【導(dǎo)讀】第1頁共104頁房地產(chǎn)智庫。工程部質(zhì)量環(huán)境管理目標(biāo)DCYX—YF—GZSC—GC-C01. 工程部工作職能DCYX—YF—GZSC—GC-C02. 組織結(jié)構(gòu)和人員編制DCYX—YF—GZSC—GC-C03. 強(qiáng)電維修技工崗位職責(zé)。電梯維修工崗位職責(zé)。水暖、綜合領(lǐng)班崗位職責(zé)。水處理化驗(yàn)員崗位責(zé)任制。規(guī)章制度DCYX—YF—GZSC—GC-C05. 電梯外維人員管理規(guī)定。鍋爐維護(hù)保養(yǎng)制度。鍋爐房安全保衛(wèi)制度。事故處理報(bào)告制度。天然氣表房防火制度。危險(xiǎn)品儲(chǔ)存防火制度。操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)DCYX—YF—GZSC—GC—C06. 動(dòng)力系統(tǒng)故障處理安全規(guī)程。安全出口燈及公共區(qū)域照明、用電器具的巡檢標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)控系統(tǒng)巡檢內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。公寓、寫字樓內(nèi)管網(wǎng)檢查操作規(guī)程。層配電室停電應(yīng)急預(yù)案。觸電事故應(yīng)急措施。停水、跑水事故應(yīng)急處理預(yù)案。接管驗(yàn)收程序DCYX—YF—GZSC—GC—C08. 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。20月份工程維修材料統(tǒng)計(jì)表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J16工程組每月三年。22監(jiān)視和測量裝置臺(tái)帳DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J18工程組當(dāng)日三年。23領(lǐng)用/退還鑰匙登記表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J19工程組季度三年。25維修保養(yǎng)月考評(píng)表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J21工程組每月三年。28清淘記錄表DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J24工程組季度三年

　　

【正文】 施。 。 ，由項(xiàng)目部提出申請(qǐng)，報(bào)產(chǎn)權(quán)單位審核。 執(zhí)行表格：《 空置房屋巡檢記錄表 》 表格編號(hào)： DCYXYF GZSCGCC05– J15 為保護(hù)好項(xiàng)目內(nèi)空置房，兩個(gè)月進(jìn)行一次的巡視檢查，其巡檢規(guī)定及項(xiàng)目如下： 、線路等。 、新風(fēng)機(jī)組、定期做維護(hù)。 、水管等保溫情況及有無滲漏。 、門窗、玻璃狀況有無破損。 ，尤其是在大雨過后 ，要及時(shí)檢查有無滲漏現(xiàn)象。 ，注意檢測室內(nèi)溫度情況，防止凍壞設(shè)備。 ，注意成品保護(hù)工作。 ，要做好巡檢工作，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)，并做好記錄。 ，定期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)工作。 第 31 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 。 ，要保持清醒，積極采取有效措施防止事故擴(kuò)大，要保護(hù)好現(xiàn)場。 ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定逐級(jí)上報(bào)，不得私自破壞現(xiàn)場或隱瞞。 ，積極救護(hù)或搶修設(shè)備，盡快恢復(fù)正常工作。 根據(jù)事故的大小，追究負(fù)責(zé)人的責(zé)任，同時(shí)當(dāng)事人及負(fù)責(zé)人要寫事故報(bào)告，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，制定措施，杜絕以后發(fā)生類似事故。 每次事故發(fā)生后，組成事故分析領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組除分析事故原因，還要對(duì)事故有關(guān)責(zé)任人作出處理意見，填寫《應(yīng)急事件處理記錄表》上報(bào)總經(jīng)理。 各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在相關(guān)專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行記錄表或?qū)I(yè) 工作日志中書面報(bào)告領(lǐng)班： a) 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間； b) 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； c) 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修； d) 零部件更新、代換、或加工修理； e) 運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向； f) 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。 ： a) 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患； b) 重要零部件的更換、代替或加工修理； c) 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患或故障，必須在相關(guān)專業(yè)的巡檢記錄表備注欄中加以說明； d) 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。 情況下必須書面報(bào)告工程主管： a) 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整； b) 變更運(yùn)行方式； c) 主要設(shè)備發(fā)生故障或停電檢修； d) 系統(tǒng)故障或正常檢修； e) 零部件更新、改造、或加工修理； 第 32 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 f) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品； g) 加班、換班、倒休、病假、事假等； h) 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員，遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。 。 。 當(dāng)動(dòng) 用電、氣焊設(shè)備工作時(shí)要符合項(xiàng)目部的動(dòng)火規(guī)定，由施工負(fù)責(zé)人到保安部辦理動(dòng)火證，由專業(yè)人員操作，穿戴好安全防護(hù)用具，動(dòng)火前確定周圍環(huán)境無消防隱患后方可開始工作。操作過程中應(yīng)始終有專人看護(hù)現(xiàn)場，并配備滅火器，嚴(yán)禁與易燃工種同時(shí)操作。 、手電鉆等設(shè)備時(shí)，除要做好防觸電等措施外，還應(yīng)嚴(yán)禁周圍放有易燃、易揮發(fā)的油料、清潔劑、擦布、油絲棉等，并應(yīng)遠(yuǎn)離其他電器。 （工作需要除外），或?qū)U油、廢稀料倒入地溝內(nèi)。 、清潔劑遺漏在設(shè)備上。 （工作需要除外）。 ，嚴(yán)禁私自挪用和破壞。 當(dāng)火警發(fā)生時(shí)要保持鎮(zhèn)靜，及時(shí)采取緊急措施防止事故的進(jìn)一步擴(kuò)大和蔓延，必須服從上級(jí)命令，執(zhí)行各種操作必須準(zhǔn)確迅速。 必須嚴(yán)密注意電器設(shè)備的漏電及短路現(xiàn)象，以免引起電氣起火或傷人。 所有工程人員必須掌握機(jī)房內(nèi)消防水帶及滅火器的使用。 機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部專業(yè)技術(shù)人 員實(shí)施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。 、 鍋爐 房等重要機(jī)電設(shè)備管理實(shí)行 24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。 ，保證設(shè)備完好。 。 機(jī)電設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故 第 33 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 發(fā)生。 維修機(jī)電設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的 發(fā)生。 在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人 監(jiān) 護(hù)，操作時(shí)必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。 ，建立設(shè)備檔案，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。 。 ，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題由項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)及時(shí)解決處理。 。 ，具體檢查項(xiàng)目如下： a) 對(duì)房屋外墻結(jié)構(gòu)不允許有明顯裂紋，滲 漏現(xiàn)象，房屋排水暢通，無積水、不滲漏； b) 對(duì)房屋樓地面，整體平整，不允許有裂縫、脫皮等缺陷； c) 衛(wèi)生間、盥洗間地面不允許倒泛水和滲漏； d) 鋼木門窗應(yīng)平整牢固，無翅曲變形、開關(guān)靈活； e) 木裝修設(shè)施應(yīng)表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密； f) 門、窗、玻璃安裝平整、牢固； g) 抹灰墻面應(yīng)表面平整，無空鼓、裂縫和起泡現(xiàn)象； h) 飾面磚應(yīng)粘貼牢固，陰陽角與線角順直； i) 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮； j) 根據(jù)本項(xiàng)目空房管理的有關(guān)制度，為保護(hù)好項(xiàng)目內(nèi)空置房，要求由綜合維修專業(yè)員工每兩個(gè)月進(jìn)行一次巡檢，其巡檢規(guī)定及項(xiàng)目如下： ? 定期檢查強(qiáng)弱電豎井內(nèi)的 各項(xiàng)設(shè)備、線路等； ? 檢查風(fēng)道、水管等保溫情況及有無滲漏； ? 檢查土建、門窗、玻璃狀況有無破損； ? 雨季加強(qiáng)巡視，尤其是在大雨過后，要及時(shí)檢查有無滲漏現(xiàn)象； ? 