【導(dǎo)讀】具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售與物。江蘇地華是江蘇省50強(qiáng)企業(yè)之一，江蘇省最大的私營企業(yè)之一的江。蘇雨潤食品集團(tuán)有限公司的姐妹企業(yè)。目前，其下屬分（子）公司6個(gè)，員。工100多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務(wù)。府和社會(huì)各界高度重視。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的。河西地區(qū)近年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到了較好的完善，由城郊。結(jié)合區(qū)正在向新市區(qū)轉(zhuǎn)變。手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)。擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。隨著公交的通行、地鐵的實(shí)施，河西房地。為進(jìn)一步推動(dòng)河西城市化進(jìn)程，營造一流市。行性研究報(bào)告的協(xié)議書。合適的市場(chǎng)價(jià)格，有效地?cái)U(kuò)大住房需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)住宅建設(shè)健

　　

【正文】 西新城區(qū)總體規(guī)劃以及大型居住社區(qū)的建設(shè)要求，對(duì)南京市河西地區(qū)的住宅建設(shè)開發(fā)具有十分重要的意義。 良好的 自然 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。本項(xiàng)目地處河西新城區(qū)，遠(yuǎn)離都市人口稠密區(qū)，該處 年平均溫度： ℃ ， 年平均風(fēng)速 ： ， 年平均相對(duì)濕度 ： 76%， 年日照時(shí)間： 4117h， 年平均降水量 ： 1025mm， 無霜期： 214 日 。同時(shí)鄰近長(zhǎng)江，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，適合居住 ,良好的自然條件是極佳的人居環(huán)境。 綜上所述，本項(xiàng)目選址符合項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)要求。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、建設(shè)規(guī)模 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的星雨花都住宅小區(qū)項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模如下： 規(guī)劃用地面積： 156070 平方米（合 234 畝），其中： ? 小區(qū)凈用地面積： 122300 平方米 ? 代征土地面積： 25029 平方米； ? 公共綠化帶面積： 8740 平方米； 總建筑面積： 470500 平方米，包括地上建筑 400000 平方米，地下 70500平方米（含車庫、人防、自行車庫、地下配套及商業(yè)面積）。其中： ? 住宅建筑面積： 370500 平方米，包括小高層住宅 180000 平方米、高層住宅 190500 平方米； ? 人防兼地下機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)： 64000 平方米， 1280 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，其中200 個(gè)商場(chǎng)用車位， 1080 個(gè)小區(qū)住 戶車位；其中人防面積 15000 平方米； ? 地下自行車停車場(chǎng)： 4000 平方米， 3300 個(gè)車位； ? 大型商場(chǎng)： 14000 平方米； ? 配套公建、公用工程設(shè)施： 18000 平方米。 容積率： （不計(jì)地下建筑面積）。 二、建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有： 高層或小高層住宅； 商業(yè)設(shè)施； 會(huì)所； 幼兒園； 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28小學(xué)校； 門衛(wèi)； 變配電房； 煤氣調(diào)壓站； 垃圾站； 綠化用地 62120 平方米； 1區(qū)內(nèi)道路 17780 平方米。㎡ 配套公建一覽表 單位： M2 項(xiàng)目名稱 占地面積 （ M2） 建筑面積 （ M2） 備注 小學(xué)校 10177 10000 幼兒園 3623 3300 會(huì) 所 4000 4380 其中 2500 平方米為地下 垃圾站 200 100 開閉所 150 100 門衛(wèi) 200 100 煤氣調(diào)壓站 50 20 合計(jì) 18000 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29第七章 建設(shè)方案 一、設(shè)計(jì)說明 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)： ? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范〉 ? 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 ? 《 南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》 ? 《南京市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書 ? 