【正文】 部；、進(jìn)行配電接地測試，包括量度接地導(dǎo)電水平；、如有必要應(yīng)每兩年做一次高壓絕緣測試(由供電局執(zhí)行)。、配電柜/箱日常維保、每日巡視一次，巡視內(nèi)容如下:1）配電柜/箱外觀是否整潔；2）配電柜/箱鎖具是否正常；3）配電柜/箱內(nèi)計(jì)量表具運(yùn)行是否正常；4）配電柜內(nèi)母排顏色是否正常；5）配電柜/箱指示燈運(yùn)行是否正常運(yùn)行。、每季度維保1）每季度對樓層所有室內(nèi)外配電柜/箱螺絲緊固一次；2）每季度對樓層配電柜/箱進(jìn)行一次除塵；3）每季度視情況對外圍配電箱進(jìn)行一次防腐、出新。、晚間閉店時(shí)，應(yīng)檢查各種水閥是否關(guān)閉，若有損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修/更換。、每年對地下環(huán)型管網(wǎng)的各控制閥門進(jìn)行潤滑、試驗(yàn)一次，以確認(rèn)閥門是否完好，若有損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修/更換。、每兩年應(yīng)對大口徑的水表(DN50以上)進(jìn)行一次更換，以確保計(jì)量的準(zhǔn)確性。、樓頂所有雨水溝每月清掃一次，夏季每周一次(由保潔配合)；、所有樓道雨篷雨水管每月一次檢查，并清掃雨篷的垃圾，六、七、八、九月份，每月兩次檢查；、室外排水溝檢查井每月檢查一次，如有淤泥、沉淀物及時(shí)進(jìn)行清理； 、室內(nèi)外化糞池清污三個(gè)月清理一次（結(jié)合實(shí)際情況隨機(jī)清理）；、外圍隔油池每月檢查兩次，如沉淀物較多應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清理； 、在進(jìn)入冬季后(11月份)每周檢查一次室外主排水管道，查看是否有臟堵現(xiàn)象(如管道水位超過1//3則需進(jìn)行疏通)；22. 安防設(shè)備維保管理制度：監(jiān)控操作平臺（環(huán)境）、每周檢查一次各監(jiān)控視頻分配器、協(xié)議轉(zhuǎn)換器、硬盤錄像機(jī)的連接線與電源線；、每月兩次擦拭電視墻，操作平臺無積灰，保證監(jiān)控室室內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生；、每季度清理一次電腦主機(jī)的內(nèi)部灰塵，此項(xiàng)工作由物業(yè)知會信息中心進(jìn)行操作；、監(jiān)控室內(nèi)溫度應(yīng)控制在＋5℃～＋35℃，相對濕度應(yīng)控制在10％～80％。、雨天后，應(yīng)觀察室外云臺罩內(nèi)是否有積水，如有積水應(yīng)立即進(jìn)行清理，同時(shí)更換防水圈，防止進(jìn)水。紅外報(bào)警、每周測試一次紅外報(bào)警揚(yáng)聲器工作狀況；、每月檢查一次接線是否牢固；、每月對查看一次紅外對射角度是否符合安防需求；、每月檢查一次周界紅外報(bào)警的接線樁頭；、每兩個(gè)月檢查一次紅外探測器內(nèi)部電路板是否受到腐蝕；、每季度測試一次輸出電壓是否正常(DC12V)、每季度測試一次周界紅外報(bào)警的靈敏度，靈敏度直接影響周界報(bào)警的狀態(tài)。調(diào)高，冬季時(shí)可將靈敏度調(diào)低，具體調(diào)節(jié)方法如下；、打開無線探測器的前蓋，找到電路板上的四孔插座；、將短路塊插入四孔插針的不同位置；、將短路塊插入L方向探測靈敏度最低；、將短路塊插入H方向靈敏度增高；、將短路塊拔掉不用時(shí)靈敏度最高；度測量一次周界報(bào)警的內(nèi)置蓄電池電壓是否正常(不得低于12V，如低于此值應(yīng)更換同型號的蓄電池)試電停電超過4小時(shí)應(yīng)將周界無線紅外發(fā)射器關(guān)閉，防止因過分放電而損壞蓄電池；門禁系統(tǒng)維保制度、每周對電磁門進(jìn)行強(qiáng)行試開一次，確認(rèn)磁性是否滿足安防需要；、每周一次查看、調(diào)整電磁鎖位置；、每月測試一次變壓器輸出電壓是否正常(DC24V)；、每月緊固一次門禁系統(tǒng)的連接螺栓；、每月測試一次電磁門報(bào)警系統(tǒng)是否正常。23. 