冬季采暖期要加強(qiáng)巡視，注意檢測室內(nèi)溫度情況，防止凍壞設(shè)備； ? 檢查外廊的設(shè)備設(shè)施是否完好，注意成品保護(hù)工作。 ，要做好巡檢工作，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)，并做好記錄。 ，定期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)工作。 第 34 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 ，并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定。 為，使其規(guī)范施工。 ，保障房屋使用安全。 ，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。 性質(zhì)特別危險(xiǎn)的物品，必須單獨(dú)存放。性質(zhì)相互抵觸，滅火方法不同的物品，應(yīng)分開隔離儲(chǔ)存。 遇水易發(fā)生危險(xiǎn)的物品，不得堆放在走廊或低洼容易受潮的地方。遇熱能分解自燃的物品應(yīng)儲(chǔ)存在陰涼通風(fēng)的庫內(nèi)。 ，如發(fā)現(xiàn)包裝不良、破損、殘缺及物質(zhì)分解等情況，應(yīng)立即采取措施。 檢查庫內(nèi)電氣、照明設(shè)備，做好修理、更換工作。 ，嚴(yán)禁使用產(chǎn)生火花的金屬工具。 。 執(zhí)行表格：《會(huì)議記錄》 表格編號(hào)： DCYX YFGZSCGCC005– J07 。 ：工程領(lǐng)班。 ： （ 1） 由各專業(yè)匯報(bào)本月的主要工作和完成情況，提出有待研究與協(xié)調(diào)解決的問題。 （ 2） 工程主管講評(píng)本月工作，協(xié)調(diào)部門內(nèi)各項(xiàng)工作。 （ 3） 布置下月重點(diǎn)工作內(nèi)容； （ 4） 工程主管、領(lǐng)班應(yīng)認(rèn)真做好 例會(huì)布置工作的檢查與落實(shí)。 。 ； ：班組全體人員。 b. 例會(huì)內(nèi)容： （ 1） 安排當(dāng)日主要工作，維修保養(yǎng)內(nèi)容； 第 35 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 （ 2） 落實(shí)例會(huì)各項(xiàng)工作內(nèi)容； （ 3） 強(qiáng)調(diào)工作注意事項(xiàng)； 。 配電室、鍋爐房、消防泵房、水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站。 : a室內(nèi)外每日要清掃，每周徹底搞一次衛(wèi)生。 b地面無塵土、無污物、無水跡、無其它雜物。 c消防器材表面無灰塵。 d室內(nèi)桌、椅、柜擺放整齊 、有序、無灰塵。 e桌椅牢固，有破損的及時(shí)修理。 f門窗潔凈、光亮，把手配件、門鎖使用良好。 g墻面張掛物品無塵土干凈、整齊。 ，嚴(yán)禁攜帶煙火進(jìn)入場地，不準(zhǔn)在工作區(qū)和非吸煙區(qū)吸煙。 ，嚴(yán)禁看報(bào)刊雜志，同時(shí)不準(zhǔn)攜帶任何個(gè)人物品進(jìn)入工作場地。 ，包括平時(shí)的維修保養(yǎng)均要按規(guī)定時(shí)間和程序進(jìn)行，禁止違章作業(yè)。 。 程或緊急事故的臨時(shí)調(diào)遣。 員工因病、因事不能前來上班，要事先或早晨 8： 30 分前告知項(xiàng)目部辦公室，否則影響工作，責(zé)任自負(fù)。 ，每位員工必須填寫工作記錄。 ，達(dá)標(biāo)后上崗。 對(duì)客人的要求，要及時(shí)解決處理，做到隨叫隨到不延誤，到業(yè)戶進(jìn)行維修時(shí)，必須文明服務(wù)，遵守有關(guān)規(guī)定。 各工程組接派工單或維修電話時(shí)，要無條件服從并執(zhí)行，及時(shí)匯報(bào)工作情況。 每位員工在工作時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行公司的安全及 其它各項(xiàng)規(guī)章制度，文明服務(wù)，工作完畢后清掃工作現(xiàn)場，清理工作垃圾。 第 36 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 執(zhí)行表格：《 培訓(xùn)記錄表》、 表格編號(hào)： DCYXCX– B04 J05 新員工必須參加人力資源部組織的各項(xiàng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)內(nèi)容，以適應(yīng)新單位的工作崗位要求。 新員工經(jīng)試工期滿時(shí)要寫出個(gè)人工作總結(jié)，工程部對(duì)轉(zhuǎn)正員工的工作能力處理故障的技術(shù)水平、工作態(tài)度、工作效率及表現(xiàn)給予評(píng)定，并填寫轉(zhuǎn)正報(bào)告報(bào)項(xiàng)目部。 ： a) 對(duì)員工進(jìn)行公司的各項(xiàng)制度、紀(jì)律、禮節(jié)禮貌、著裝要 求的培訓(xùn)，提高員工的遵紀(jì)守法觀念，樹立良好的服務(wù)意識(shí)； b) 進(jìn)行勞動(dòng)安全，消防安全的教育，學(xué)會(huì)使用滅火器材，熟悉辦公區(qū)的防火設(shè)施； c) 進(jìn)行工程部各工種崗位職責(zé)要求、日常修理派工制度、巡視制度、計(jì)劃保養(yǎng)制度的培訓(xùn)，要求每個(gè)員工知要求、知責(zé)任、知任務(wù)，根據(jù)工程部的保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢修，保養(yǎng)； d) 要求每個(gè)新員工盡快掌握本系統(tǒng)情況，提高應(yīng)變能力，達(dá)到崗位要求標(biāo)準(zhǔn)。 