【正文】 并存，其運作成功的關(guān)鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。216。216。龍王廟的拆遷改造是逐步進行的，并未形成市場大的動蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。龍王廟商貿(mào)中心成本很高，其售價或租價必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。龍王廟商貿(mào)中心定位集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購物廣場，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營可能性往零售轉(zhuǎn)型。216。脫離了漢正街的品牌影響：漢正街商品種類豐富，方便多元化經(jīng)營戶打貨，脫離漢正街后，必然要損失部分多元化經(jīng)營的客戶。物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。政府的支持的項目成功的最大保障。216。地塊周圍的配套設(shè)施本案對面就在于武商量販店，好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設(shè)施相對齊全。第三章 項目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境土地性質(zhì)綜述項目選址于某市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原某東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi)，項目凈用地約55畝，建成以后將能容納1500戶左右的經(jīng)營戶進場經(jīng)營。從大興路鞋市商鋪的市場表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來看，眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向?，F(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個市場的經(jīng)營戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營權(quán)， 25平方米左右的經(jīng)營鋪面，年租金一般在35萬元，且租賃費用呈逐年上升的趨勢。從以上統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計將有2600戶的潛在客戶群體。從三個代表性的市場的經(jīng)營戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場容量是相當可觀的。大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標客戶群體l深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在某乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。二、項目微觀狀況分析項目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于某市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢通過對全國有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動的變化趨勢。基于上述諸多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進一步規(guī)范與發(fā)展?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴重，被列為某市重點消防隱患地區(qū)。因建成年代較早，受當時各種條件限制，市場容量較小，經(jīng)營面積及倉儲面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。某市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個市場中的4個市場拆遷在即，需要另覓經(jīng)營場所。一、某市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）某市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀某市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲配送、辦公服務(wù)、游購娛配套等“七位一體”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及某其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠，市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后某鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。這些市場立足于某，輻射湖北全省及周邊6個省市，年銷售額約為20億元人民幣。同時，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經(jīng)營混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。針對上述問題，2003年6月，江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會經(jīng)過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動議。，現(xiàn)在的市場將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是某市“兩江四岸”規(guī)劃的重點拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場將面臨消失的危險。，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場各主辦單位各自為政，個別市場的主辦者，僅為了市場的經(jīng)濟效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營者或消費者利益受損害的事件時有發(fā)生，而得不到有效的保護。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。同時，現(xiàn)有的市場經(jīng)營用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章，耐火等級差，加之現(xiàn)有市場普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。經(jīng)過十年來的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場7個，擁有經(jīng)營門面800余間，經(jīng)營戶1628戶，經(jīng)營品種齊全，國內(nèi)外知名品牌如吉爾達、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達15億元，幅射湖北省周邊六個省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。據(jù)統(tǒng)計，2002年某市實現(xiàn)社會消費品零售總額770億元，居全國15個省級城市第2位，各類批發(fā)市場交易額達700多億元。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬，居民人口660多萬。從綜合的因素來看，本案是機遇與風(fēng)險并存，機遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實現(xiàn)其正常的財務(wù)效益。178。稅后靜態(tài)投資回收期=稅后動態(tài)投資回收期=178。鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目可行性研究二、可行性研究的結(jié)論178。自有資金回報率=凈利潤/企業(yè)自有資金=。從靜態(tài)的財務(wù)指標上來看，項目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；178。從動態(tài)的環(huán)境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。某位于我國腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達。改革開放以來，某市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當時由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資，在大興路61號某球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了某市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場，從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴重堵塞。僅從物流、倉儲配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬m3，受城市交通管制限制，運輸車輛不能及時進入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運入庫作業(yè)受阻，貨物出庫發(fā)送也難以及時疏運出去。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進一步的發(fā)展空間，久而久之，勢必在競爭中遭到淘汰。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。二、項目建設(shè)的必要性大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二江四岸”改造的重點區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。本項目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營，到購買商鋪、住宅，把家安在某，把事業(yè)基礎(chǔ)留在某，并以商引商，加快某引進市外資本起到重要作用，預(yù)計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品，有著巨大的市場，某市鞋類