【正文】 六、 物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 ： 1）嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài)； 2）加強(qiáng)巡視，防患于未然； 3）控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益； 4）強(qiáng)化管理，反復(fù)核查 七、裝修活動(dòng)有下列行為之一的， 由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正 ，并處罰款： 。 2）一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。臨時(shí)設(shè)置收取的， 應(yīng)科學(xué)測(cè)算并經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。 四、 物業(yè)裝飾裝修時(shí)間 ： 1）一般裝飾裝修時(shí)間（指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間）作業(yè)時(shí)間： 8：00— 12： 00 14： 00— 18： 00 拆打時(shí)間： 8： 30— 11： 30 14： 30— 17： 30 2）特殊裝修時(shí)間（是指節(jié)假日休息時(shí)間）居住住宅的是原則上不允許 3）裝飾裝修期（是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間）國(guó)家沒(méi)有規(guī)定，一般情況不超過(guò) 3 個(gè)月。 二、 物業(yè)裝飾裝修不予登記的情況 ： 1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的； 2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房的； 3）擴(kuò)大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的； 4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果的； 5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建的建筑物、構(gòu)筑物等； 6）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改 變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門、窗的； 7）未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管理和設(shè)施的； 8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤芾砗驮O(shè)施的； 9）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 01）業(yè)主憑入住通知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn) 02）驗(yàn)收房屋業(yè)并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn) 03）提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用 （建設(shè)單位開(kāi)具證明，業(yè)主到物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)辦理手續(xù)） 04）簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件 05）繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用 06）領(lǐng)取《業(yè)主 /住戶手冊(cè)》等相關(guān)文件資料 07）領(lǐng)取房屋鑰匙（入住過(guò)程完結(jié)） 08）物業(yè)服務(wù)公司將資料 歸檔 11 5）用戶 在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫申報(bào)登記表，并提交管理單位登記備案。 3）裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)服務(wù)單位辦理開(kāi)工證、出入證。 一、 物業(yè)裝飾裝修流程圖 備齊 資料 填寫 申報(bào) 登記 表 登 記 簽訂 管理 服務(wù) 協(xié)議 辦理 開(kāi)工 手續(xù) 施 工 驗(yàn) 收 1）裝飾裝修流程示意圖一般掛于物業(yè)服務(wù)單位或在業(yè)主入住辦理的現(xiàn)場(chǎng)。 物業(yè)裝飾裝修內(nèi)容：包括裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過(guò)程控制和責(zé)任界定等方面。 二、 入住的準(zhǔn)備 （資料準(zhǔn)備、其他準(zhǔn)備） （一） 資料準(zhǔn)備 ： 1）《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》 2）《入住通知書》 3）《物業(yè)驗(yàn)收須知》 4）《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 5）《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》 6）物業(yè)管理有關(guān)約定 （二）其他準(zhǔn)備： 1）入住工作計(jì)劃 2）入住儀式策劃 3）環(huán)境準(zhǔn)備 4）其他準(zhǔn)備事項(xiàng)（重要是制訂緊急預(yù)案） 三、 入住流程 ： 第二節(jié) 入 住 服 務(wù) 應(yīng) 注 意 的 問(wèn) 題 一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分 物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的 核心 是 科學(xué)周密的計(jì)劃 ，應(yīng)注意的工作：第一）人力資源充足； 第二）資料準(zhǔn)備充足； 第三）分批辦理入住手續(xù)； 第四）緊急情況要有預(yù)案 二、 入住操作實(shí)務(wù)安全 1）入住時(shí)間安排 2）場(chǎng)地準(zhǔn)備 3）資料準(zhǔn)備 4）辦公用具準(zhǔn)備 5）環(huán)境布置 6） 交通管理 7）人員配備 8）入住流程 9）其他注意事項(xiàng)（逾期沒(méi)有辦理的，繼續(xù)辦理） 第三節(jié) 裝 修 管 理 物業(yè)裝飾裝修管理是通過(guò)對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為。 物業(yè)入住操作的模式 ： 1）以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)服務(wù)單位相配合的作業(yè)模式；（建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理手續(xù)） 2）建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服 務(wù)單位，由物業(yè)服務(wù)單位代為辦理入住手續(xù)。 對(duì)業(yè)主而言， 入住的內(nèi)容包括 ：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。 ◇第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的 基礎(chǔ)工也是物業(yè)管理操作過(guò)程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。） 05）合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件； 06）人事檔案資料 07）其他需要移交的資料 物業(yè)資料移交后雙方應(yīng)在目錄清單上蓋章、簽名。 