【導(dǎo)讀】定為國家重點(diǎn)科技企業(yè)和四川省首批技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)企業(yè)。其前身為成都華神集團(tuán)物業(yè)管理部，從95年開始經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)。工隊(duì)伍穩(wěn)定，儲(chǔ)備充足，士氣高漲。華神物業(yè)始終把為業(yè)主提供滿意服務(wù)作為企業(yè)的生存之本，發(fā)展之源。正常生活，甚至?xí)绊懸环降陌捕▓F(tuán)結(jié)?？禈蜓派崆捌诠芾碛捎谖飿I(yè)管理單位定位不準(zhǔn)確，一度使。小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與小區(qū)物業(yè)檔次存在較大差距，業(yè)主頗有微詞。110畝，廠區(qū)內(nèi)有綜合樓、辦公樓、質(zhì)檢樓、倉庫、車間等，是華神集團(tuán)藥業(yè)的重要生產(chǎn)基地。彰，物業(yè)管理服務(wù)受到了開發(fā)區(qū)委員會(huì)和業(yè)主一致肯定。華神物業(yè)進(jìn)駐該物業(yè)后，實(shí)行24小時(shí)巡檢，包括安全，房。屋管理，設(shè)備維修，保潔，一次性全面檢查服務(wù)。華神集團(tuán)動(dòng)物保健制品生產(chǎn)基地。成都中醫(yī)藥大學(xué)為鄰，是成都市中心的多層中高檔寫字樓，建筑面積11000多平方米?？蛻魸M意率達(dá)到98﹪以上，房屋出租率達(dá)87％。術(shù)類專業(yè)人員8名，會(huì)計(jì)師2名，消防安全管理員4名（持證）。

　　

【正文】 得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。 （ 5）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請(qǐng)其直接 向公司詢問。 （ 6）部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項(xiàng)指示，并定期召開該部門的各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期的工作匯報(bào)。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。 （ 7）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠實(shí)行為。 （ 8）不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益的行為。 （ 9）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。 （ 10）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。 （ 11）遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司 的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅，補(bǔ)救工作。 （ 12）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。 服務(wù)規(guī)范 （ 1）服務(wù)態(tài)度：文明禮讓、態(tài)度和藹、語氣親切、表達(dá)清楚。 （ 2）服務(wù)用語：您好！請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起；請(qǐng)稍等；讓您久等了；請(qǐng)慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步；再見；請(qǐng)您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。 （ 3）服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方。 （ 4）服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；并給予來者以滿意 或理解的答復(fù)。接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。 （ 5）入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。 （ 6）服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語言。 （ 7）職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。 （ 8） 自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依先法管理，不得擅自主張、各行其是。 （ 9）愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。 （ 10）堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任 何形式吃、拿、卡、要。 （ 11）多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈(zèng)，不向住戶提無理要求。 （ 12）干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。 