【導讀】荊州*******可行性研究報告。荊州新盟物資商貿(mào)城。本次畢業(yè)設計是針對荊州新盟商貿(mào)城項目編制可行性研究報告。相關的資料的收集整理開始的，首先進行了周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查，其次進行項目的市場定。位及項目的規(guī)劃設計方案的設計，然后通過項目的投資估算及銷售收入的預測，完成了項。目的財務評價相關指標的計算，并進行了不確定性分析，最后得出的結論是：荊州新盟物。資商貿(mào)城項目的開發(fā)符合荊州市發(fā)展的趨勢，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣。闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。

　　

【正文】 項：可行性研究、環(huán)境評價報告書等 ,于 2020年 6月 15日前完成； 設 計：規(guī)劃方案、初步設計、施工圖設計、景觀設計等 ,于 2020年 7月 30日前完成； 三通一平：土地平整、用地測標、工程臨時水電等 ,于 2020年 8月 31 日前完成； 施工手續(xù)：項目開工前 2個月開始； 招投標工作：項目開工前 2 個月開始。 營銷策劃方案 規(guī)劃方案批準后一個月，預計 2020年 12 月 31 日前。 工程進度 2020年 06月至 2020 年 12 月 。 銷售 2020年 12月－ 2020 年 12 月。 荊州 **********可行性分析報告 16 6 財務分析 財務評價依據(jù)說明 1）本項目財務評價 依據(jù)國家計委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行有關的財稅制度； 2）項目建設工期 19個月 ； 3） 本項目計劃 于 2020年 12 月開始銷售，商 鋪，酒店 ，車庫建設完 銷售 完畢。 4）各功能用房銷售價格參照周邊樓盤情況設定； 表五 功 能 銷售面積 銷售價 一層商鋪 ㎡ 6000 二層及以上商鋪 ㎡ 4500 酒店 ㎡ 3500 車庫 ㎡ 1500 5） 項目繳納營業(yè)稅 取 稅率 的 5%； 城市維護建設稅稅率為營業(yè)稅 的 7%； 教育附加費費率為營 業(yè)稅 的 3%。 項目經(jīng)營稅費 估算 表 六 項目經(jīng)營稅費估算表 銷售項目 銷售價格 [元 ] 銷售數(shù)量 [m2] 銷售收入 [萬元 ] 稅金及附加 （萬元） 一層 商鋪 6000 二層及以上商鋪 4500 酒店 3500 車庫 1500 注：稅金及附加取銷售總銷售額的 ％。 銷售收入估算 根據(jù)地塊經(jīng)濟技術指標，項目 建筑總面積（地上） ， 其中：商業(yè)用房面積荊州 **********可行性分析報告 17 ㎡（ 一層商鋪 ㎡， 二層及以上 商鋪 ㎡），酒店面積 ㎡，車庫面積 1045 ㎡ 。 表 七 銷售收入估算 銷售項目 銷售價格[元 ] 銷售數(shù)量[m2] 銷售收入 [萬元 ] 收入合計 [萬元 ] 一層 商鋪 6000 二層及以上商鋪 4500 酒店 3500 車庫 1500 以上是在項目的各項經(jīng)濟指標不變的前 提之下，當商鋪和門面的銷售價格分別達到以上各價格段時項目整體銷售收入狀況的模擬。 利潤及投資利潤概算 按 %計算銷售稅金及附加，按 25%計算企業(yè)所得稅 表八 1 總銷售收入 2 總投資估算 3 銷售稅金及附加 % 4 稅前利潤 5 企業(yè)所得稅 25% 6 總成本費用 7 稅后利潤 9 稅后利潤率 % 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是對投資項 目在處于盈虧平衡時的經(jīng)營狀況進行分析，是投資項目基本方案中產(chǎn)銷量、銷售單價、固定成本總額及單位變成本諸因素與處于盈虧平衡狀況時的產(chǎn)銷量、銷售單價、固定成本總額及單位邊際成本之間的比較分析。以下為該項目的銷售量荊州 **********可行性分析報告 18 的盈虧平衡分析。 表九 項目投資估算（酒店） 萬元 表 十 項目盈虧平衡表 （酒店） 單位：萬元 可售面積（ M2） 銷售均價（元） 銷售比例 銷售收入 總成本 投資收益 收益率 （ %） （萬元） （萬元） （萬元） （ %） 3500 10% % 3500 20% % 3500 30% % 3500 40% % 3500 50% % 3500 60% % 3500 65% % 3500 70% % 3500 80% % 3500 90% % 3500 100% % 酒店 銷售均價為 3500 元 /m2時的保本銷售率約為 65%。