【導(dǎo)讀】國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯的放大作用。房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)。因?yàn)殛P(guān)系到“便民、利民、為民”，關(guān)系到提升老百姓生活質(zhì)量。因此，在“擴(kuò)大內(nèi)需”的宏。觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，首當(dāng)其沖的成了新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、促進(jìn)社。會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。棟，住宅樓4棟，商業(yè)樓1棟，層數(shù)2-5層，可居住109戶，綠地率30%。本萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用萬(wàn)元。資金來源為由沂水縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資1000. 萬(wàn)元，貸款500萬(wàn)元，其余通過預(yù)售款解決。該項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入，開發(fā)建設(shè)成本，經(jīng)營(yíng)稅金，部收益率％，靜態(tài)投資回收期，動(dòng)態(tài)投資回收期。萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率EIRR為％。示，項(xiàng)目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益評(píng)價(jià)結(jié)果良好，要的也是可行的。§社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析。

　　

【正文】 式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報(bào)，僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能，只要滿足市場(chǎng)消費(fèi)即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)的方式與之相 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 25 比有著顯著的區(qū)別，往往要在注重產(chǎn)品本身之外，更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長(zhǎng)期良好經(jīng)營(yíng)的可行性以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌化，使該商業(yè)物業(yè)價(jià)值增值得以體現(xiàn)。 從商業(yè) 房地產(chǎn)投資的回報(bào)分析，商業(yè)物業(yè)銷售的回報(bào)最直接，獲利速度很快，通過銷售，在短期內(nèi)可以獲得利潤(rùn)。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進(jìn)行銷售，銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)就無(wú)法得到有效的控制，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)只能由分散的個(gè)體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實(shí)施，造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降、商業(yè)物業(yè)租金、價(jià)值下降的惡性循環(huán)，甚至嚴(yán)重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)主的購(gòu)房投資回報(bào)得不到保證，造成購(gòu)房投資貸款方面的金融風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商業(yè) 物業(yè)區(qū)域的社會(huì)效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。 因此，如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。 首先，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)時(shí)要對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)客戶需求進(jìn)行分析，具體來說，就是要結(jié)合該項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點(diǎn)，了解該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)商的需求，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向，制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途；社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，在項(xiàng)目開發(fā)的前期階段， 把商業(yè)功能用途與該項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)出與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)相匹配的平臺(tái)。那么，這個(gè)商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個(gè)滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)所，更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身的市場(chǎng)需求，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營(yíng)反過來會(huì)提升該商業(yè)物業(yè)本身的價(jià)值，并形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與物業(yè)價(jià)值的有機(jī)聯(lián)系和相互促進(jìn)。 在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)平臺(tái)的同時(shí)，作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營(yíng)模式。在管理模式上，開發(fā)企業(yè)一般會(huì)通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司 來管理。在經(jīng)營(yíng)模式上，作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)，在一般情況下，應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)的模式（筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營(yíng)的模式）。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金，也可采用出售返租經(jīng) 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 26 營(yíng)模式，銷售物業(yè)時(shí)，采取 “ 出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、租約回報(bào) ” 的形式，在租約年限內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(bào)（目前市場(chǎng)一般為購(gòu)房總價(jià)的 8%左右），這是一種相對(duì)短期的經(jīng)營(yíng)模式，租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)還須納入今后物業(yè)管理中進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡(jiǎn)而言之，這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短 期的物業(yè)銷售回報(bào)來解決短期資金需求，但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)（租約回報(bào)）的風(fēng)險(xiǎn)。 