【正文】 消費(fèi)品零售總額實(shí)際增 速可能比 2020 年略有回落。全市城鎮(zhèn)人口超過 250萬人，占總?cè)丝诘?%。人均家庭經(jīng)營(yíng)純收入增加 585 元，增長(zhǎng) %。 荊州市完成財(cái)政總收入 億元 ,占預(yù) 算收入任務(wù) %。根據(jù)荊州 社會(huì)經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究 ， 荊州 市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，市?chǎng)需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增荊州 **********可行性分析報(bào)告 7 加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。目前荊州經(jīng)濟(jì)恰逢新的騰飛機(jī)遇，同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。 機(jī)遇一：國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)荊州等 10座城市土地利用總體規(guī)劃，城市建設(shè)發(fā)展將優(yōu)先得到土地利用規(guī)劃保障。根據(jù)省政府要求，要把荊州打造成為長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。目前， 荊州 市先后與北京城建集團(tuán)、香港恒通資源集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資 源集團(tuán)將承接荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)土地一級(jí)開發(fā) ，湖北省長(zhǎng)投公司將重點(diǎn)開發(fā)李埠港區(qū) 。 未來樓市發(fā)展空間更廣 。 其中戶型面積 80平方米以下的占 %， 80 至 100平方米的占 %，100 至 130平方米的占 %。 中小戶 型比例逐步增大，足以證明商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)者購(gòu)房需求也更加理性。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年上半年商品住宅銷售均價(jià) 6260 元 /平方米，同比上升 22%。來自 荊州 市房產(chǎn)局商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示， 2020 年元至 10 月， 荊州 市商品房均價(jià)為 元 /平方米，同比增加%.其中 10 月份均價(jià)為 元 /平方米，商品房最高單價(jià)超過 5200 元 /平方米。三是荊州房?jī)r(jià)與周邊城市相比相對(duì)較低，處于 “ 價(jià)格洼地 ” ，周邊城市到荊州購(gòu)房的日益增多，對(duì)荊州房?jī)r(jià)起到了支撐和抬升的作用。而且今后外地購(gòu)房者的比例會(huì)越來越高，因此房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)保持在較高水平。在國(guó)內(nèi)通脹壓力不斷增大的情況下，中央政治局提出 “ 繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 ” ，意味著國(guó)家會(huì)進(jìn)一步控制貨幣投放量。但由于慣性作用，近期內(nèi)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在三個(gè)明顯的趨勢(shì)： 一是地價(jià)將會(huì)繼續(xù)大幅上升。荊沙大道北、張溝路南、塔橋路東側(cè)宗地北地塊拍賣參考價(jià) 200 萬元 /畝，比去年將近翻了一番。與今年上半年同地域和類似地段地價(jià)相比，上漲了 172%。沙北新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)合作方最近也落實(shí)了合作意向。從在建項(xiàng)目看，下半年入市的樓盤比上年多，規(guī)模大，如長(zhǎng)江尚品、亞華寶塔灣、佳境上城等近 10 個(gè)樓盤，也都是高層住宅。 三是房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升。但不管人們的愿望如何，從城市歷年房?jī)r(jià)的總水平看，迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)降過。據(jù)了解，荊州城區(qū)民間借貸年利率高達(dá) 60%，比銀行計(jì)劃內(nèi)貸款利率高近 10倍。 優(yōu)勢(shì)分析 （ Strength） （ 1） 地塊位于 荊州 市 城南 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，隨著荊州全面實(shí)施“壯腰工程”， 對(duì)該項(xiàng)目 的發(fā)展 相當(dāng)有利 ， 以后將 具有較大的升值潛力 。 劣勢(shì)分析 （ Weakness） （ 1） 項(xiàng)目所處地地塊處于 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)，生活氛圍還沒形成。 機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） （ 1） 項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。 （ 5） 周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。 （ 3） 近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。 估算說明 開發(fā)建設(shè)投資估算范圍建筑安裝工程費(fèi)、 工程建設(shè) 其他費(fèi)用、 預(yù)備費(fèi) 等 。 資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃 2020年投入 3000 萬元 ，剩余部分資金 20202020 年全部投入實(shí)施建設(shè) 。 銷售 2020年 12月－ 2020 年 12 月。 銷售收入估算 根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，項(xiàng)目 建筑總面積（地上） ， 其中：商業(yè)用房面積荊州 **********可行性分析報(bào)告 17 ㎡（ 一層商鋪 ㎡， 二層及以上 商鋪 ㎡），酒店面積 ㎡，車庫(kù)面積 1045 ㎡ 。 