即當銷售率達到 65%時，即可全部收回投資成本。 酒店 銷售總面積的 65%為保本銷售量。 序號 項目名稱 比例 總價 一 建安工程費用 二 工程建設其他費用 三 基本預備費 5% 四 漲價預備費 3% 合計 荊州 **********可行性分析報告 19 表十一 項目投資估算（商業(yè)用房） 萬元 表十二 項目盈虧平衡表（商業(yè)用房） 單位：萬元 可售面積（ M2） 銷售均價（元） 銷售比例 銷售收入 總成本 投資收益 收益率 （ %） （萬元） （萬元） （萬元） （ %） 5005 10% % 5005 20% % 5005 30% % 5005 40% % 5005 45% % 5005 50% % 5005 60% % 5005 70% % 5005 80% % 5005 90% % 5005 100% % 商業(yè)用房 銷售均價為 5005 元 /m2時的保本銷售率約為 45%。即當銷售率達到 45%時，即可全部收回投資成本。 商業(yè) 銷售總面積的 45%為保本銷售量。 敏感性分析 假設項目的銷售收入為 萬元， 稅后 利潤為 萬元，成本利潤率為％時，銷售價格和開發(fā)成本變動對項目利潤率的影響。 序號 項目名稱 比例 總價 一 建安工程費用 二 工程建設其他費用 三 基本預備費 5% 四 漲價預備費 3% 合計 荊州 **********可行性分析報告 20 變動因素一 表 十三 銷售價格 變動時對利潤的影響 萬元 指標 基準方案 銷售價格 變動（土地成本不變） 10% 5% 5% 10% 銷售收入（萬元） 總成本費用 開發(fā)成本 土地成本 稅金及附加 所得稅 利潤 利潤率 % % % % % 變動因素二 表 十四 開發(fā)成本 變動時對利潤的影響 指標 基準方案 開發(fā)成本 變動（土地成本不 變） 10% 5% 5% 10% 銷售收入（萬元） 開發(fā)成本（萬元） 土地費用（萬元） 稅金及附加（萬元） 所得稅（萬元） 利潤（萬元） 成本利潤率 % % % % % 本項目分別就建設投資、銷售價格兩個主要因素，對項目靜態(tài)投資回報率進行了單因素敏感性分析，分別取變化率為 177。5% 和 177。10% 。通過敏感性分析可以知道，項目投資收益率指標對影響因素的敏感性從小到大依次為：銷售價格、建設總投資。本項目的投資收益率對價格和建設總投資的敏感性均較高，抗 風險能力強，若能在保證銷售率的前提下，降低建安成本，本項目的利潤率將繼續(xù)提高。說明項目的財務前景較為樂觀，收益穩(wěn)定。 荊州 **********可行性分析報告 21 7 風險 性 分析 投資項目風險分析是在此前工作的基礎上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險對策，降低風險損失。 風險因素的識別與評估 風險因素等級劃分 一般風險：風險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項目的可行性。 較大風險：風險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是 項目可以承受的。 嚴重風險：有兩種情況，一是風險發(fā)生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風險發(fā)生后造成的損失嚴重，但是風險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。 災難性風險：風險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災難性后果，項目將無法承受。 風險因素的識別和評估 項目的風險因素識別和對風險的評估見 表。項目風險評估的方法采用簡單估計法。 由表中可以看出，項目沒有什么災難的風險；存在比較嚴重的市場風險和資金風險，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關注，做好 防范準備；另外項目存在的某些較大風險基本上屬于系統(tǒng)風險，如果采取和理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項目也是可以承受的。 風險防范對策 項目可以采取以下幾種風險防范對策。 （ 1） 風險回避 風險回避是徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風險的來源。