用地紅線圖 消防防火等級(jí)為一級(jí) 防水等級(jí)為二級(jí) 人防為六級(jí) 設(shè)計(jì)理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺(tái)，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構(gòu)筑 — 個(gè)居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質(zhì)小區(qū)。 主要將在以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力： ? 配套設(shè)施 學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 ? 綜合服 務(wù) 娛樂、購物、餐飲、休憩、銀行、郵局、家庭醫(yī)療中心、小型公安派出所、行政機(jī)關(guān)服務(wù)中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。 ? 智能化 安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對(duì)講、火災(zāi)報(bào)江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 ? 環(huán)境 數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個(gè)巨大的制 氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。鳥語花香、流水淙淙。 ? 商業(yè)機(jī)能 本小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)??等全功能的生活必須條件在本項(xiàng)目?jī)?nèi)出現(xiàn)，將形成虹吸作用，成為河西地區(qū)的新消費(fèi)中心。 二、總體 規(guī)劃 規(guī)劃布局主要的特點(diǎn)有：功能明確的總平面設(shè)計(jì)、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)等。 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì) 要求 住宅均為高層或小高層住宅，住宅應(yīng)著重處理好小 區(qū)空間關(guān)系，以及住宅建筑之間的距離、角度關(guān)系。 由于本項(xiàng)目周邊均為城市道路，因此，本項(xiàng)目的規(guī)劃布局應(yīng)著重處理好區(qū)內(nèi)外路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其與小區(qū)建筑、空間的關(guān)系； 注重小區(qū)環(huán)境和住宅單元的“均好性”設(shè)計(jì)，著重處理好組團(tuán)與中心綠地、院落綠地的關(guān)系。 項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。 考慮項(xiàng)目地區(qū)作為南京副中心區(qū)的發(fā)展方向，在設(shè)計(jì)中宜引入新理念，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31使本項(xiàng)目以新穎的面貌成為南京河西副中心區(qū)的一個(gè)品牌形象。 （二）規(guī)劃 指導(dǎo)思想 因地制宜 配合地形特點(diǎn)合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨 街商業(yè)價(jià)值，善用地塊現(xiàn)有資源。 化弊為利、營造特色 把地塊周邊配套弱、外圍欠景觀等缺點(diǎn)通過設(shè)計(jì)強(qiáng)化為樓盤特點(diǎn)，把難題變?yōu)橘u點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)原則營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感，使居住區(qū)環(huán)境給人“回家的感覺”。 注重項(xiàng)目可操作可行性 從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場(chǎng)操作性。力求提供一種既有優(yōu)良品質(zhì)，消費(fèi)者又買得起的優(yōu)秀樓盤。 （三）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 南部一條規(guī)劃道路把小區(qū)分為南北兩區(qū)，南區(qū)為少量住宅以及小學(xué)、幼兒 園等配套公建；北區(qū)為主要住宅及商業(yè)配套設(shè)施，北區(qū)南部建設(shè)小區(qū)中心會(huì)所。一條南北向中軸貫穿整個(gè)小區(qū)，把兩區(qū)各組團(tuán)串連成一體。簡(jiǎn)明的規(guī)劃結(jié)構(gòu)把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機(jī)動(dòng)性和功能分區(qū)的完整性。 （四）交通流線 出入口： 北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。 南區(qū)在北面的所街路設(shè)二個(gè)人車出入口，東面的為小學(xué)及幼兒園專用，西面的為住宅專用。鄰近集慶西路的北出入口為非機(jī)動(dòng)車專用，其余南、西面的出入口 各含一個(gè)人行出入口與兩個(gè)車行出入口。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32人車流線： ? 配合地形特點(diǎn)：以南北向?yàn)橹骶€，以東西向?yàn)檩o助，形成簡(jiǎn)潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。 ? 強(qiáng)調(diào)人車分流：人走中、車走邊，把車流對(duì)住宅組團(tuán)的影響減至最低，利于營造安全而休閑的居住環(huán)境。 ? 