【導讀】 1 袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇蚆薄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂薁袈肀羈芀蟻羆羀莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螆裊肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄薃蒁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇蚆薄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂薁袈肀羈芀蟻羆羀莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螆裊肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄薃蒁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁羄莇蚆薄羀莇莆袀袆羃蒈螞螂薁袈肀羈芀蟻羆羀莃袆袂肀蒅蠆螈聿薇蒂肇肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螆裊肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅膃薈螂袁膂羋薅螇膁莀螀螃膀薂蚃肂腿節(jié)衿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕肈芆艿蒃羄芅莁蚈袀芄薃蒁袆芃芃螆螂芃蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿荿莂薆肈莈蒄螁

　　

【正文】 1）收集整理存在的問題 2）處 理方法（工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題，由建設單位督促施工單位負責， 第二類是由于規(guī)則、設計考慮的問題，由建設單位負責作出修改設計、改造或增補相應設施） 3）跟蹤驗證 第二節(jié) 物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗 一、 物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗的準備工作 ： 1）符合承接查驗條件（完全與舊公司解除合同，簽訂新的合同） 2）成立物業(yè)承接查驗小組 3）準備資料和工具 二、 物業(yè)管理機構更迭時的內容 ： 1）物業(yè)資料情況 2）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 3）各項費用與收支情況，項目機 構經濟運行情況 4）其他內容 三、 物業(yè)管理機構更迭時查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內容 ： 1）建筑結構及裝飾裝修工程的狀況； 2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備3）保安監(jiān)控、對講門禁設施 4）清潔衛(wèi)生設施 5）綠化及設施 6）停車場、門崗、道閘設施 7）室外道路、雨污水井等排水設施 8）公共活動場所及娛樂設施 9）其他需了解查驗的設施、設備 四、 物業(yè)管理機構更迭時查驗的其他內容 ： 1）物業(yè)管理用房 2）產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料 3）與水、電、通信等市政管 理單位的供水、供電合同、協(xié)議等 第三節(jié)物業(yè)管理工作移交 一、 物業(yè)工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，工作移交分三種情況： 1）是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務企業(yè)； 2）是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后，由業(yè)主大會（授權的業(yè)主委員會）或物業(yè)產權單位將物業(yè)移交給物業(yè)服務企業(yè)； 3）是在物業(yè)服務企業(yè)終止物業(yè)服務合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產權單位移交或交接物業(yè)。 ★二、 物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交 （一）移交雙方：物業(yè)管理機構更迭時管理工作的移交包括 ：原企業(yè)移交給業(yè)主大會；業(yè)主大會移交給新企業(yè) （二）移交內容： 1）物業(yè)資料 2）物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作的交接 3）人、財、物的移交或交接 （三）物業(yè)資料： 1）物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料； 2）業(yè)主資料： 01）業(yè)主入住資料（入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片） 02）房屋裝修資料（裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等） 03）管理資料（各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類 服務質量的 10 原始記錄） 04）財務資料（固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業(yè)服務收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。） 05）合同協(xié)議書，指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件； 06）人事檔案資料 07）其他需要移交的資料 物業(yè)資料移交后雙方應在目錄清單上蓋章、簽名。 （四）辦理交接手續(xù)：涉及建設單位、原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管理部門、新進入的物業(yè)服務企業(yè)。 ◇第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的 基礎工也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。 第一節(jié) 入住服務的內容 一、 入住服務的涵義 入住 ：是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)服務單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務的過程。 對業(yè)主而言， 入住的內容包括 ：一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理。 入住過程涉及建設單位、物業(yè)服務單位、業(yè)主。 物業(yè)入住操作的模式 ： 1）以建設單位為主體，由物業(yè)服務單位相配合的作業(yè)模式；（建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理手續(xù)） 2）建設單位將入住工作委托給物業(yè)服 務單位，由物業(yè)服務單位代為辦理入住手續(xù)。 