【正文】 常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。8．11 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。燃?xì)夤ひ?年以上的燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備操作經(jīng)驗(yàn)。六、綜合維修專業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個(gè)物業(yè)進(jìn)行內(nèi)外裝修、維修保養(yǎng)及更新，組織二次裝修管理。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。1．6 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．8 做好所需材料和零配件的采購計(jì)劃，保證常用材料和零配件的備用量，提交每周/每月運(yùn)行報(bào)告。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。1．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。2．綜合維修技工直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：2．1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。2．3 工作中注意保護(hù)現(xiàn)場，避免污染公共區(qū)域，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。素質(zhì)要求：2．7 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真、細(xì)致。2．9 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。第三章 工程部工作管理辦法第一節(jié) 物業(yè)的前期管理1． 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收1. 1 竣工驗(yàn)收當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收。1． 2 接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)橐坏庸芎贤?，物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。3．物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件3．1 接管驗(yàn)收程序3．1．1 建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收；3．1．2 接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；3．1．3 接管單位會(huì)同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；3．1．4 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；3．1．5 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。3．3 物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料3．3．1 產(chǎn)權(quán)資料：a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b)用地批準(zhǔn)文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。3．4 驗(yàn)收的組織3．4．1 驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。3．4．3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。3．5 質(zhì)量記錄 《驗(yàn)收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗(yàn)收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。3]經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí)，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。4．2．2 保溫層完好。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。4．6 強(qiáng)電：4．6．1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。4．7 水、衛(wèi)、消防：4．7．1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。4．7．2 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；4．7．6 消防設(shè)施必須符合GBJ1687(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；4．8．4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊》。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。5．1．2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。接管單位在需要時(shí)用于代修。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。5．3 質(zhì)量記錄《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》 EDTB0309003《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》 EDTB0309004交樓流程圖 銷售部通知用戶或其代表前來 管理處收樓，并繳付有關(guān)費(fèi)用 用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/ 租樓合同書 工程部獲客務(wù)部通知后，進(jìn)行移交單元之驗(yàn)收工作。交給用戶《裝修手冊》。財(cái)務(wù)部收取裝修押金及各項(xiàng)管理費(fèi)用。收取施工單位電話線按金及安裝費(fèi)用。2] 呈交及說明用戶守則及其他資料。 工程部與客務(wù)部協(xié)同完成如下工作：會(huì)同用戶檢驗(yàn)單元內(nèi)設(shè)施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報(bào)業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)承建商返修用戶填寫：1]單位設(shè)備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報(bào)表用戶填寫收樓表及移交登記表整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔移交該單元鑰匙第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請?jiān)跇I(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。 在裝修工作開始前，業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會(huì)議，以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。w 裝修手冊重要條款說明w 裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費(fèi)用（裝修押金、審圖費(fèi)、制證費(fèi)、垃圾費(fèi)、水電押金、滅火器租用費(fèi)等）w 物業(yè)管理公司的其他要求w 簽署相關(guān)協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負(fù)責(zé)人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請表格，認(rèn)真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。（按二裝手冊第四部分所要求的格式）。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。合格——將審批意見及圖紙報(bào)物業(yè)工程部審批。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位此設(shè)計(jì)的審核結(jié)果。業(yè)戶及設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進(jìn)該設(shè)計(jì)方案直至滿足物業(yè)公司要求。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時(shí)，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。 施工單位如需項(xiàng)目施工時(shí)（如：斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項(xiàng)目）必須提前二日填寫特別行為申請表。 在整個(gè)裝修過程中，施工單位必須嚴(yán)格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度時(shí)，物業(yè)有權(quán)對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》，直至問題解決。 施工單位在改正、恢復(fù)后，必須報(bào)物業(yè)公司對其進(jìn)行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。 《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負(fù)責(zé)人上報(bào)總工程師同意后簽發(fā)。4。（二裝手冊附錄十） 首先由總承包商自檢合格后，由本公司負(fù)責(zé)人簽字。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 驗(yàn)收合格后由業(yè)戶提前三日填寫業(yè)戶入住申請表。同意后可正式入住。 6. 退費(fèi)： 竣工審核合格后，由物業(yè)工程部簽發(fā)“驗(yàn)收合格通知書”。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請，其它具體要求請參見《二次裝修手冊》。 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進(jìn)行清洗工作：第四交值班記錄本。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告班組或部門領(lǐng)導(dǎo)處理。 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 在下列情況時(shí)不得交班： 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動(dòng)。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級主管或工程師。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。一 接班人員1 接班人員提前10分鐘作好班前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，勞保著裝到崗進(jìn)行交接工作；2 嚴(yán)禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權(quán)拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對其嚴(yán)厲懲處；3 接班人員應(yīng)及時(shí)檢查主要電氣設(shè)備運(yùn)行情況。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4 交班時(shí)發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完