充分考慮經(jīng)濟(jì)性：外圍車道巧妙利用規(guī)范要求的建筑退讓用地邊界的距離稍作拓寬而成，在照顧周全性與均好性的同時(shí)，最大限度減少小區(qū)內(nèi)永久性車道占地面積。 ? 兼顧日常與應(yīng)急的機(jī)動(dòng)性、以及分期使用的機(jī)動(dòng)性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消 防、急救、搬運(yùn)等特殊交通要求提供便利，同時(shí)利于分期開發(fā)時(shí)形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。 ? 最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設(shè)計(jì)為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。 （五）停車模式 區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)地主要設(shè)置地下車庫，直接連通外圍車道；同時(shí)沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。 人性化：停車場(chǎng)地充分利用地下空間，在不占用單體與景觀用地的條件下提供大量停車位，滿足使用要求。 均好化：停車場(chǎng)地通過車道直接聯(lián)系各居住組團(tuán)，充分考慮便利性。 休閑化：停車場(chǎng)入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠 化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對(duì)區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場(chǎng)地也可以植草地磚加以園林化。 （六）公建布局 小學(xué)和幼兒園利用小區(qū)南部規(guī)劃道路南側(cè)的單獨(dú)地段獨(dú)立設(shè)置，自成一體且減少噪音對(duì)區(qū)內(nèi)的影響，同時(shí)鄰接區(qū)內(nèi)車道并有步行干道連接，方便江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33家長(zhǎng)接送。較好地利用這小片邊緣地塊。 小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項(xiàng)目的臨街商業(yè)價(jià)值并突出配套賣點(diǎn)，同時(shí)形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。 小區(qū)東北角兩面臨街處設(shè)置開放型經(jīng)營性會(huì)所，強(qiáng)化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，并以豐富的造型作 為小區(qū)最顯眼的標(biāo)志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格與品味。 小區(qū)南部設(shè)休閑會(huì)所，設(shè)置餐飲、康樂、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場(chǎng)所。 （七）住宅布局 住宅均為高層及小高層，以南北向?yàn)榛境颍m應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蚺c居住習(xí)慣。 以高低和平面錯(cuò)落的單體組合打破南北朝向的規(guī)整和單調(diào)感，避免直線組合和兵營布局。 形成自由式布局，各組團(tuán)排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。 貫通小區(qū)南北中央的 30 米寬的縱向景觀通廊利于夏季東南風(fēng)在整個(gè)狹長(zhǎng)地塊的疏導(dǎo)，各組團(tuán)圍而不合的排布利于通風(fēng)。 （八 ）豎向設(shè)計(jì) 建筑以高層和小高層為主，部分高層分布在小區(qū)中部的東西兩側(cè)，在中區(qū)形成內(nèi)低外高的內(nèi)向型布局。 建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。 （九）綠化布局 與建筑相融合的綠化體系：強(qiáng)調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動(dòng)的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34實(shí)用而親切的組團(tuán)綠化體系：強(qiáng)調(diào)組團(tuán)綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。 豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)： ? 會(huì)所、幼兒園的公建綠地與 南北兩區(qū)的中心集中綠地，形成小區(qū)“面狀”景觀空間。 ? 小區(qū)中央貫通南北的 30 米寬綠化走廊以及兩條東西向主步道形成“帶狀”休閑綠地和延續(xù)的區(qū)內(nèi)中央景觀帶。 ? 有條件的組團(tuán)內(nèi)形成相對(duì)集中的“塊狀”半公共組團(tuán)綠地。 ? 各單體住宅旁形成分散的“點(diǎn)式”近宅綠地空間。 （十）小區(qū)景觀 自我天地 用地外圍缺乏天然生態(tài)環(huán)境，小區(qū)立足于營造內(nèi)部景觀，強(qiáng)化內(nèi)向型休閑天地。 經(jīng)濟(jì)高效 ? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時(shí)要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復(fù)合效能的空間設(shè)計(jì)，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景 觀的矛盾。 ? 綠地有限