【導讀】等附屬用房，并建設道路、綠化、供電、燃氣等配套工程。本項目預計銷售收入85207萬元，管理費及銷售費用1730. 實現稅后利潤16030萬元。508室，注冊資本：5000萬元。公司現有各類管理人員。約28名，公司領導層為從事多年房地產開發(fā)經營的專業(yè)人士，專業(yè)知識結構合理，工作經驗豐富。泰興經濟開發(fā)區(qū)（濱江鎮(zhèn)）作為我市經濟發(fā)展的先行區(qū)，工業(yè)發(fā)展突飛猛進，正逐漸向千億元園區(qū)邁進。100畝土地上市，以形成不同類型的房源，供區(qū)內居民選擇。本項目位于泰興市濱江鎮(zhèn)福泰路西側、豐產路南。側，位于泰興經濟開發(fā)區(qū)企業(yè)集中區(qū)北側、濱江實驗中學南側，下，項目已具備開工建設條件。平方米，地下室建筑面積平方米。本項目分二期工程實施，其中一期工程為地塊。則；綜合考慮日照、采光、通風、防災、配套設施及管理要求，育設施、公廁等。向，與福泰路垂直布置。區(qū)內根據消防要求設置消防通道，并滿足日常小區(qū)交通需。各使用功能面積比例均衡，適應市場需求。本案中采用整體設計手法，在

　　

【正文】 合計 55341 注：銀行貸款 25000萬元，貸款期限 2年，貸 款利率按 年利率 15%執(zhí)行。 四、估算投資額 泰興市工程咨詢中心 第 28頁 本項目估算投資額為 55341萬元，各項內容見投資構成分析表。 項目總投資構成分析表 單位：萬元 序號 項 目 金 額 占比 1 土地征用費 14832 % 2 前期費用 2884 % 3 建安費用 25537 % 4 配套工程費 4293 % 5 預備費用 295 % 6 建設期利息 7500 % 合 計 55341 第 三 節(jié) 資金籌措 一、資金籌措 經 初步 估算 ，本項目總投資 55341萬元 , 項目已繳納土地出讓費用為 14832萬元，該公司注冊資本為 5000萬元，均作為本項目的開發(fā)資本金，項目開發(fā)資金 占總投資的 %， 滿足國家對房地產開發(fā)項目最低 資本金 20%的要求，資金不足部分由單位自籌。 二、資金使用計劃 本項目總投資 55341萬元，在建設期內 ,根據工程建設進度和實際需要逐步投入資金。 第 四 節(jié) 財務評價 泰興市工程咨詢中心 第 29頁 一、銷售收入估算 本項目總建筑面積 平方米，可售面積 平方米，其中 高層 住宅 建筑面積 ,銷售均價 5000元 /平方米，銷售收入為 46774萬元， 低層住宅建筑面積 平方米，銷售均價 8000 元 /平方米，銷售收入 24148萬元， 商業(yè)用房 建筑面積 6500平方米， 均價 按 12021 元 /平 方 米估算，銷售收入為 7800 萬元；機動車停車位 共 841個 ， 地下車位 385個， 按 5 萬元 /個車位計算，銷售收入 1925 萬元 ，地上車位 456個，按 10 萬元 /個車位計算，銷售收入 4560 萬元 。 經測算 ，該建設項目銷售收入估算為 85207 萬元。 銷售收入估算表 單位：萬元 序號 名稱 單位 數量 單價（元 /m2） 小計 1 高層住 宅 M2 5000 46774 2 低層住宅 M2 8000 24148 3 商業(yè)用房 M2 6500 12021 7800 4 車庫及車位 個 841 6485 地上車位 個 456 10 萬元 /個 4560 地下車位 個 385 5萬元 /個 1925 合計 85207 二、開發(fā)成本與費用估算 項目開發(fā)費用按照泰州市物價局頒布的《泰州市商品房價格管理實施細則》估算。本項目間接費用合計為 1730 萬元， 泰興市工程咨詢中心 第 30頁 其中管理費用 910 萬元，銷售費用 820萬元。 經測算，該建設項目開發(fā)成本與費用為 57071 萬元。 三、稅金及附加計算 根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關規(guī)定，該建設項目銷售適用營業(yè)稅率為 5%，城市建設維護稅為營業(yè)稅的7%,教育費附加為營業(yè)稅的 7%，印花稅率為銷售收入的 ‰ ,綜合基金為銷售收入的 2‰ ,土地增值稅率為銷售收入的 2%，經測算 ,本項目各項稅金約 6609 萬元。 項目銷售、稅金、利潤估算表 序號 項目名稱 單位 計算標準 數量 備注 一 建筑總面積 m2 可售建筑面積 m2 銷售金額 萬元 85207 二 稅金合計 萬元 6763 營業(yè)稅 萬元 4260 銷售額 城市建設維護稅 萬元 298 營業(yè)稅 教育費附加 萬元 298 營業(yè)稅 印花稅 萬元 33 銷售額 土地增值稅 萬元 1704 銷售額 綜合基金 萬元 170 銷售額 三 開發(fā)費用合計 萬元 1730 管理費 萬元 910 銷售費用 萬元 820 四 投資額 萬元 55341 投資估算表 泰興市工程咨詢中心 第 31頁 五 項目總成本 萬元 63834 六 利潤總額 萬元 21373 七 所得稅 萬元 5343 八 凈利潤 萬元 16030 四、盈利能力分析 該建設項目利潤總額為 21373 萬元； 該建設項目的所得稅率為 25%,應交所得稅 5343 萬元； 該項目的稅后利潤為 16030 萬元。 