空調(diào)維修保養(yǎng)管理制度：中央空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)、溴化鋰吸收式制冷機(jī)組，其維修保養(yǎng)應(yīng)聘請具有資質(zhì)的專業(yè)公司或在擁有專業(yè)資質(zhì)公司進(jìn)行。、機(jī)組日常維保內(nèi)容如下(由操作人員進(jìn)行):、主機(jī)真空度1）溴化鋰吸收式機(jī)組在制冷運(yùn)行季節(jié)，應(yīng)隨時(shí)確保機(jī)組內(nèi)真空度，應(yīng)將真空度保持在20mmHg以內(nèi)。3）采暖季節(jié)每月抽兩次真空。、在空調(diào)運(yùn)行季節(jié)每小時(shí)巡視一次中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)；非運(yùn)行季節(jié)每天巡視一次。、冷卻水在每年4月～5月份更換3次，同時(shí)將主機(jī)的冷凝器、吸收器端蓋打開清理換熱銅管端口的垃圾，確保無堵塞現(xiàn)象。對于管道蝶閥需將齒輪蓋打開加注黃油，對于長期不動的閥門需進(jìn)行來回盤動幾次；新風(fēng)處理機(jī)組/風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)、新風(fēng)末端風(fēng)機(jī)、運(yùn)行季節(jié)，嚴(yán)格按照相關(guān)操作規(guī)程執(zhí)行，每日巡視2次；非運(yùn)行季節(jié)每周巡視一次，巡視內(nèi)容如下：1）控制柜指示燈燈是否正常；2）機(jī)房內(nèi)地面、設(shè)備表面、墻面衛(wèi)生；3）機(jī)房內(nèi)清潔工具是否擺放整齊；4）機(jī)房照明設(shè)備是否正常；5）機(jī)房內(nèi)排水設(shè)施是否正常；6）變頻器運(yùn)行正常，頻率設(shè)定是否正常。、每年4月份一次檢查風(fēng)管和風(fēng)口，修復(fù)損壞部位。、每季抽檢未端水過濾器；每年一次拆洗全部水過濾器；、每年3月、11月進(jìn)行一次全面檢查保養(yǎng)，主要內(nèi)容：1）檢查風(fēng)機(jī)葉輪積塵情況、電機(jī)、噪音，并清掃葉輪風(fēng)扇積塵；2）檢查冷凝水水管積水盤并清掃；3）各種手動閥、電動風(fēng)量調(diào)節(jié)閥和電動閥；4）各連接件（部位）螺栓緊固，防銹處理。、每二年一次給軸承加注潤滑油，必要時(shí)需采用煤油對軸承進(jìn)行清洗，清洗完成后重新加注潤滑油。風(fēng)機(jī)盤管、每年3月份將所有的末端盤管風(fēng)機(jī)水過濾器全部進(jìn)行一次拆除沖洗；、每年3月、11月份將所有的回風(fēng)過濾網(wǎng)拆除后，用清水沖洗干凈，對封閉式回風(fēng)空調(diào)，適時(shí)增加清洗頻次。冷卻塔保養(yǎng)、冷卻塔運(yùn)行期間每天巡視四五次，非運(yùn)行期間每月巡視兩次；、二周檢查一次風(fēng)機(jī)葉片與輪轂的連接緊固情況及葉片角度是否變化；、布水盤、集水盤和出水口視情況每月清淤一次；、每月停機(jī)檢查一次減速箱中的油位，油量不足及時(shí)加油。、每年34月和11月底進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，主要內(nèi)容：冷卻塔風(fēng)機(jī)(軸承、噪音、震動、電機(jī)絕緣和齒輪油更換等)、閥門、過濾器、積水盤、填兗料及外觀油漆等，各連接部位的螺栓緊固，防腐。、填料每年清洗一次，發(fā)現(xiàn)有損壞要及時(shí)填補(bǔ)或更換；、風(fēng)機(jī)軸承使用的油脂每年添加一次；、電機(jī)的絕緣每年檢測一次；、冷卻塔鋼結(jié)構(gòu)件視情12年進(jìn)行一次除銹刷漆防腐工作；、每年露天線纜橋架檢查一次；、每年露天水管保溫檢查。分體空調(diào)維保制度、視情況，每年的3月份對室外機(jī)冷凝器采用清水進(jìn)行沖洗；、每年的6月份，進(jìn)行試運(yùn)行，緊固線樁并測量運(yùn)行電流(銘牌額定內(nèi))；、每年5月份、11月份將室內(nèi)機(jī)的過濾網(wǎng)拆卸，清洗。、注：在試運(yùn)行過程中，如電流值小于額定電流，應(yīng)采用壓力表測量低壓回氣壓力是否正常()，如低于此值應(yīng)加灌F22氟利昂，直至壓力達(dá)標(biāo)。