表九 項(xiàng)目投資估算（酒店） 萬元 表 十 項(xiàng)目盈虧平衡表 （酒店） 單位：萬元 可售面積（ M2） 銷售均價(jià)（元） 銷售比例 銷售收入 總成本 投資收益 收益率 （ %） （萬元） （萬元） （萬元） （ %） 3500 10% % 3500 20% % 3500 30% % 3500 40% % 3500 50% % 3500 60% % 3500 65% % 3500 70% % 3500 80% % 3500 90% % 3500 100% % 酒店 銷售均價(jià)為 3500 元 /m2時(shí)的保本銷售率約為 65%。即當(dāng)銷售率達(dá)到 45%時(shí)，即可全部收回投資成本。5% 和 177。說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)前景較為樂觀，收益穩(wěn)定。 嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。 由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好 防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大風(fēng)險(xiǎn)基本上屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取和理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也是可以承受的。 （ 2） 風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，荊州 **********可行性分析報(bào)告 22 并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、外部條件風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)只能采取這種方式來應(yīng)對(duì)。本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及省、市環(huán)保勞動(dòng)部門發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中必須對(duì) “ 三廢 ” 進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求。 污染防治措施 （一）施工期 對(duì)各類揚(yáng)塵，分別采取車輛清洗、路面鋪裝、灑水、清掃、設(shè)防塵網(wǎng)、覆蓋防塵網(wǎng)（ 布）或噴灑化學(xué)抑塵劑等措施。對(duì)運(yùn)送砂石、土料的車輛，應(yīng)限制超載，不得沿途撒漏。項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的施工廢水必須經(jīng)隔柵及深沉處理達(dá)到有關(guān)要求后排入 市政污水管網(wǎng)，嚴(yán)禁污染周邊水體。 廢棄物治理 產(chǎn)生的固體廢物主要是一般性固體廢物。 廢氣治理 廢氣主要是廚房油煙，油煙需經(jīng)排煙罩、風(fēng)機(jī)和樓頂凈化處理后高空排放。合理安排施工作業(yè)時(shí)間，盡量避免夜間施工，無法避免時(shí)需事先進(jìn)行審報(bào)，批準(zhǔn)后方可施工。 施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)密閉式垃圾站。 主要污染源及污染物 施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵以及各種設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。不僅內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，投資回報(bào)率也大大高于行業(yè)平均水平，可見在財(cái)務(wù)上是可行的。 （ 3） 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。 （ 1） 風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)的來源。 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見 表。 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別與評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)因素等級(jí)劃分 一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。通過敏感性分析可以知道，項(xiàng)目投資收益率指標(biāo)對(duì)影響因素的敏感性從小到大依次為：銷售價(jià)格、建設(shè)總投資。 敏感性分析 假設(shè)項(xiàng)目的銷售收入為 萬元， 稅后 利潤(rùn)為 萬元，成本利潤(rùn)率為％時(shí)，銷售價(jià)格和開發(fā)成本變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響。 酒店 銷售總面積的 65%為保本銷售量。 利潤(rùn)及投資利潤(rùn)概算 按 %計(jì)算銷售稅金及附加，按 25%計(jì)算企業(yè)所得稅 表八 1 總銷售收入 2 總投資估算 3 銷售稅金及附加 % 4 稅前利潤(rùn) 5 企業(yè)所得稅 25% 6 總成本費(fèi)用 7 稅后利潤(rùn) 9 稅后利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是對(duì)投資項(xiàng) 目在處于盈虧平衡時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，是投資項(xiàng)目基本方案中產(chǎn)銷量、銷售單價(jià)、固定成本總額及單位變成本諸因素與處于盈虧平衡狀況時(shí)的產(chǎn)銷量、銷售單價(jià)、固定成本總額及單位邊際成本之間的比較分析。 4）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定； 表五 功 能 銷售面積 銷售價(jià) 一層商鋪 ㎡ 6000 二層及以上商鋪 ㎡ 4500 酒店 ㎡ 3500 車庫(kù) ㎡ 1500 5） 項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅 取 稅率 的 5%； 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為營(yíng)業(yè)稅 的 7%； 教育附加費(fèi)費(fèi)率為營(yíng) 業(yè)稅 的 3%。 營(yíng)銷策劃方案 規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個(gè)月，預(yù)計(jì) 2020年 12 月 31 日前。 