維護管理、消防及公共秩序維護管理、環(huán)境及綠化管理等模塊進行評分。（四）公示：現(xiàn)場考評合格的項目在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及北京物協(xié)網(wǎng)站進行公示，接受社會監(jiān)督，公示期為 10 天。公示期內(nèi)，經(jīng)查證屬實，不符合申報條件的，取消參評資格。 （五）公開答辯：經(jīng)現(xiàn)場考評合格的住宅（五星）項目應(yīng)進行公開答辯。 （六）表彰 通報：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對通過考評的物業(yè)管理示范項目頒發(fā)證書并表彰通報。 第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對考評結(jié)果有異議的，可就現(xiàn)場爭議問題做好記錄，留存相關(guān)材料，并由考評雙方簽字確認(rèn)后提交考評管理辦公室申請復(fù)核，考評管理辦公室應(yīng)當(dāng)在 3 日內(nèi)作出復(fù)核意見。 第十一條 物業(yè)管理示范項目考評依據(jù)《 北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 》，住宅項目現(xiàn)場考評總分值在 90 分以上（含 90 分）， 大廈、工業(yè)區(qū)現(xiàn)場考評總分值在 95 分以上（含 95 分）的授予北京市物業(yè)管理示范（四星）項 目稱號?，F(xiàn)場考評總分值在 98 分以上（含 98 分）、住宅項目通過現(xiàn)場答辯的授予北京市物業(yè)管理示范（五星）項目稱號。 第十二條 取得北京市物業(yè)管理示范項目稱號滿一年且通過北京市物業(yè)管理示范（五星）項目考評，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申報參評全國物業(yè)管理示范項目，經(jīng)審核通過后上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 全國物業(yè)管理示范項目按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求應(yīng)復(fù)驗的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)申報并通過當(dāng)年物業(yè)管理示范（五星）項目現(xiàn)場考評，未通過的將上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，取消其全國物業(yè)管理示范項目稱號。 第十三 條 物業(yè)管理示范項目考評活動中應(yīng)當(dāng)邀請北京市物業(yè)管理行業(yè)專家進行考評，并提供專業(yè)意見。同時可以邀請人大代表、政協(xié)委員、學(xué)者、律師等社會專家作為特約專家參與考評活動。 第十四條 物業(yè)管理示范項目考評每年進行一次，具體時間由考評管理辦公室確定并公布。 第十五條 北京市物業(yè)管理示范（五星）項目有效期為三年，北京市物業(yè)管理示范（四星）項目有效期為二年。 第四章 監(jiān)督管理 第十六條 物業(yè)管理示范項目有效期內(nèi)實施動態(tài)管理，確認(rèn)不滿足申報條件的，取消其稱號。 第十七條 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)提供的考評材料不得弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記入企業(yè)信用檔案，五年內(nèi)該企業(yè)所有管理項目不得申報示范項目考評。 第十八條 物業(yè)管理行業(yè)專家應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則進行評定，在考評過程中嚴(yán)格執(zhí)行考評標(biāo)準(zhǔn)和考評紀(jì)律，客觀、公正履行職責(zé)，對所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。發(fā)現(xiàn)并經(jīng)確認(rèn)存在違法違規(guī)行為的，按照《 北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法 》的有關(guān)規(guī)定處理。 第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在考評工作完成后 5 日內(nèi)對物業(yè)管理行業(yè)專家的考評活動作出評價，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載并填寫《 物業(yè)管理示范項目考評意見表 》，報送至考評管理辦公室。 第五章 附則 第二十條 本辦法自 2020 年 10 月 1 日起施行。 2020 年 6 月 18 日原北京市國土資源和 房屋管理局《 關(guān)于印發(fā)北京市實施全國物業(yè)管 理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)評分細(xì)則（試行）的通知 》（京國土房管物〔 2020〕 686 號）廢止。 附件 2： 北京市物業(yè)管理示范項目考評標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 一、 住宅 檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查內(nèi)容 評分細(xì)則 一、基礎(chǔ)管理 32 分 按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、建筑工程消防驗收意見書、人 防驗收報告、建筑名稱核準(zhǔn)書等與項目建設(shè)有關(guān)的資料； 規(guī)劃變更批準(zhǔn)文件； 臨建房屋批準(zhǔn)文件； 竣工備案表； 項目竣工總平面圖； 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖； 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖； 設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料； 1各單項工程竣工驗收證明材料。 已辦理承接查驗手續(xù) 公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備承接查驗資料； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 業(yè)主專屬部分分戶承接查驗資料； 遺 留問題處理記錄； 竣工資料移交記錄； 房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書； 房屋銷售合同及附件樣本； 開發(fā)企業(yè)向第三方承諾與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的資料（如銷售承諾、設(shè)備售后服務(wù)資料等）。 由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 專項服務(wù)單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復(fù)印件； 專項服務(wù)合同滿足物業(yè)服務(wù)合同和安全生產(chǎn)要求； 專項服務(wù)單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄。 建設(shè)單位 在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。沒有前期物業(yè)服務(wù)委托合同扣 分。 在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書 符合 分。沒有前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或臨時管理規(guī)約承諾書扣 分。 建立專項維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 專項維修資金繳納記錄； 符合 分。每一處不符合扣 分。 專項維修資金使用記錄， 包 括申請、批準(zhǔn)、備案、施工管理及驗收記錄。 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及管理規(guī)約等各項公眾制度 房屋使用手冊； 符合 2 分，每一處不符合扣 分。 裝飾裝修管理規(guī)定； 管理規(guī)約。 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 業(yè)主委員會成立的備案資料及履行職責(zé)的記錄 符合 分。每一處不符合扣 分。 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 符合 分。沒有委托合同扣 分。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定爭創(chuàng)計 劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意 公示爭創(chuàng)計劃及實施方案； 符合 1 分。每一處不符合扣 分。 專有部分占建筑物總面積的1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2以上業(yè)主同意的證明。 1建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)急預(yù)案，有落實措施及考核辦法 行政管理制度； 符合 5 分。每一處不符合扣 分。 人事管理制度； 財務(wù)管理制度； 工程管理制度； 客戶服務(wù)管理制度； 公共秩序管理制度； 公共環(huán)境清潔管理制度； 園林綠 化管理制度； 節(jié)能環(huán)保管理制度； 公眾安全及突發(fā)事件應(yīng)急制度； ★ 1安全生產(chǎn)管理制度； ★ 1安全警示標(biāo)志管理制度。 1項目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 管理人員接受專業(yè)培訓(xùn)并取得證書； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 各類專業(yè)人員及各專項服務(wù)單位操作人員有專業(yè)技術(shù)崗位證書，包括消防監(jiān)控員、電梯維修工、高低壓電工、公共衛(wèi)生從業(yè)人員健康檢查證明等； 員工佩戴工牌并對工牌實施管理； 員工著裝整齊，語言、行為規(guī)范； 人事行政管理工作的實施計劃、實施記錄、考核記錄。 1應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 配備對講、監(jiān)控、門禁等不少于 3 項智能化管理服務(wù)設(shè)施； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 配備計算機、傳真機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備，滿足合同要求； 計算機可實現(xiàn)對客戶信息、收費、房屋、設(shè)施設(shè)備、工作計劃、財務(wù)、人事等工作的信息化管理。 1在收費、財務(wù)管理等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)服務(wù)費收支情況 按合同及相關(guān) 規(guī)定收取各類費用； 符合 2 分。每一處不符合扣 分。 費用收支憑證； 物業(yè)服務(wù)費收支情況每半年公示一次，公示內(nèi)容符合法規(guī)要求及合同約定。 1房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等檔案資料齊全，分類