七、學(xué)府春管理處管理職責(zé) （一）管理處主任 代表公司負(fù)責(zé)管理處的全面工作。 負(fù)責(zé)管理處的物業(yè)接管驗(yàn)收和策劃管理方案，并組織實(shí)施。 負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營管理工作及 管理處內(nèi)的各種費(fèi)用收繳工作 ，確保收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，積極完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營指標(biāo)。 認(rèn)真執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法規(guī)以及公司制定下達(dá)的各項(xiàng)工作 方針、計(jì)劃，并制定管理處的 各項(xiàng)基本工作的計(jì)劃和組織實(shí)施、檢查。 負(fù)責(zé)管理處的員工技能培訓(xùn)和考核工作，負(fù)責(zé)管理處操作員工的工作指導(dǎo)，考評(píng)和辭退。 負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的實(shí)施。 完成公司交辦的以及質(zhì)量體系規(guī)定的其他工作。 （二） 管理員 在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助開展管理處內(nèi)部管理事務(wù)及住戶溝通、來訪接待等工作，協(xié)助主任組織實(shí)施各經(jīng)營管理工作，完成各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)； 具體負(fù)責(zé)管理處的費(fèi)用收繳工作； 根據(jù)管理處主任的計(jì)劃具體負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施； 負(fù)責(zé)接待到小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的各級(jí) 領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門和外地參觀考察、來人來文的接待、傳遞的管理工作； 負(fù)責(zé)維修、家政服務(wù)的統(tǒng)籌安排； 負(fù)責(zé)管理處的房屋巡檢，基礎(chǔ)管理工作的日檢和錯(cuò)誤糾正； 負(fù)責(zé)主持管理處的周工作總結(jié)會(huì)議，并記錄文件； 負(fù)責(zé)管理處的相關(guān)的資料管理，行政等往來公文的起草。 （三） 保安班長 嚴(yán)格遵守公司制定的勞動(dòng)紀(jì)律及其他各項(xiàng)規(guī)章制度； 熟悉和遵守國家有關(guān) 安全的法規(guī)法律，熟練掌握 各種 保安用具的特性和使用方法， 能熟練處理各種突發(fā)事件和應(yīng)付各種危險(xiǎn)狀況 ； 掌握所管轄 的物業(yè)基本情況，能夠根據(jù)轄區(qū)特點(diǎn)，設(shè)定崗位地 點(diǎn)、巡邏線路和巡邏頻率；協(xié)助管理處主任制定轄區(qū)安全防范方案； 在 管理處主任和安全主管的 指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé) 物業(yè) 內(nèi) 門崗，巡邏崗等的作業(yè)監(jiān)督，發(fā)生不可預(yù)見的事故，第一時(shí)間趕到現(xiàn)場指揮； 協(xié)助管理處主任處理安全投訴和安全隱患整改； 負(fù)責(zé) 安全班的 員工的日常管理、 業(yè)務(wù) 考核，安全教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn) 安全管理 員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高 。 負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 負(fù)責(zé)本管理處的安全業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)；和安全班的值班記錄整理，工 作的總結(jié)。安全班的業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 關(guān)注隊(duì)友的思想狀況，努力提高全體的素質(zhì)水平，以身作則，作業(yè)中隨時(shí)糾正錯(cuò)誤； （四）保安隊(duì)員 對(duì) 保安班長 負(fù)責(zé)，按 時(shí) 完成 班長 交辦的各項(xiàng)任務(wù)； 嚴(yán)格遵守公司制定的勞動(dòng)紀(jì)律及 管理處 各項(xiàng)規(guī)章制度； 負(fù)責(zé)在 保安班長 的安排下 使用 小區(qū)門禁系統(tǒng)，監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)，消防報(bào)警系 統(tǒng) ，保證物業(yè)的安全。監(jiān)控人員的進(jìn)出，和管區(qū)內(nèi)的人員安全的舉動(dòng)； 負(fù)責(zé)小區(qū) 門崗的執(zhí)勤，登記來訪者和大件物品的出入檢查。