04）其他公共配套設(shè)施：（物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、會(huì)所、停車場(chǎng)、游泳池、休親娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等） 四、 物業(yè)查驗(yàn)的方式 （主要以核對(duì)的方式進(jìn)行）在現(xiàn)場(chǎng)的具體方法： 1）觀感查驗(yàn) 2）使用查驗(yàn) 3）檢測(cè)查驗(yàn) 4）試驗(yàn)查驗(yàn) 五、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理： 1）收集整理存在的問(wèn)題 2）處 理方法（工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)， 第二類是由于規(guī)則、設(shè)計(jì)考慮的問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)、改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施） 3）跟蹤驗(yàn)證 第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 一、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 ： 1）符合承接查驗(yàn)條件（完全與舊公司解除合同，簽訂新的合同） 2）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組 3）準(zhǔn)備資料和工具 二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的內(nèi)容 ： 1）物業(yè)資料情況 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 3）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī) 構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 4）其他內(nèi)容 三、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容 ： 1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； 2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備3）保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施 4）清潔衛(wèi)生設(shè)施 5）綠化及設(shè)施 6）停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施 7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施 8）公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施 9）其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備 四、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)查驗(yàn)的其他內(nèi)容 ： 1）物業(yè)管理用房 2）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料 3）與水、電、通信等市政管 理單位的供水、供電合同、協(xié)議等 第三節(jié)物業(yè)管理工作移交 一、 物業(yè)工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，工作移交分三種情況： 1）是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 2）是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)（授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 3）是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。 物業(yè)的承接查驗(yàn)的類型：新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 一、新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程圖 ： 物業(yè)建成通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn) 對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的總是進(jìn)行處理 物 業(yè) 移 交 二、 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 ： 1）人員準(zhǔn)備； 2）計(jì)劃準(zhǔn)備； 3）資料準(zhǔn)備； 4）設(shè)備、工具準(zhǔn)備 三、 新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容 ： 1）物業(yè)資料 2）物業(yè)共用部位 3）共用設(shè)施設(shè)備 4）園林綠化工程 5）其他公共配套設(shè)施 01）物業(yè)資料包括：（竣工總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖。） 4）前期物業(yè)管理呈現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損。 3）前期物業(yè)管理呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)。 五、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) 1）前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有直接和重要影響—— 這是明顯的特點(diǎn)。 一、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作的內(nèi)容 ： 1）管理資源的完善與優(yōu)化； 2）管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 3）確定物業(yè)服務(wù)單項(xiàng)服務(wù)的分包 二、管理資源的完善與優(yōu)化的具體內(nèi)容 ： 1）管理用房到位 2）物資配備到位 3）物業(yè)管理人員到位 三、物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容 ： 1）補(bǔ)充人員； 2）對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能； 3）對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu)； 4）加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。（在各單項(xiàng)工程完工后參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收； 在分期建設(shè)的工程完成后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。 4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。 2）配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。 物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的可行性研究階段（立項(xiàng)階段） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)階段 銷售階段 竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)承接查驗(yàn)階 段 物業(yè)入住階 段 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 【 — 早 期 介 入 — 】【 — 前 期 管 理 — 】 第一節(jié) 早 期 介 入 一、早期介