【正文】 備設施的維護保養(yǎng)工作。 值班人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，保障設備運行安全，不違章操作。 未經(jīng)領(lǐng)班同意，各專業(yè)人員不得隨意將電器開關(guān)打開或關(guān)閉，如需要檢修，需經(jīng)領(lǐng)班同意方可掛牌進行。 對 機房內(nèi)的壓力容器要嚴格執(zhí)行使用操作規(guī)程，不得超壓運行。 值班員每天需對供暖區(qū)域進行測溫填寫 《 測溫記錄表》 ，按照北京市政府相關(guān)規(guī)定調(diào)整溫度。 機房值班人員必須保持機房內(nèi)良好的衛(wèi)生、設備、管道、地面狀況，物品的堆放要整齊有序。值班人 員作好每項工作的交接，填寫《 值班記錄》。 當班人員應定期對設備進行除塵、防潮、防腐蝕的維護保養(yǎng)，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 任何人不能未經(jīng)批準而私自進入，否則產(chǎn)生一切后果自負。 ，要在《 進出人員登記表》上登記，并填寫清楚。 有緊急情況及時通知主管，并堅守工作崗位。 鍋爐房必須 制定安全可靠的操作規(guī)程和完善的交接班制度。 值班室內(nèi)禁止吸煙、禁止使用明火、禁止存放任何易燃易爆等危險物品。 要保持消防設施的功能正常、清潔完好。 ，更不允許在值班室內(nèi)會客等。 嚴格執(zhí)行鍋爐房的各項規(guī)章制度。 每周進行一次燃燒器控制系統(tǒng)和電源檢查。 第 24 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 每月應對鍋爐給水系統(tǒng)，除氧系統(tǒng)的除污器，逆正閥，平衡閥，清理一次， 每兩個月清理一次疏水裝置。 安 全閥每月手動，自動排放一次，手動安全閥手柄輕抬輕放，手動排放成功 后進行自動排放，安全閥每半年至少校驗一次。 清理煙道一般根據(jù)排煙溫度，超過 350℃時，必須進行煙道清理。 為保證鍋爐及其附屬設備正常運行，每兩小時必須進行一次巡回檢查。 檢查鍋爐爐體、受壓元件及可見部位有無異常情況。 檢查管道及閥門開啟位置是否正常，有無跑、冒、滴、漏。 檢查補水箱水位，水處理裝置有無異常情況。 鍋爐房地面、墻壁、門窗要經(jīng)常保持清潔衛(wèi)生。 每周對鍋爐房及所管區(qū)域進行一次大掃除，保持環(huán)境清潔優(yōu)美。 鍋爐用水必須處理，沒有可靠水處理措施，水質(zhì)不合格，鍋爐不準投入運行。 爐水處理采用鍋外化學水處理，對給水應每天測定一次硬度，氯根，ＰＨ值及溶解氧；鍋爐水應定時測定一次堿度、氯根、ＰＨ值及磷酸根。 對離子交換器的操作，要針對設備特點指定操作規(guī)程，并認真執(zhí)行。 分析化驗用的藥劑應妥善保管，易燃易爆有害有毒藥劑要嚴格按規(guī)定保管使用。 水處理設備的運行和水質(zhì)化驗記錄填寫要完整正確。 表房內(nèi)不準存放易燃、易爆及其他雜物。 無關(guān)人員禁止進入表房。 表房應有良好的通風設備。 第 27 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 a) 嚴格執(zhí)行巡檢 制度、發(fā)現(xiàn)問題要及時處理、解決； b) 對于入住公寓、寫字樓項目的客戶和業(yè)主，提供全天 24 小時用水； c) 禁止施工人員及其他非專業(yè)人員動用給水系統(tǒng)閥門； d) 當局部區(qū)域發(fā)生跑水事故，需停水檢修時，應按照《事故應急處理預案》執(zhí)行； e) 向客戶公布維修電話（ 58711133），發(fā)生跑水事故時做到及時搶修； f) 管道系統(tǒng) 改造需停水操作時，需提前一天書面通知客戶告知停水時間； g) 管道改造工程需停水操作時應以不影響客戶用水為原則避開客戶用水時間； h) 對于超標、超量用水客戶要給以書面通知； i) 加強對飲用水的管理，保障開水器的安全使用，設專人管 理并具有健康證，水箱加鎖； j) 加強管理，積極協(xié)調(diào)控制不合理用水； k) 積極協(xié)助客戶節(jié)約水資源； l) 對消防系統(tǒng)設備設施要及時檢查、及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，保障安全使用； m) 當市政外網(wǎng)發(fā)生事故、停水、斷水時，應按照《停水應急預案》執(zhí)行。 ，有無各種不安全隱患。 。 ，巡檢記錄要完整、準確、及時。 執(zhí)行表格：《 監(jiān)視和測量裝置臺帳》、《 測試記錄》 表格編號： DCYX YFGZSCGCC05– J1 DCYXYF GZSCGCC05– J25 執(zhí)行政府職能部門有關(guān)規(guī)定，組織對高壓電工、低壓電工、電 梯工、電氣焊工、煤氣工、水化驗員等特殊工種人員取證的技術(shù)考核，做到持證上崗。 