防止物品隨意流失和危險(xiǎn)品進(jìn)入本小區(qū)； 巡邏小區(qū)內(nèi)部，保證不受人為的破壞，遇到業(yè) 主求救，馬上支援； 在中控室監(jiān)視整個(gè)轄區(qū)的情況，預(yù)防玩火、爬墻、打架、小偷小摸、搶劫等事情 發(fā)生，同時(shí)禁止有損害業(yè)主利益的情況發(fā)生； 認(rèn)真作業(yè)，遇到情況作記錄，受權(quán)限和手段等因素影響不能馬上處理的通知班長和其他隊(duì)友來處理； 指揮車輛有序進(jìn)出，有序停放，防止車輛被破壞和盜竊； 負(fù)責(zé)在 班長 的統(tǒng)一安排下對(duì)消防系統(tǒng)和設(shè)備定期試運(yùn)行工作， 并且做消防演習(xí)， 保證有事可以馬上行動(dòng)； 一旦發(fā)生火災(zāi)或其他事故必須馬上集合，在指揮下到現(xiàn)場作業(yè)； 1負(fù)責(zé)協(xié)助 班長 向 管理處 提交管轄范圍內(nèi) 安全 設(shè)備、設(shè)施的更 新、改造方案，并在 領(lǐng)導(dǎo) 的安排下負(fù)責(zé)具體實(shí)施項(xiàng)目整改 ； 1 努力學(xué)習(xí)安全保衛(wèi)的技術(shù)，提高自身的素質(zhì)，以更好的業(yè)務(wù)水平更好的態(tài)度服務(wù)業(yè)主、社會(huì)； 1負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)性事件的處理 ，必要時(shí)疏散人群，妥善處理。 1 完成班長和管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作 。 （五）保潔綠化組長 負(fù)責(zé)協(xié)助公司 環(huán)境清潔綠化主管 對(duì)本項(xiàng)目 及 新增項(xiàng)目的接管及驗(yàn)收工作 ，做好前期的環(huán)境管理工作，包括環(huán)境清潔設(shè)施，環(huán)境被污染后的受損度的檢測，以及防止受污染的設(shè)施、設(shè)備的安裝使用等；特別是聲、水、大氣、電磁、光等方面的污染。 負(fù)責(zé) 環(huán)境清潔綠化組 員工的日常管理、考核， 清潔保潔的 教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn) 環(huán)境清潔管理 員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高 ， 所有涉及本組工作及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 安排專業(yè)人員對(duì)綠化帶和植物，水池等地方進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；保證原來的設(shè)計(jì)達(dá)到要求； 參照實(shí)際需要和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消殺作業(yè)。 在 管理處主任 的指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé) 物業(yè) 內(nèi) 公共區(qū)域的清潔保潔作業(yè)及監(jiān)督工作； 負(fù)責(zé)所有涉及 清潔綠化 的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 負(fù)責(zé)管理處 保潔用品的管理； 完成管理處主任交辦的其他工作。 （六）保潔員 負(fù)責(zé)在 管理處的清潔、保潔消殺的一線工作，保證小區(qū)的清潔衛(wèi)生； 參與使用專業(yè)的工具，對(duì)指定的物業(yè)進(jìn)行環(huán)境檢測； 對(duì)建筑外部的墻面等按計(jì)劃清潔。 在墻角，下水道，停車場，排水溝，化糞池等衛(wèi)生死角按照安排清理；巡邏物業(yè)內(nèi)部，保證清潔設(shè)備不受人為的破壞，隨時(shí)保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生狀況受控； 認(rèn)真作業(yè)，遇到情況作記錄，受權(quán)限和手段等原因不能馬上處理的通知其他同事和班長來處理； 負(fù)責(zé)在 管理處 的統(tǒng)一安排下 參與消防演習(xí)，作為管理處的后 備消防員； 努力學(xué)習(xí)本行業(yè)的技術(shù)，提高自身的素質(zhì)，以更好的業(yè)務(wù)水平更好的態(tài)度服務(wù)業(yè)主、社會(huì)； （七）綠化員 熟悉小區(qū)的綠化布局以及花草樹木的品種數(shù)量，掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法。 對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。 綠化工有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。 要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告 保安人員和主管人員，協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。 綠化工在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有下列行為，要及時(shí)加以勸阻和及時(shí)報(bào)告 ， 有權(quán)協(xié)助保安人員和主管人員要求違章者賠償 ： ※ 未經(jīng)許可，隨意侵占公用綠地； ※ 攀折、損壞花草樹木、園林小品； ※ 在綠地上停放、行駛各類車輛或堆放雜物。 綠化工要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施 ； 做好每天的工作記錄，并及時(shí)記錄下違章情況以及解決辦法等。 