對于資源供給風險和技術行風險可以采取這種方式防范。 （ 2） 風險控制 風險控制是對可控制的風險，提出降低風險發(fā)生可能性和減少風險損失程度的措施，荊州 **********可行性分析報告 22 并從技術和經(jīng)濟相結合的角度論證擬采取風險措施的可行性與合理性。對于工程風險和資金風險的應對比較合適采取這種方式。 （ 3） 風險轉(zhuǎn)移 風險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生風險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風險防范方式，對于市場風險和其他自然風險可以采取這種防范措施。 （ 4） 風險自擔 風險自擔是將可能的風險損失留給擬建項目自己承擔。對政策風險、外部條件風險以及其他不可預見性風險只能采取這種方式來應對。 本項目建設周期為 19個月，估算總投資為 萬元，當既定銷售率為 100%時，投資收益率為 %。不僅內(nèi)部收益率高于基準收益率，投資回報率也大大高于行業(yè)平均水平，可見在財務上是可行的。 荊州 **********可行性分析報告 23 8 環(huán)境影響分析 環(huán)境保護標準 為了保護人類賴以生存的環(huán)境，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，歷年來我國相繼制定了一系列法律法規(guī)，不僅為進行環(huán)境影響評價，也為環(huán)境保護方案設計提供了政策依據(jù)。本項目根據(jù)國家頒布的有關環(huán)保法規(guī)及省、市環(huán)保勞動部門發(fā)布的環(huán)境保護管理暫行條例等文件精神，在建設和運營過程中必須對 “ 三廢 ” 進行治理，使各項指標均達到國家環(huán)保法規(guī)要求。 （一）中華人民共和國國務院令 253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》； （二）國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經(jīng)濟委員會（ 87）國環(huán)字第 002號文件《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定 》； （三）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30952020）； （四）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB3838— 2020）； （五）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB30962020）； （六）《污水綜合排放標準》（ GB8978— 1996）。 主要污染源及污染物 施工期間主要是建設過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、固體廢棄物、施工揚塵以及各種設備產(chǎn)生的噪聲污染。建成后主要污染物是生活垃圾、生活廢水和油煙廢氣排放。 污染防治措施 （一）施工期 對各類揚塵，分別采取車輛清洗、路面鋪裝、灑水、清掃、設防塵網(wǎng)、覆蓋防塵網(wǎng)（ 布）或噴灑化學抑塵劑等措施。經(jīng)計算，利用固定灑水車每 2 小時灑水一次，抑塵效果達 70%左右， 500 米邊界控制濃度小于 。 施工現(xiàn)場設密閉式垃圾站。 運送散裝物料的車輛要用蓬布遮蓋，防止物料飛揚。對運送砂石、土料的車輛，應限制超載，不得沿途撒漏。 降低施工噪音。合理安排施工作業(yè)時間，盡量避免夜間施工，無法避免時需事先進行審報，批準后方可施工。 荊州 **********可行性分析報告 24 按照文明施工、清潔生產(chǎn)要求，制定并落實施工期間環(huán)境管理措施，杜絕違章作業(yè)。項目施工期間產(chǎn)生的施工廢水必須經(jīng)隔柵及深沉處理達到有關要求后排入 市政污水管網(wǎng)，嚴禁污染周邊水體。 （二）建成后 廢水治理 項目運營期間主要是生活污水，設置雨污分流排水系統(tǒng)，雨水直接排入市政管網(wǎng)，對周邊環(huán)境不會造成影響；生活污水需進行簡單處理，達標后排入市政管網(wǎng)。 廢氣治理 廢氣主要是廚房油煙，油煙需經(jīng)排煙罩、風機和樓頂凈化處理后高空排放。同時，在餐廳周圍增加綠化作物來改善空氣質(zhì)量。 廢棄物治理 產(chǎn)生的固體廢物主要是一般性固體廢