投資 估算 本 項(xiàng)目建設(shè) 估算 總投資 萬 元，建安費(fèi)用 萬元， 工程 建設(shè)其他 費(fèi)用 萬元， 預(yù)備 費(fèi)用 萬元。 荊州 **********可行性分析報(bào)告 12 4. 投資估算 與資金籌措 投資估算 編制依據(jù) 1）湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額（ 2020 年）； 2）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 3）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資估算方法（ 2020 年 10月）； 4）國(guó)家 現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)； 5）現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信息資料。 威脅分析 （ Threat） （ 1） 政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類客戶心理影響較大 ，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷售。 （ 3） 荊州漢宜鐵路即將開通拉近了荊州 與 武漢 之間的距離， 將拉動(dòng)荊州的 經(jīng)濟(jì)。 （ 3） 離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。 （ 3） 項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ，地處學(xué)校 與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。 荊州 **********可行性分析報(bào)告 11 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。另外，由于銀根緊縮，銀行資金緊缺，迫使企業(yè)尋求社會(huì)融資，民間借貸公司趁勢(shì)異?；钴S起來，搶占短期信貸市場(chǎng)。一般來說，消費(fèi)者希望房?jī)r(jià)降一點(diǎn)，至少漲慢一點(diǎn)；而投資者則希望房?jī)r(jià)漲一點(diǎn)，最好漲快一點(diǎn)。同時(shí)，高層住宅區(qū)人口密度大，需要有超過基底面積的大范圍地下空間作車庫(kù)，以滿足住戶需求，都會(huì)提高建設(shè)成本。 二是高層住宅將成為城區(qū)住 宅的主體。據(jù)市招投標(biāo)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，上半年城區(qū)土地使用權(quán)出讓金達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %，有力地支撐全市財(cái)政收入保持較快的增長(zhǎng)速度。該宗地總面積 畝，用途為商業(yè)、住宅，容積率 ，掛牌起始價(jià) 890 萬元。據(jù)荊州市國(guó)土資源局近期為湖北漢海拍賣公司提供的 “ 荊州市主城區(qū)土地出讓項(xiàng)目介紹 ” 看，政府主要還是挖掘老城區(qū)土地的潛力（見表 10）。 在這樣的政策環(huán)境下 ，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)要注意克服發(fā)展中出現(xiàn)的新情況、新問題、新矛盾。會(huì)議 指出，要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲，確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它與城市經(jīng)濟(jì)互相支撐、互相推動(dòng)的關(guān)系，決定了房?jī)r(jià)總的走勢(shì)是平穩(wěn)上漲。房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的原因有四：一是目前城市經(jīng)濟(jì)還在快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的 “ 有價(jià)無 市 ” 的局面，房?jī)r(jià)自身泡沫成分較少。武昌中心區(qū)、青山中心區(qū)、漢陽中心區(qū)緊隨其后，均價(jià)接近 9000 元。 2020 年元至 9 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市新建住房 (包括經(jīng)濟(jì)適用房 )銷售價(jià)格同比漲幅都在 11%以上，平均漲幅高于近 4年來的任何一年。 從戶型結(jié)構(gòu)看，以二室二廳和三室二廳為主，其中二室二廳占 %，三室二廳占 %，共計(jì) %。 荊州作為湖北省內(nèi)的三線城市，不能簡(jiǎn)單地與大城市相比 ， 但同樣必須堅(jiān)決貫徹 中央的五項(xiàng)調(diào)控措施，克服大環(huán)境中消極因素對(duì)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響，并且抓住這個(gè)機(jī)會(huì)調(diào)整住房政策，調(diào)整城市開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的思路，以保證市場(chǎng)總體平穩(wěn)。市第四次黨代會(huì)對(duì)未來荊州城市發(fā)展進(jìn)行了規(guī)劃，未來荊州城市發(fā)展，會(huì)給荊州房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些發(fā)展機(jī)遇。 機(jī)遇三：荊州城區(qū) 四 大新片區(qū)建設(shè) 已經(jīng)或 即將啟動(dòng)。而供地的方向主要在荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)中心、沙北新區(qū)、火車站片區(qū) 、城南科技片區(qū) 等新區(qū)。因?yàn)檫@些規(guī)劃突破了老城區(qū)的范圍，走向新城區(qū)，對(duì)于城市發(fā)展來說具有劃時(shí)代意義。 荊州房地產(chǎn)現(xiàn)狀 荊州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 1） 四 大機(jī)遇令 荊州 房地產(chǎn)企業(yè)大 展拳腳 。農(nóng)業(yè)：糧食總產(chǎn)量連續(xù)實(shí)現(xiàn) “ 八連增 ” 2020 年， 荊州市完成固定資產(chǎn)投資 538 億元，民間投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，投資總額達(dá) 398