經測算，該建設項目的投資利潤率、資金利稅率如下： 投資利潤率 =（利潤 /投資額） 100%=39% 投資利稅率 =[(利潤 +稅金 )/投資額 ] 100%=51% 根據測算，此開發(fā)項 目的投資利潤率為 39%，投資利稅率為51%。 五、盈虧平衡分析 項目建成后總成本費用為 63834萬元，其中銷售費用、建安費用、預備費用可視為可變成本，分別為： 820萬元、 25537萬元、295萬元，小計 26652萬元，其余為固定成本。 所得稅前以現金流入表示盈虧平衡點（ BEP）： BEP=固定成本 /（銷售收入 可變成本 銷售稅金） 100% =（ 6383426652） /（ 85207266526763） 100% =% 保本銷售收入為 85207 %=61170萬元 根據以 上數據分析，本項目 有風險 小 ，但由于本項目建設周 泰興市工程咨詢中心 第 32頁 期較長 ， 房地產形勢在國家宏觀調控的壓力之下， 較可能 會 出現一定的風險，因此，項目要從規(guī)劃設計階段開始做好前期的各項工作，認真做好市場調研， 加強市場風險防范， 把握市場機遇，找準切入點，加快工程建設速度， 縮短工程周期， 爭取項目效益最大化。 泰興市工程咨詢中心 第 33頁 第 六 章 社會影響分析 一、 社會影響效果分析 隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部門，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用。隨著人們生活水平 的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居民的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室外環(huán)境）。 本項目的建設目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，不但可以為居民提供高質量的住房，解決人們居住的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善，社會效益顯著。 二、施工安全與衛(wèi)生防疫 施工安全 安全生產關系到人民生命財產安全，關系到政治穩(wěn)定、社會安定和經濟發(fā)展。安全生產責任重于泰山，不能有絲毫的松懈和麻痹，必須警鐘長鳴，常抓不懈，為了使該項目順利實施，永信 公司應切實做好施 工安全工作，落實專人負責，對施工隊伍進行施工安全教育和監(jiān)督管理。堅持“安全第一，預防為主”的原則，確保項目施工符合職業(yè)安全的要求，保障勞動者在勞動過程中的安全和健康，提高生產率，本項目在施工過程中建立健全安全生產責任制度和群防群治制度。 衛(wèi)生防疫 泰興市工程咨詢中心 第 34頁 住宅是人們生活、學習、工作和場所，因此，住宅的衛(wèi)生狀況的好壞直接關系到人們的健康，它不僅影響一代人的健康，還可能影響數代人的健康，根據國家頒布的《住宅居室容積衛(wèi)生標準》（ GB1172789）中規(guī)定每人 20平方米前提下，達到以下衛(wèi)生要求： ⑴住宅組成和平面配置 相當。每戶住宅有必要的主室和輔室。 ⑵良好的采光和照明。白天正常采用自然光，夜晚和白天光線不足時應有良好的人工光源進行照明。 ⑶有良好的衛(wèi)生設備。 ⑷空氣清潔避免室內外污染源的影響。為保持室內空氣清潔，應保證住宅的良好的通風，同時，住宅距污染源應有一定的防護距離。 ⑸住宅周圍有良好的綠化。綠化不僅可以美化環(huán)境還可以調節(jié)附近的微小氣候，并可為居民提供戶外活動和游憩的場所。 三、社會適應分析 本項目綠地率 ，給人們創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境。此外，項目建設過程中將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多就業(yè)機 會：項目建設完成后，需要大量人員維護小區(qū)的室外環(huán)境，這又給物業(yè)公司提供了就業(yè)機會。由此可見，本項目的建設與當地社會的適應性良好。 四、社會風險及對策分析 本項目在建設和運營過程中，應協調與當地社會關系，規(guī)避社會風險，促進項目順利實施。