從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益二者有機(jī)結(jié)合起來考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供服務(wù)，開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者，在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)的初衷和定位，可以長(zhǎng)期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動(dòng)，并根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的時(shí)效性，不斷對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，選擇定向的商業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶群體，提供有效 的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過一段時(shí)間對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)（通俗地說就是 “ 養(yǎng)鋪 ” ），可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場(chǎng)客戶需求以及市場(chǎng)環(huán)境相匹配。一方面，開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長(zhǎng)期的現(xiàn)金受益，不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求，做到房產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合，保證企業(yè)的長(zhǎng)期現(xiàn)金收益，形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能使商業(yè)物業(yè)增值，又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作、融資創(chuàng)造條件，這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營(yíng)再實(shí)施產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)運(yùn)作的回報(bào)模式 。筆者認(rèn)為，社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營(yíng)模式，并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營(yíng)模式。 商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚，市場(chǎng)化運(yùn)作模式正在實(shí)踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式，也在越來越多地與區(qū)域住宅項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運(yùn)作此類房地產(chǎn)的能力，更好地開發(fā)經(jīng)營(yíng)此類型的商業(yè)房地產(chǎn)，真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民，完善城市商業(yè)功能，提升整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值。 沂水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 從近幾年沂水縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，沂水已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化初級(jí)階段并已進(jìn)入加速過程， 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 27 但第二產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)開始逐漸增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、金融機(jī)構(gòu)貸款余額在大幅增長(zhǎng)，沂水縣未來旅游、房地產(chǎn)業(yè)將有大的作為，沂水縣城市性質(zhì)定位為沂蒙山區(qū)北部工貿(mào)旅游次中心城市和現(xiàn)代山水生態(tài)旅游中心城市，近幾年來，隨著沂水縣城鎮(zhèn)住房制度改革及住房分配貨幣化等相關(guān)政策的推動(dòng)下，住房消費(fèi)得到有效起動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展態(tài)式，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭基本是好的，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上升勢(shì)頭，市場(chǎng)銷售形勢(shì)平穩(wěn)，沂水縣房地產(chǎn)行 業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段。但隨著土地招標(biāo)拍賣掛牌制度的實(shí)施，沂水縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入又進(jìn)入了一個(gè)展新的發(fā)展時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，房地產(chǎn)價(jià)格上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，土地招拍掛制度的實(shí)施，土地拍賣價(jià)格過高導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格過高，特別是近幾年尤其是國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的壓縮投資規(guī)模和限制住房貸款等的宏觀調(diào) 控，我縣的住房需求大面積戶型出現(xiàn)下降趨勢(shì)，小面積戶型有所上升。 2020年 以來， 沂水 縣深入學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，全面落實(shí)市委、市政府提出的 “又好又快、好中求快、能快則快、突破沂水、爭(zhēng)創(chuàng)強(qiáng) 縣 ”發(fā)展戰(zhàn)略，深入開展 “學(xué)習(xí)諸城，爭(zhēng)先進(jìn)位 ”活動(dòng)，全縣各級(jí)、各部門進(jìn)一步解放思想，堅(jiān)持以招商引資為總抓手，充分挖掘和發(fā)揮基礎(chǔ)、資源、區(qū)位等各方面優(yōu)勢(shì)，全縣各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)展順利。今年上半年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 115 億元，同比增長(zhǎng) ％；地方財(cái)政收入 億元，按可比口徑增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 3715元，增長(zhǎng) ％；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) ％。成功引進(jìn)了一批投資大、附加值高、帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，共引進(jìn)投資過千萬(wàn)元項(xiàng)目 192 個(gè)，其中過 5 億元項(xiàng)目 2個(gè)，過億元 32個(gè)，過 5000 萬(wàn)元 52個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，堅(jiān)持以項(xiàng)目為抓手，一手抓總量膨脹，一手抓技術(shù)含量提高和高端市場(chǎng)開拓， 16 月份，全縣 335 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 ，同比分別增長(zhǎng) ％和 ％， 16家企業(yè)利稅過千萬(wàn)元；共實(shí)施投資過 50萬(wàn)元技改項(xiàng)目 380個(gè)，總投資規(guī)模 ，已完成投資 。城鄉(xiāng)建設(shè)全面推進(jìn)，堅(jiān)持高點(diǎn)定位，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，運(yùn)用市場(chǎng)化手段，全面實(shí)施 “ 六城聯(lián)創(chuàng) ” ，全縣總投資 20億元的 36 項(xiàng)重點(diǎn)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總體進(jìn)展順利。 