24. 消防系統(tǒng)維保管理制度：消防主機(jī)維保、嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)操作規(guī)程。、每季度進(jìn)行一次主機(jī)除塵。消防栓維保、消防栓泵維保，參照相關(guān)制度執(zhí)行。、每季度對屋面試驗(yàn)消火栓進(jìn)行放水試驗(yàn)，并試用消火栓按鈕，啟動消防泵。、每年11月份對所有室外消火栓保溫情況進(jìn)行查看，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)立即進(jìn)行更換或整修，防止冬季將管道凍裂。煙感系統(tǒng)維保、每周對公共區(qū)域內(nèi)的煙感查看一次，查看是否有松動、脫落、電源是否正常。防火卷簾維保、嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)操作規(guī)程。、每季度遠(yuǎn)程點(diǎn)對點(diǎn)進(jìn)行測試，測試包括以下內(nèi)容:、查看遠(yuǎn)程啟動是否正常。、查看卷簾聯(lián)片是否有脫節(jié)現(xiàn)象。噴淋系統(tǒng)維保、消防噴淋泵維保，參照相關(guān)制度執(zhí)行。、每月對消防供水控制閥門檢查。、每月檢查一次噴頭，清除障礙物，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭及時(shí)更換。、每季度對消防水泵接合器接口及附件檢查一次，確認(rèn)接口是否完好、無滲漏、主件齊全。聲光訊響維保、每月分樓層檢查所有聲光報(bào)警器。消防電話維保、每月分樓層檢查所有消防電話，測試通話效果，要求通話清晰、無雜音。防排煙維保、每月對正壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)的現(xiàn)場和遠(yuǎn)程啟動，測試風(fēng)機(jī)是否運(yùn)行正常。 、每兩年一次對排煙閥機(jī)械部位進(jìn)行潤滑一次。、每兩個(gè)月檢查一次，各應(yīng)急疏散指示牌外觀以及照度。、每季度測試一次，商場內(nèi)部消防應(yīng)急燈具放電時(shí)間（放電時(shí)間不得低于25分鐘）。扶梯、每日對坡道梯進(jìn)行兩次巡視，巡視要點(diǎn)如下:、坡梯梳齒板齒牙是否完整（如斷裂2根必須要求維保公司進(jìn)行更換）；、梯階有無破損；、扶手帶有無斷裂現(xiàn)象，運(yùn)行平穩(wěn)性；、電梯裙板是否平整，有無裂口；、電梯運(yùn)行是否出現(xiàn)異響。26. 維修技術(shù)人員安全管理制度：電工安全操作、電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，仔細(xì)檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性能良好。、絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。停電時(shí)，先逐步停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn)）；送電時(shí)，先送隔離開關(guān)，后逐步送負(fù)荷開關(guān)（即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn)）。、在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時(shí)，首先要全身隔離，不準(zhǔn)用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備。、嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。由交班人員負(fù)責(zé)事故，接班人員協(xié)助。、如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源。、手持電動工具使用，性能必須安全可靠，電源供應(yīng)側(cè)必須由有合格漏電開關(guān)保護(hù)，防止觸電和機(jī)械傷人。對壓力表、水表、安全閥、水位表、排污閥是否處于完好狀態(tài)應(yīng)有充分的了解。