第 28 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 ,制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。在進行有危險的設備檢修時，工程主管或經(jīng)理要親自到現(xiàn)場。對重大事故要做到三不放過：原因沒有查清不放過；員工沒有受到教育不放過；沒有采取有效防范措施不放過。 ，每年定期請氣象局專業(yè)隊伍對避雷裝置進行測試檢查 (監(jiān)視和測量裝置臺帳、 測試記錄 )，電氣專業(yè)定期對設備、設施的接地電阻值進行檢測、維護。 相關(guān)工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)、設備的使用壽命，減少故障的出現(xiàn)。 ，并提交工程主管審閱；維修保養(yǎng)及更換零配件記錄由維修技工負責填寫，并提交各專業(yè)領(lǐng)班審閱。 執(zhí)行表格：《 月份工程維修材料統(tǒng)計表 》 表格編號： DCYX YF GZSCGCC05– J16 程部維修人 員按照公司規(guī)定的操作程序，禮儀禮貌規(guī)范，對客戶實施維修服務工作。 如客戶特別要求，則應按客戶要求的時間到達現(xiàn) 場，最低不得低于 5分鐘。 進入客戶單元后，注意文明禮貌，向客戶說明維修內(nèi)容及可能的影響范圍，獲得客戶同意后，方可進行維修。維修完畢后，必須清理現(xiàn)場，并恢復原狀，在搬動客戶物品時必須小心，切勿損壞。 進行維修時，嚴禁將工具箱、工具、材料、配件等維修用品直接擺放在客人的桌椅上及地毯上，必須用布單墊好，并只可擺放在地面上。 在為客戶服務時，嚴禁收取客人的任何禮品錢物，嚴禁在客戶單元喝水、吸煙、聊天及其他任何不文明行為，在未獲得客人同意時，嚴禁動用客戶的任何物品用于維修。 根 據(jù)派工單填寫《 月份工程維修材料統(tǒng)計表》 。 對檢查中發(fā)現(xiàn)的異常情況，要仔細、認真的分析研究，找出原因予以消除。 第 30 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 ，不得從事與巡檢無關(guān)的事情。 。 、公共區(qū)域巡檢時，應避讓客人，并注意禮儀禮貌、儀容儀表。 、設施，要求對設備的主要部件進行局部修復和更換，大修設備要求對設備進行局部或全部解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設備恢復到原有的技術(shù)特性。 ，并按計劃和方案組織實施。 ，由項目部提出申請，報產(chǎn)權(quán)單位審核。 、新風機組、定期做維護。 、門窗、玻璃狀況有無破損。 ，注意檢測室內(nèi)溫度情況，防止凍壞設備。 ，要做好巡檢工作，對出現(xiàn)的問題及時上報，并做好記錄。 第 31 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 。 ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定逐級上報，不得私自破壞現(xiàn)場或隱瞞。 根據(jù)事故的大小，追究負責人的責任，同時當事人及負責人要寫事故報告，并總結(jié)經(jīng)驗，制定措施，杜絕以后發(fā)生類似事故。 各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在相關(guān)專業(yè)的設備運行記錄表或?qū)I(yè) 工作日志中書面報告領(lǐng)班： a) 所轄設備非正常操作的開停及開停時間； b) 所轄設備除正常操作外的調(diào)整； c) 所轄設備發(fā)生故障或停機檢修； d) 零部件更新、代換、或加工修理； e) 運行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向； f) 運行人員請假、換班、加班、倒休等。 情況下必須書面報告工程主管： a) 重點設備除正常操作外的調(diào)整； b) 變更運行方式； c) 主要設備發(fā)生故障或停電檢修； d) 系統(tǒng)故障或正常檢修； e) 零部件更新、改造、或加工修理； 第 32 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 f) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品； g) 加班、換班、倒休、病假、事假等； h) 須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。 。 當動 用電、氣焊設備工作時要符合項目部的動火規(guī)定，由施工負責人到保安部辦理動火證，由專業(yè)人員操作，穿戴好安全防護用具，動火前確定周圍環(huán)境無消防隱患后方可開始工作。 、手電鉆等設備時，除要做好防觸電等措施外，還應嚴禁周圍放有易燃、易揮發(fā)的油料、清潔劑、擦布、油絲棉等，并應遠離其他電器。 、清潔劑遺漏在設備上。 ，嚴禁私自挪用和破壞。 必須嚴密注意電器設備的漏電及短路現(xiàn)象，以免引起電氣起火或傷人。 機電設備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部專業(yè)技術(shù)人 員實施，維修人員須持有相應的操作證、上崗證。 ，保證設備完好。 機電設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故 第 33 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 發(fā)生。 在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人 監(jiān) 護，操作時必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。 。 。 ，要做好巡檢工作，對出現(xiàn)的問題及時上報，并做好記錄。 第 34 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 ，并嚴格執(zhí)行相關(guān)管理規(guī)定。 ，保障房屋使用安全。 性質(zhì)特別危險的物品，必須單獨存放。 遇水易發(fā)生危險的物品，不得堆放在走廊或低洼容易受潮的地方。 ，如發(fā)現(xiàn)包裝不良、破損、殘缺及物質(zhì)分解等情況，應立即采取措施。 ，嚴禁使用產(chǎn)生火花的金屬工具。 執(zhí)行表格：《會議記錄》 表格編號： DCYX YFGZSCGCC005– J07 。 ： （ 1） 由各專業(yè)匯報本月的主要工作和完成情況，提出有待研究與協(xié)調(diào)解決的問題。 （ 3） 布置下月重點工作內(nèi)容； （ 4） 工程主管、領(lǐng)班應認真做好 例會布置工作的檢查與落實。 ； ：班組全體人員。 配電室、鍋爐房、消防泵房、水泵房、燃氣調(diào)壓站。 b地面無塵土、無污物、無水跡、無其它雜物。 d室內(nèi)桌、椅、柜擺放整齊 、有序、無灰塵。 f門窗潔凈、光亮，把手配件、門鎖使用良好。 ，嚴禁攜帶煙火進入場地，不準在工作區(qū)和非吸煙區(qū)吸煙。 ，包括平時的維修保養(yǎng)均要按規(guī)定時間和程序進行，禁止違章作業(yè)。 程或緊急事故的臨時調(diào)遣。 ，每位員工必須填寫工作記錄。 對客人的要求，要及時解決處理，做到隨叫隨到不延誤，到業(yè)戶進行維修時，必須文明服務，遵守有關(guān)規(guī)定。 每位員工在工作時，要嚴格執(zhí)行公司的安全及 其它各項規(guī)章制度，文明服務，工作完畢后清掃工作現(xiàn)場，清理工作垃圾。 新員工經(jīng)試工期滿時要寫出個人工作總結(jié)，工程部對轉(zhuǎn)正員工的工作能力處理故障的技術(shù)水平、工作態(tài)度、工作效率及表現(xiàn)給予評定，并填寫轉(zhuǎn)正報告報項目部。 執(zhí)行表格：《公用 工具借用登記表 》、《個人領(lǐng)用工具登記表》、 《工具報損申請表》 表格編號： DCYXYF GZSCGCC013– J10 DCYXYF GZSCGCC013– J11 DCYXYF GZSCGCC013– J12 ，需填寫工程部 《個人領(lǐng)用工具登記表》 ，寫明工具品種、規(guī)格，簽上本人姓名后，由主管領(lǐng)導批準后，方可領(lǐng)用。 工具如有損壞，需詳細說明原因，填寫《工具報損申請表》經(jīng)工程主管同意后，方可以舊換新，并在個人工具卡上登記，否則一律自行照價賠償。 公用工具使用完畢返回時，必須保證工具干凈，各專業(yè)員工必須檢查工具是否完好并辦理返還手續(xù)。 ：工程工具按使用年限和使用的具體情況由項目經(jīng)理批準后給予更換。 ，記錄維修保養(yǎng)情況進行統(tǒng)一管理。 工程主管要根據(jù)設備使用情況及國家有關(guān)規(guī)定，每年制定出年度預防性維護保養(yǎng)計劃，并在執(zhí)行過程中防止造成環(huán)境污染。 嚴格按照設備的操作規(guī)程進行正確操作，防止因操作不當而造成設備設施的損壞，以及對環(huán)境造成破壞和影響。 ，嚴禁非工作人員或非本專業(yè)人員操作。并在更新設備時要選擇環(huán)保型設備設施，避免污染環(huán)境。 各專業(yè)每月底針對本專業(yè)工作特點、工作計劃、重大維修項目以及常用零配件等情況，制定出全月的物品材料采購計劃報項目部。 ，防止采購材料的隨意性。在來 第 38 頁 共 104 頁 房地產(chǎn)智庫 貨驗收時，要嚴格把好質(zhì)量關(guān)，對目測及其他方法能檢測出劣質(zhì)材料、設備、 工具以及可能對環(huán)境造成污染和破壞的一律不予接收和使用。并嚴格執(zhí)行工具管理制度。 、工具等領(lǐng)用情況進行審核。 工程領(lǐng)班要對各專業(yè)的公用工具、材料、設備設施進行統(tǒng)一管理和保管，定期進行盤點和檢查，確保能正常使用，防