從而也 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 28 為沂水縣房地產(chǎn)又好又快發(fā)展奠定了 基礎(chǔ)。 目前，沂水縣的住房?jī)r(jià)格從 2020 年 900元 /平方米左右，上升到了現(xiàn) 1800 元 /平方米左右，商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要影響因素：①是居民收入在不斷提高，②建筑材料價(jià)格上漲，上漲約 20%③土地招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)施，土地價(jià)格與以前相比，上漲 400%④人們對(duì)未來的良好預(yù)期，居民買漲不買落。以上因素中土地招標(biāo)拍賣掛牌制度實(shí)施是主要的影響因素 ,在沂水縣商品房?jī)r(jià)格的上漲主要是受成本推動(dòng)造成，地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，成本中最主要的是土地成本和建筑安裝成本；商品房購(gòu)買的對(duì)象，主要是城鎮(zhèn)居民和企業(yè)事業(yè)單位的職工，富裕的個(gè)體 戶，以及小城鎮(zhèn)實(shí)施后的農(nóng)民入城人員和在外地打工人員，多數(shù)是 2529 歲的年輕人及個(gè)體工商戶和高收入人群；隨著部分居民經(jīng)濟(jì)收入的提高和消費(fèi)理念的變化，出現(xiàn)了一部分賣老房換新房的人員，從戶型、面積上看，中等戶型三室兩廳 (95m2135m2)受到青睞，大面積、大戶型滯銷；從需求上看，主要是剛性需求、拆遷需求。受宏觀政策影響投資性需求購(gòu)房減少，第二套購(gòu)房減少。近年來，隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，以工薪階層和首次置業(yè)者為市場(chǎng)主體的消費(fèi)群體，戶型面積呈現(xiàn)了縮小趨勢(shì)，但大都在 90120 平 /戶之間。 目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控 政策的實(shí)施和金融危機(jī)的影響，我國(guó)的一些一線城市的房?jī)r(jià)有所下降，但對(duì)于沂水這樣的三線城市，房?jī)r(jià)卻無(wú)大影響，其樓市好壞的關(guān)鍵在于供求，由于城市化人口增加及步入婚齡的青年群體購(gòu)成了對(duì)住房的剛性需求，由于房屋老化，結(jié)構(gòu)不合理，配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房的改善性需求是主體之外的極力補(bǔ)充，在沂水縣，中檔商品房市場(chǎng)同質(zhì)化比較嚴(yán)重且供應(yīng)量較大，面臨著很激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盡管有很大的剛性需求，但在觀望氣氛濃厚的當(dāng)前，市場(chǎng)銷售的壓力較大，由此可看出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，由于沂水縣的房?jī)r(jià)基本接近成本，無(wú)泡沫，在沂水縣房 地產(chǎn)明顯下降的可能性不大。 在沂水縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，也存在著一些問題如 1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因資金等原因，規(guī)模小，戶數(shù)少，形成不了原有的大規(guī)模住宅小區(qū)，不利于社區(qū)的綜合配套和發(fā)展，容易造城舊城改造的盲點(diǎn)，不利于城市的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。 2）、土地拍賣掛牌制度的實(shí)施，雖然有利于當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入和公平競(jìng)爭(zhēng)，但卻造 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 29 成了商品房?jī)r(jià)格的居高不下，已超出居民的家庭收入水平，不利于解決人民群眾的住房問題，與政府的初衷相違背。 3）、開發(fā)企業(yè)較多，目前已到 11 家，資質(zhì)較低，實(shí)力弱，缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，魚龍混雜，惡性競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)的樓 盤，土地面積小，規(guī)模小，缺乏必要的配套和公建設(shè)施，樓盤品質(zhì)較低，處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段，與我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不相適應(yīng)。 4）、開發(fā)企業(yè)資金籌措困難特別是央行 121 號(hào)文件及近幾個(gè)月的清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和限制住房消費(fèi)貸款的實(shí)施，開發(fā)企業(yè)無(wú)法籌措資金，不利于開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于解決人民的居住等社會(huì)問題。 5）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易復(fù)雜，手續(xù)多，費(fèi)用高，特別是在契稅方面存在著重復(fù)收稅的現(xiàn)象。如房管局對(duì)同一房地產(chǎn)收一次，土地局再收一次；另一方面，土地局對(duì)已出讓的土地再收土地出讓金。不利于二級(jí)市場(chǎng)的 發(fā)展。 6）、村街在集體土地上進(jìn)行變相房地產(chǎn)開發(fā)，存在大量集體土地房產(chǎn)交易現(xiàn)象，干擾了正常的房地產(chǎn)秩序。 7）、同沂水縣其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 8）、近來，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的多項(xiàng)重大政策，如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目堅(jiān)持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例；清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等。尤其是國(guó)土部門限 制了土地供應(yīng)，銀行限制開發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，上上下下搞一刀切，特別是限制購(gòu)房貸款，直接限制了購(gòu)房需求，容易造成房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。 9）、房?jī)r(jià)過高，超出承受能力 戶型面積偏大，相當(dāng)一部分套均價(jià)在 1820 萬(wàn)元左右，過高的房?jī)r(jià)與居民收入水平差距過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民承受能力，目前隨著沂水新一屆縣委縣府對(duì)城市建設(shè)思想觀念的轉(zhuǎn)變，即將建設(shè)一部分高層住宅，但成本在 2200 元 /平左右，套均價(jià)在 2025萬(wàn)元左右，價(jià)格太高，也超出了居民的承受能力，在多層向小高層轉(zhuǎn)移過程中，高層物業(yè)費(fèi)高、水二次加壓、電梯單獨(dú)收費(fèi)等使很多人在觀 望、等待， 小高層住宅適應(yīng)沂 勝利置業(yè)商服中心開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 30 水縣的消費(fèi)市場(chǎng)將是一個(gè)較長(zhǎng)的過程。 沂水東臨青島港、日照港、嵐山港三大口岸；北靠膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路，南依兗石鐵路、日東高速公路；西連京滬高速公路；東接同三高速公路。一個(gè)城市帶、三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈環(huán)繞，六條省道貫穿全境，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件讓沂水人的生活一天比一天富裕，而相對(duì)落后的商業(yè)配套無(wú)疑成了制約當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)的重要因素。 在上述背景