執(zhí)行表格：《公用 工具借用登記表 》、《個(gè)人領(lǐng)用工具登記表》、 《工具報(bào)損申請(qǐng)表》 表格編號(hào)： DCYXYF GZSCGCC013– J10 DCYXYF GZSCGCC013– J11 DCYXYF GZSCGCC013– J12 ，需填寫工程部 《個(gè)人領(lǐng)用工具登記表》 ，寫明工具品種、規(guī)格，簽上本人姓名后，由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可領(lǐng)用。 工具如有丟失，完全由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，特殊原因報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理，同意后辦理補(bǔ)領(lǐng)手續(xù)。 工具如有損壞，需詳細(xì)說明原因，填寫《工具報(bào)損申請(qǐng)表》經(jīng)工程主管同意后，方可以舊換新，并在個(gè)人工具卡上登記，否則一律自行照價(jià)賠償。 公用工 具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)領(lǐng)取及保管，工作中使用時(shí)，經(jīng)領(lǐng)班同意后，方可領(lǐng)用，并按時(shí)歸還。 公用工具使用完畢返回時(shí)，必須保證工具干凈，各專業(yè)員工必須檢查工具是否完好并辦理返還手續(xù)。 第 37 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 員工使用工程工具時(shí)，必須認(rèn)真愛護(hù)，不得損壞不得超工具使用范圍和使用強(qiáng)度進(jìn)行操作，發(fā)現(xiàn)故意損壞者，除照價(jià)賠償外將給予嚴(yán)肅處理。 ：工程工具按使用年限和使用的具體情況由項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后給予更換。 執(zhí)行表格：《 工程廢料處理記錄 》 表格編號(hào)： DCYXYF GZSCGCC05– J22 ，防止對(duì)環(huán)境造成破壞。 ，記錄維修保養(yǎng)情況進(jìn)行統(tǒng)一管理。 ，并為唯一，以便于了解設(shè)備設(shè)施的使用情況。 工程主管要根據(jù)設(shè)備使用情況及國家有關(guān)規(guī)定，每年制定出年度預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中防止造成環(huán)境污染。 按規(guī)定的時(shí)間和要求對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，對(duì)檢查出的問題及時(shí)進(jìn)行處理，防止設(shè)備設(shè)施損壞的進(jìn)一步擴(kuò)大，避免和消除設(shè)備隱患。 嚴(yán)格按照設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行正確操作，防止因操作不當(dāng)而造成設(shè)備設(shè)施的損壞，以及對(duì)環(huán)境造成破壞和影響。 ，要制定出相應(yīng)的“事故處理預(yù)案”。 ，嚴(yán)禁非工作人員或非本專業(yè)人員操作。 對(duì)設(shè)備設(shè)施大、中修、更新改造及報(bào)廢，要按照公司規(guī)定進(jìn)行。并在更新設(shè)備時(shí)要選擇環(huán)保型設(shè)備設(shè)施，避免污染環(huán)境。 執(zhí)行表格：《 月份工程維修材料統(tǒng)計(jì)表 》 表格編號(hào)： DCYXYF GZSCGCC05– J16 本著勤儉節(jié)約、杜絕浪費(fèi)、防止丟失的原則，對(duì)本部門的設(shè)備設(shè)施、材料、工具等的領(lǐng)用進(jìn)行統(tǒng)一管理。 各專業(yè)每月底針對(duì)本專業(yè)工作特點(diǎn)、工作計(jì)劃、重大維修項(xiàng)目以及常用零配件等情況，制定出全月的物品材料采購計(jì)劃報(bào)項(xiàng)目部。經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后，由采購部統(tǒng)一購買。 ，防止采購材料的隨意性。 工程主管要對(duì)各專業(yè)所使用的設(shè)備設(shè)施及材料、工具的性能，具備基本常識(shí)。在來 第 38 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 貨驗(yàn)收時(shí)，要嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，對(duì)目測及其他方法能檢測出劣質(zhì)材料、設(shè)備、 工具以及可能對(duì)環(huán)境造成污染和破壞的一律不予接收和使用。 ，詳細(xì)登記工具領(lǐng)用情況。并嚴(yán)格執(zhí)行工具管理制度。 ，要持有主管簽字的《出庫單》方可領(lǐng)用日常維修材料。 、工具等領(lǐng)用情況進(jìn)行審核。對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決。 工程領(lǐng)班要對(duì)各專業(yè)的公用工具、材料、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一管理和保管，定期進(jìn)行盤點(diǎn)和檢查，確保能正常使用，防止丟失等。 工程部應(yīng)建立工程設(shè)