【正文】 遺留問題或與發(fā)展商及業(yè)主關(guān)系協(xié)調(diào)上，導致服務水平下降，財務運作難以維系。4．物業(yè)管理行業(yè)自身管理底蘊制約。目前物業(yè)管理市場常見的管理項目就有大廈、小區(qū)、工業(yè)區(qū)、商場、醫(yī)院等多種類型，同一類型又可細分，如大廈按物業(yè)功能分寫字樓、商務樓、商住樓等類型，按用戶不同又可分單一用戶和多用戶，同一用戶又因銀行、電臺、郵局、公安等不同行業(yè)而有不同特色。以上不利制約從成因講都有其客觀性。項目狀況等東挑西撿，造成物業(yè)管理公司被動接受上述制約。二、突破物業(yè)管理企業(yè)項目管理不利制約的對策l．企業(yè)文化先行，塑造品牌企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)建立并推行企業(yè)文化，統(tǒng)一管理理念、戰(zhàn)略目標、道德規(guī)范，以物業(yè)管理中不可變的模塊—企業(yè)文化征服不同地域差。塑造品牌企業(yè)的有效方法。不同的項目以同樣的品牌標識，在相同企業(yè)文化的感召下，向共同的目標—創(chuàng)造品牌企業(yè)邁進，這是物業(yè)管理企業(yè)項目管理的前提。項目管理辦法應對項目經(jīng)理的任職條件、工作紀律、項目管理權(quán)責等做出嚴格規(guī)定，如要求項目預算方案、經(jīng)濟合同等事項報總公司審批，重大活動、重大事故、項目委托方批評、重要人事變動等向總公司報告；要求項目實行體現(xiàn)品牌特征的制度和做法，包括周例會月報制度、考核獎懲制度、財務公開制度、服務承諾制度、投訴處理回訪制度、質(zhì)量調(diào)查制度、社區(qū)文化活動等；對項目經(jīng)理實行定期考核、公開競爭上崗、獎勤罰懶。物業(yè)管理企業(yè)可參照這兩種標準，對在管理中形成的操作規(guī)程、服務規(guī)范進行系統(tǒng)的總結(jié)，同時借鑒學習先進管理技術(shù)和經(jīng)驗，匯編成統(tǒng)一的、對項目操作有普遍指導意義的管理和服務運作體系，在所管項目中推行，以提高項目服務質(zhì)量和管理水平，保證所有項目共同達到高水準。4．成立項目監(jiān)管小組，對項目統(tǒng)一管理物業(yè)管理企業(yè)成立項目監(jiān)管小組，指導和幫助項目。項目監(jiān)管小組每月定期對項目進行檢查、考核，將考核結(jié)果、項目動態(tài)等信息反映至總公司，由總公司以簡報、快訊等形式再反饋至項目，從而保證項目按規(guī)定、按標準進行操作。5．定期培訓，提高項目管理者的素質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)定期對項目管理者及項目員工進行培訓，以培育人才，貯備人力資源，增強企業(yè)競爭力，提高項目管理者業(yè)務水平、職業(yè)道德、服務意識，使項目管理者適應不斷變化的新環(huán)境。開辦前培訓是對全體項目員工的，是對物業(yè)管理基本理論、日常規(guī)范和操作要求的培訓；項目高職管理者培訓是對項目經(jīng)理等高職管理者業(yè)務知識、管理綜合素養(yǎng)的再提升；專項培訓包括保安、工程、保潔、服務、物業(yè)法規(guī)培訓等，是對各專業(yè)部門管理者的再提高。當然，如果物業(yè)管理公司達到一定規(guī)模，經(jīng)濟實力允許的話，管理公司還可以在接項目時有所選擇，避免接一些容易造成后患的項目：一是不接信譽差發(fā)展商開發(fā)的項目，這類項目因施工質(zhì)量差、配套設(shè)施差。總之，物業(yè)管理企業(yè)做好項目管理是企業(yè)不斷擴大經(jīng)營的保證，是企業(yè)成功走向市場化、社會化的前提，是企業(yè)形成集約化品牌管理的基礎(chǔ)，企業(yè)只有不斷創(chuàng)新項目管理方法、改進管理、加強服務，才能真正管理好每個項目。1997年3月31日，國家技術(shù)監(jiān)督局與建設(shè)部建筑業(yè)司、房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)業(yè)貫徹ISO9000族標準實施指南》，目的是促使房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平，通過導入標準化的管理模式，真正實現(xiàn)企業(yè)管理的制度化和規(guī)范化，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 　　按國家產(chǎn)業(yè)類別劃分，房地產(chǎn)業(yè)與金融、出租服務共同劃為第32類。 　　為滿足ISO9000族標準在各行業(yè)特別是類似房地產(chǎn)業(yè)等服務業(yè)貫標認證的需求，國家于2001年6月1日頒布實施了2000版ISO9000標準。其以顧客為中心、以滿足顧客需求為最高目標的理念與當前房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的理念不謀而合，特別是八項管理原則對于房地產(chǎn)企業(yè)具有極大的應用價值。運用此原則企業(yè)，將會對市場機遇作出快速而靈活的反應，擴大市場占有率，獲得顧客的滿意，招來回頭客。 　　（3）全員參與：企業(yè)的各級人員是組織之本，只有他們的充分參與，才能使他們的才干為企業(yè)帶來最大的收益，為企業(yè)的發(fā)展帶來不竭的動力。 　?。?）管理的系統(tǒng)方法：針對企業(yè)設(shè)定的目標，識別、理解并管理一個由相互關(guān)聯(lián)的過程所組成的體系，有助于提高企業(yè)的有效性和效率。 　　（7）基于事實的決策方法：對市場數(shù)據(jù)和市場信息的邏輯分析或直覺判斷是有效決策的基礎(chǔ)，成功取決于實施之前的精心策劃和正確的決策。 　　具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)貫徹ISO9000標準的意義是：（1）提高企業(yè)知名度和美譽度，有利于企業(yè)品牌建設(shè)；（2）提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，使管理規(guī)范化、科學化、現(xiàn)代化；（3）促進企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提高開發(fā)項目的建筑質(zhì)量，提高企業(yè)競爭能力；（4）以顧客為中心，以滿足顧客需求為目標的理念有利于企業(yè)把握市場機遇，擴大市場份額；（5）提高全員參與意識，人人樹立工作責任感，并做出貢獻；（6）有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經(jīng)濟效益；（7）提高企業(yè)的實力，增強企業(yè)對內(nèi)外環(huán)境變化的適應能力，并使之成為企業(yè)發(fā)展的動力；（8）提高企業(yè)決策的速度與有效性；（9）認證證書是組織間往來的信用證和產(chǎn)品走向市場的通行證。各企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計、市場營銷等方面不斷創(chuàng)新，市場上成功的個案不斷涌現(xiàn)并傳為佳話。究其原因，多是在于企業(yè)管理的不規(guī)范和管理模式的落后。筆者認為，如果把房地產(chǎn)”產(chǎn)品的均好性“看作企業(yè)發(fā)展“一條腿”的話，那么，房地產(chǎn)企業(yè)導入2000版ISO9000標準，提高企業(yè)管理的科學化、規(guī)范化將是企業(yè)發(fā)展的“另一條腿”。第 20 頁 共 20 頁