【正文】 .. . . ..湖州市中心城市物業(yè)管理辦法　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《省條例》），結(jié)合本市實際，制定本辦法?！　〉诙l　物業(yè)管理活動相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理部門和單位，享有《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的義務(wù)。　　中心城市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用以及物業(yè)管理活動監(jiān)督管理應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理條例》、《省條例》和本辦法的規(guī)定?！　〉谌龡l　市規(guī)劃與建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)本辦法的實施?！　「鲄^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作?！　〕墙?、規(guī)劃、公安、行政執(zhí)法、安全監(jiān)督、環(huán)保、物價、民政、稅務(wù)、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關(guān)行政管理部門按各自的職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)助實施本辦法?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督?！　〉谒臈l　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議?！　÷男新氊?zé)認(rèn)真負(fù)責(zé)、工作積極主動的業(yè)主委員會，予以表彰和獎勵。具體辦法由物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制定，并組織實施?！　『椭C社區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)管理活動方面的內(nèi)容?！　〉谖鍡l　鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高本市物業(yè)管理水平?！　》弦?guī)定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可享受有關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策。具體辦法由物業(yè)管理主管部門會同有關(guān)行政主管部門制訂，報市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)?！　〉诹鶙l　物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會采取有效方式，做好《物業(yè)管理條例》、《省條例》和本辦法在本轄區(qū)內(nèi)的宣傳貫徹?！　〉谄邨l　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會?！　I(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益。　　第八條　建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)按《省條例》的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。　　經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按《省條例》的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域?！　〉诰艞l　物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，物業(yè)管理主管部門依法應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。　　物業(yè)管理區(qū)域符合《省條例》規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理主管部門提出成立業(yè)主大會籌備組、召開首次業(yè)主大會會議的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求?！　∈状螛I(yè)主大會會議的籌備、召開程序及業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)符合《省條例》規(guī)定，籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)?！　〉谑畻l　業(yè)主有權(quán)推舉業(yè)主代表，并享有被推舉權(quán)。　　第十一條　首次業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、棄權(quán)票規(guī)則、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。包括：　?。ㄒ唬I(yè)主大會會議形式、業(yè)主代表產(chǎn)生方式、召開業(yè)主大會定期（臨時）會議的條件、業(yè)主（業(yè)主代表）委托代理人參加業(yè)主大會的要求等內(nèi)容；　　（二）對采用設(shè)置投票箱自行投票、專人逐戶派發(fā)（回收）意見單表決形式，或其他表決形式等作出約定。但表決通過業(yè)主大會決定的票數(shù)約定，不得違反《省條例》規(guī)定；　?。ㄈI(yè)主小組以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幢或單元設(shè)立；　?。ㄋ模I(yè)主委員會委員的具體資格及資格終止的情形，業(yè)主委員會委員人數(shù)、任期、可否連選連任，業(yè)主委員會委員的缺額補選，業(yè)主委員會會議召開規(guī)則；　?。ㄎ澹I(yè)主委員會委員資格終止后辦理移交期限；　?。┏婪男小段飿I(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，在物業(yè)管理活動中還應(yīng)履行的其他職責(zé)；　　（七）業(yè)主大會認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作出約定的其他事項?！　〉谑l　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)規(guī)章制度。　?。ㄒ唬h記錄制度。會議記錄由會議主持人和記錄人簽字，涉及重要事項的會議記錄由全體出席會議的委員簽字；　　（二）印章管理制度。印章應(yīng)由業(yè)主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用；　?。ㄈn案資料管理制度。業(yè)主大會檔案資料、業(yè)主委員會檔案資料、有關(guān)物業(yè)管理檔案資料，由業(yè)主委員會指定專人保管?！　I(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。　　第十三條　設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┯懻摌I(yè)主大會擬討論的事項；　　（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。　　業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式?！　I(yè)主大會可以撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定?！　〉谑臈l　業(yè)主大會可以決定在物業(yè)管理用房中劃出必要面積，作為業(yè)主委員會的辦公用房；可以決定物業(yè)管理經(jīng)營用房所得收益的使用；可以決定在利用本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中劃出部分金額，作為業(yè)主委員會工作經(jīng)費?！　〉谑鍡l　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變辦公用房性質(zhì)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理經(jīng)營用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及其使用情況，定期向業(yè)主大會報告，并接受業(yè)主委員會監(jiān)督?！　I(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況應(yīng)單獨建帳，定期向業(yè)主大會報告，并向全體業(yè)主公布?！　〉谑鶙l　業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定?！　I(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主物業(yè)使用人均具有約束力?！　〉谑邨l　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。　　第十八條　建設(shè)單位在申請《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)將其與選聘的對物業(yè)進(jìn)行前期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽定的前期物業(yè)服務(wù)合同，報所在地物業(yè)管理主管部門備案。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新建物業(yè)進(jìn)行前期管理的，房地產(chǎn)行政主管部門不核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。　　第十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理。但是，投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積在3萬平方米以下的，經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門同意，建設(shè)單位可以采取邀請招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　∫哉型稑?biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報物業(yè)所在地價格主管部門備案?！　〉诙畻l　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時公約在物業(yè)銷售現(xiàn)場予以明示，并有義務(wù)向物業(yè)買受人作出說明。　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾?！　〗ㄔO(shè)單位不得將依法屬全體業(yè)主的物業(yè)共用部位的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓?！　〉诙粭l　業(yè)主臨時公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)報物業(yè)管理主管部門備案?！　〉诙l　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！　〗ㄔO(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應(yīng)當(dāng)一次性向所在地物業(yè)管理主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。　　保修金交納、使用、管理和退還的辦法，由市物業(yè)管理主管部門根據(jù)省規(guī)定另行制定?！　〉诙龡l　建設(shè)單位應(yīng)按《省條例》的要求配置物業(yè)管理用房。住宅物業(yè)配置千分之三的物業(yè)管理辦公用房和千分之四的物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房（包括辦公用房和經(jīng)營用房）應(yīng)集中設(shè)置，按國家有關(guān)規(guī)定納入配套項目建設(shè)，應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明?！　〗ㄔO(shè)單位申請《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的室號、面積等相關(guān)資料。房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。　　物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，不得轉(zhuǎn)讓和抵押?！　〉诙臈l　建設(shè)單位向?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行前期管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)合同終止時物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會、業(yè)主委員會向業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料時，