入住時限 ：是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主辦理手續(xù)的時間期限當新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設單位和物業(yè)服務單位應通過有效途徑或合理方法，向業(yè)主適時發(fā)出入住通知，約定時間驗收物業(yè)和辦理相關手續(xù)。 二、 入住的準備 （資料準備、其他準備） （一） 資料準備 ： 1）《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》 2）《入住通知書》 3）《物業(yè)驗收須知》 4）《業(yè)主入住房屋驗收表》 5）《業(yè)主（住戶）手冊》 6）物業(yè)管理有關約定 （二）其他準備： 1）入住工作計劃 2）入住儀式策劃 3）環(huán)境準備 4）其他準備事項（重要是制訂緊急預案） 三、 入住流程 ： 第二節(jié) 入 住 服 務 應 注 意 的 問 題 一、入住服務準備工作要充分 物業(yè)入住準備工作的 核心 是 科學周密的計劃 ，應注意的工作：第一）人力資源充足； 第二）資料準備充足； 第三）分批辦理入住手續(xù)； 第四）緊急情況要有預案 二、 入住操作實務安全 1）入住時間安排 2）場地準備 3）資料準備 4）辦公用具準備 5）環(huán)境布置 6） 交通管理 7）人員配備 8）入住流程 9）其他注意事項（逾期沒有辦理的，繼續(xù)辦理） 第三節(jié) 裝 修 管 理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為。 物業(yè)裝飾裝修管理：包括裝飾裝修申報、登記審核、入場手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督以及驗收環(huán)節(jié)。 物業(yè)裝飾裝修內容：包括裝飾裝修流程設計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等方面。 實施裝飾裝修管理的依據(jù)：是建設部 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家 和地方的其他規(guī)定。 一、 物業(yè)裝飾裝修流程圖 備齊 資料 填寫 申報 登記 表 登 記 簽訂 管理 服務 協(xié)議 辦理 開工 手續(xù) 施 工 驗 收 1）裝飾裝修流程示意圖一般掛于物業(yè)服務單位或在業(yè)主入住辦理的現(xiàn)場。 2）物業(yè)服務單位應該在規(guī)定工作日（一般為 3 個工作日）內完成登記工作；超出管理范圍的，應報主管部門。 3）裝飾裝修施工單位應到物業(yè)服務單位辦理開工證、出入證。 4）裝修登記時，可以書面形式將裝修工程的禁止行為和注意事項告之裝修人，并督促裝修人在開工前主動告知鄰里。 01）業(yè)主憑入住通知書、購房發(fā)票及身份證登記確認 02）驗收房屋業(yè)并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認 03）提交辦理產權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用 （建設單位開具證明，業(yè)主到物業(yè)服務公司繼續(xù)辦理手續(xù)） 04）簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件 05）繳納當期物業(yè)服務等有關費用 06）領取《業(yè)主 /住戶手冊》等相關文件資料 07）領取房屋鑰匙（入住過程完結） 08）物業(yè)服務公司將資料 歸檔 11 5）用戶 在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。只有物業(yè)服務單位對裝修內容登記備案完成后方可動工裝修。 二、 物業(yè)裝飾裝修不予登記的情況 ： 1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的； 2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的； 3）擴大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的； 4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的； 5）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準搭建的建筑物、構筑物等； 6）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準改 變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的； 7）未經供暖管理單位批準拆改供暖管理和設施的； 8）未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管理和設施的； 9）其他影響建筑結構和使用安全的行為。 三、物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應按照相關裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權益予以限定，原則上應統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。 四、 物業(yè)裝飾裝修時間 ： 1）一般裝飾裝修時間（指除節(jié)假日之外的正常時間）作業(yè)時間： 8：00— 12： 00 14： 00— 18： 00 拆打時間： 8： 30— 11： 30 14： 30— 17： 30 2）特殊裝修時間（是指節(jié)假日休息時間）居住住宅的是原則上不允許 3）裝飾裝修期（是指裝飾裝修過程的完結時間）國家沒有規(guī)定，一般情況不超過 3 個月。 五、 裝飾裝修管理費用的收取 ：要嚴格按照國家和地方的相關規(guī)定輸，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準。臨時設置收取的， 應科學測算并經相關主管行政部門批準。 1）目前相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)服務單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修 相關事項和管理收費，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。 2）一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》約定收取的費用包括裝飾裝修管理費和垃圾清運費。 3） 處理裝修垃圾的基本要求： 01）需袋裝處理； 02）應按指定的位置、時間、方式進行堆放和清運。 六、 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理 ： 1）嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)； 2）加強巡視，防患于未然； 3）控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益； 4）強化管理，反復核查 七、裝修活動有下列行為之一的， 由城市房地產行政主管部門責令改正 ，并處罰款