、高空作業(yè)和登高作業(yè)，應(yīng)系合格安全帶，穿好防滑軟底鞋，嚴(yán)禁穿高跟鞋或拖鞋作業(yè)，地面應(yīng)有明顯安全標(biāo)示及圍護(hù)防止高空墜落物傷及他人。、使用機(jī)械作業(yè)時(shí)設(shè)備應(yīng)穩(wěn)定，傳動部位應(yīng)有防護(hù)罩接地，接零可靠。、高空作業(yè)和登高作業(yè)應(yīng)系合格安全帶，穿好防滑軟底鞋，嚴(yán)禁穿高跟鞋及拖鞋作業(yè)，地面明顯安全及應(yīng)有圍護(hù)，防止高空墜落物傷及他人。、玻璃作業(yè)時(shí)應(yīng)注意劃傷，搬運(yùn)時(shí)應(yīng)用合格工具及應(yīng)注意滑落或傷及身體。高空作業(yè)、為確保高空作業(yè)在安全情況下完成，凡遇下列情況之一者，應(yīng)實(shí)時(shí)停止高空作業(yè)：、室外：1）閃電、打雷、暴雨；2）六級以上臺風(fēng)；3）鋼管上雨水未干；4）高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其它情況。、凡在離地面兩米以上進(jìn)行的作業(yè)，都屬于高空作業(yè)。、從事高空作業(yè)的工作，必須進(jìn)行身體檢查。、高空作業(yè)現(xiàn)場，應(yīng)劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。高空作業(yè)使用的小型工具，均應(yīng)裝入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管上或腳手架上亂放工具。、所有高空作業(yè)人員，不準(zhǔn)穿硬底鞋，一律使用合格安全帶。、電焊工在兩米以上高空焊接時(shí)，必須找適當(dāng)位置掛好安全帶。、電焊工所用焊條，應(yīng)裝在焊條桶內(nèi)，隨用隨取。、高空作業(yè)人員不準(zhǔn)從高空往地面拋物，也不準(zhǔn)從地面往高空拋物，應(yīng)使用繩索、吊藍(lán)、高架車或吊車等傳遞對象。、高空作業(yè)所有小型機(jī)具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?yīng)找適當(dāng)位置放好，并用繩索、鉛絲捆綁牢。同一跳板上站立作業(yè)人員不能超過2人。否則，應(yīng)保證工人不在同一垂直線的下方進(jìn)行工作。、高空作業(yè)區(qū)的下方地面，嚴(yán)禁堆放腳手架、跳板或其它雜物。、嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。地面應(yīng)有明顯安全標(biāo)志及圍護(hù)防止高空墜物傷及他人。、在潮濕地方工作時(shí)，所用受提照明應(yīng)用低壓照明設(shè)備。、在空調(diào)主機(jī)房高噪音的環(huán)境下，必須配戴耳塞。、處理保溫棉時(shí)要配戴手套及戴好防護(hù)眼鏡。、“指明危險(xiǎn)”是指：在內(nèi)部工作時(shí)所引起、因發(fā)生火警或爆炸而引致正在作業(yè)的人嚴(yán)重?fù)p傷的危險(xiǎn)。、因氣體、煙氣、蒸氣或空氣貧氧而引致工作的人喪失知覺或窒息的危險(xiǎn)。、因自由流動的固體引致工作的人窒息的危險(xiǎn)或因陷入自由流動的固體而引。、提議安全預(yù)防措施、切斷及鎖好可在密閉空間內(nèi)可能造成危險(xiǎn)的機(jī)械設(shè)備的電源。、必要時(shí)，進(jìn)行測試以確保在密閉空間內(nèi)沒有任何具危害性的氣體存在以及無缺氣情況。、提供足夠可供呼吸的空氣及有效的強(qiáng)制通風(fēng)。27. 照明設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度：在日常巡視中，尤其是營業(yè)前，留意觀察照明燈具是否齊全，照明燈具有否缺損、不亮。閉店關(guān)閉照明前，也應(yīng)留意照明，發(fā)現(xiàn)上述情況，應(yīng)在次日營業(yè)前，修復(fù)。所有故障不得超過24小時(shí)。每周應(yīng)就對公共部位燈具的外觀、照明度等進(jìn)行巡查和檢修，若發(fā)現(xiàn)燈管/燈盤燈罩有積灰現(xiàn)象，需進(jìn)行必要的清潔工