綠化工須服從主管人員的工作安排和調(diào)動(dòng)，并做好 責(zé)任 區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作。 綠化工要接受主管人員和各級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)對(duì)綠化工作的巡視檢查。 綠化工必須認(rèn)真負(fù)責(zé)完成自己職責(zé)范圍內(nèi)的工作，主管人員將視其工作態(tài)度給予獎(jiǎng)懲。 （八）綜合維修員 負(fù)責(zé) 轄區(qū)內(nèi) 公共區(qū)域所有設(shè)施的管理、維修和維護(hù)工作； 負(fù)責(zé) 轄區(qū)內(nèi) 工程維修投訴的解釋和處理工作 ； 負(fù)責(zé)按公司及項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定核定住戶維修項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)， 并 及時(shí)為住戶提供服務(wù)，按維修回訪要求對(duì)住戶進(jìn)行回訪，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)； 負(fù)責(zé) 按照質(zhì)量要求 對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。 包括 消防 、 給排水設(shè)備設(shè)施及供配電 設(shè)備設(shè)施進(jìn)行 例行檢查保養(yǎng) 的具體實(shí)施； 負(fù)責(zé)完 成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 負(fù)責(zé) 落實(shí) 公共區(qū)域設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度， 填寫 設(shè)備、設(shè)施 檢查記錄 ； 在 管理處主任和公司工程主管的 指導(dǎo)下具體負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)改建、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工及現(xiàn)場監(jiān)督管理工作并全面負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場安全管理工作； 積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約 設(shè)備運(yùn)行 成本 ，使設(shè)備無跑漏滴冒等現(xiàn)象發(fā)生； 負(fù)責(zé)按照《報(bào)修流程》和《入戶維修制度》進(jìn)行業(yè)主家中有關(guān)弱電維修及其他特約服務(wù)方面的高質(zhì)量維修工作，自接單后 30 分鐘到達(dá)維修現(xiàn)場，確保零修、急修及時(shí)率達(dá)到 90%，質(zhì)量合格率 95%。 四川華神物業(yè)管理有限公司 2021 年 7 月 30 日 學(xué)府春管理費(fèi)用測算表 單位：元 /月 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 計(jì) 算 說 明 1 人員工資福利 9300 管理人員 2200 其中管理處主任 1400元 /月，管理員 800元 /月 維修工 800 按 800元 /月 保安班長 700 按 700元 /月 保安隊(duì)員 3600 按 600元 /月人計(jì)算，計(jì) 6人 保潔員 1500 按 500元 /月 .人計(jì)算，計(jì) 3人 綠化工 500 按 500元 /月 2 公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi) 3150 公共照明 300 估算 設(shè)施設(shè)備能耗 100 估算 設(shè)施設(shè)備維修 2500 電梯維保，設(shè)施設(shè)備維修 公共用水 50 估算 化糞池清掏費(fèi) 200 估算 3 綠化管理費(fèi) 200 估算 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 300 估算 5 保安費(fèi)分?jǐn)? 275 服裝冬夏各兩 套計(jì) 3000元，對(duì)講機(jī) 3只計(jì) 3600元，按兩年攤銷，每月 275元 6 辦公費(fèi) 800 通訊費(fèi) 300元 /月，辦公耗材 100元 /月，精神文明建設(shè)活動(dòng)費(fèi)及業(yè)務(wù)費(fèi) 400元 /月 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 100 按五年分?jǐn)?，但不知從前物業(yè)公司轉(zhuǎn)入多少固定資產(chǎn)，估算 8 不可預(yù)見費(fèi)用 200 經(jīng)驗(yàn)值 9 稅費(fèi) 1200 按月收入 2萬元，成都市物管企業(yè) 6%的稅費(fèi)計(jì)算 四 費(fèi)用合計(jì) 15525 綜合以上費(fèi)用測算，學(xué)府春小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)維持原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即商鋪和住宅仍按 /㎡ .月收取。