物業(yè)管理師實務講解2-資料下載頁
2024-08-22 20:57本頁面
【導讀】間的協(xié)調，還有各門課程之間的平衡與相互補充，以保證在考試時能有一種良好的狀態(tài)。在考試時也要注意答題的技巧，以保證盡可能地多得分。對于單選題，可根據(jù)自己的。記憶與理解進行選擇。做多選題時要適當慎重，盡量保證選擇的答案一定是正確答案，不。能選錯，因為選錯一個選項本題就不能得分。每道小題在回答時一定要抓住要點，因為寫出要點即能得分。1．一級資質物業(yè)服務企業(yè)注冊資本應為人民幣（）萬元以上。地直轄市，設區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質。日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人。準備投標文件、送交投標文件、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同。
【正文】 12 月 4 日，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于 2020 年 2 月 1 日起施行。依據(jù)該辦法，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 44．下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（ ）。 A．由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物 業(yè)服務費用 B．管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動 C．物業(yè)服務企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計 D．物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔 E．物業(yè)服務費用中不包括法定稅費 答案： AD 解析： 物業(yè)服務費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。對物業(yè)服務企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力。 45．物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（ ）。 A．物業(yè)服務企業(yè) B．物業(yè)管理專業(yè)人員 C．業(yè)主委員會 D．建設單位 E．物業(yè)使用人 答案： AB 解析： 根據(jù)國家建設部《關于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí) (從 )業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(津住房函 [2020]193f號 )及其他有關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí) (從 )業(yè)人員。 三、案例分析題（共 2 題，每題 20分） 17 頁 案例分析題（一） 某物業(yè)服務企業(yè)管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。 編號 意見與建議 1 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 2 保 安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理 4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 8 建議小區(qū)外墻全部翻新 9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10 小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 12 希望提供家政服務 13 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部 門建議增設到達小區(qū)的公交線路 14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯 問題 1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（ 5 分） 答：（ 1）需要資金投入的項目有：第 9 項 （ 2）其中第 9 項應在物業(yè)服務費中列支；第 8 項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤。 18 頁 問題 2：上述不屬于物業(yè)服務企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)服務企業(yè)應如何處理？（ 4 分） 答：（ 1）第 4 項和第 1 13項 （ 2）物 業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主做出解釋，第 4 項和第 13 項不屬于物業(yè)服務企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理；物業(yè)服務企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供服務；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報。 問題 3：試分析第 9 項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施？（ 4 分） 答 ：（ 1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因 （ 2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠。同時加強 宣傳教育，取得業(yè)主配合。 問題 4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（ 4 分） 答：第 11 項，因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務。 問題 5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（ 3 分） 答 ：加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；調整優(yōu)化管理服務工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區(qū)公用設施設備的更新改造工作；加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；加強溝通和宣傳工作。 案例分析 題（二） 某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜，財產(chǎn)損失達二萬多人民幣。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務內容。因此其家中被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任。 問題 1：業(yè)主王某的想法是否正確？為什么？（ 10 分） 答：（ 1）王某的想法不正確。 首先應該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務為公共區(qū)域的治安防范服務，而非業(yè)主家中的安全保障服務。因此，本案例中，物業(yè)服務公司是否應承擔責任，應視具體情況。 19 頁 （ 2）如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關系，則根據(jù)《 中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當之處，則物業(yè)公司不應承擔賠償責任。 問題 2：你認為物業(yè)服務公司應如何加強公共安全防范服務并規(guī)避可能面臨的風險？（ 10 分） 答： 公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)服務公司應增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項目，應該增加技術防范的設施設 備。另一方面，物業(yè)服務公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。
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