【正文】 第一章 人員架構及管理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構圖總人數(shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責工程部負責：A. 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設施提出完善、整改方案具體包括以下內容： 在物業(yè)總經(jīng)理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理。 負責物業(yè)設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。 加強設備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。 根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領技術工人組成。 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術水平、組織水平和員工素質的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復設備的正常運行。 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 負責設備安全管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。 負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。 經(jīng)常總結和推廣物業(yè)設備管理的經(jīng)驗作法以及應用維修新技術，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標準施工。 解答物業(yè)管理部一切有關工程之問題及查詢，處理物業(yè)內住客之投訴，盡力為他們解決工程有關問題。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因對工程運行造成影響。 外判維修保養(yǎng)把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設備有：a. 制冷機組b. 電/扶梯c. 空調自控機組d. 電話交換主機e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 強電專業(yè)職責范圍 負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。 負責發(fā)電機的運行管理。 負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負責空調、冷凍設備動力電源供給。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 負責物業(yè)公共范圍內所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。 負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責燃油的儲存和發(fā)放。 配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 負責物業(yè)內電/扶梯的運行管理。 負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 弱電專業(yè)職責范圍 負責物業(yè)的門磁，監(jiān)控設備，消防警報設備，電話設備，公共廣播設備， 樓宇自動管理設備，電視設備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行管理。 負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時間內，作出適當檢修，使設備重新投入運行。 配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 熟悉電腦及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設備的分布，掌握設施的參數(shù)及其操作方法。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌蟾婕疤岢鼋ㄔO性意見。 做好電器設備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。 每周、每月總結運行、故障、記錄。 積極參加業(yè)務學習和技術培訓、復訓，不斷提高自己的業(yè)務水平。 空調班組職責范圍 熟悉空調系統(tǒng)設備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結上報。 做好空調系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀態(tài)。 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕到現(xiàn)場，處理事故。 班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 做好空調系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 做好空調設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。 給排水班組職責范圍 負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護技術事務，跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工作及日常維護工作。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異?；蚬收?，應立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。各設備的巡視記錄依照有關表格。 做好給排水設備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處理時，馬上上報總工程師。 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。 做好水泵房的管理工作，嚴禁無關人員進入，負責消防泵的日常清潔及試運行工作，負責水箱的清洗。 負責燃氣系統(tǒng)、設備的維修保養(yǎng)。 認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。 積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 綜合維修職責范圍 負責公共范圍內和管理處的家具、陳設的修理和翻新。 負責公共范圍內的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負責公共范圍內的墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新。 負責土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 負責公共范圍內各式五金配件的安裝、修理。 負責各種機器設備的維修保養(yǎng)。. 建立組織機構的原則建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領導下的總工程師負責制原則。. 精兵簡政的原則。能由社會承擔的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。. 設備管理、技術和經(jīng)濟三位一體的原則。. 職責職權對應分明的原則。在統(tǒng)領全局的前提下,職權分散有利于提高效率,有利于調動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。. 信息反饋和調控的原則。. 按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術水平設計組織體制。. 工程部組織機構的設計物業(yè)工程部組織機構和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條件。工程部組織機構的設計，應體現(xiàn)統(tǒng)一領導、分級管理的原則。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務需要相適應。. 在人員的配置和機構的設計上要考慮一專多能的原則。. 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調和配合關系。. 組織機構還應按照精簡機構、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。. 工程部組織機構的設置方式工程部組織機構按專業(yè)系統(tǒng)設置，工程部在總工程師統(tǒng)一領導下，下設若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。第二章 崗位職責一、 總工程師的崗位職責直接上級： 總經(jīng)理直接下屬： 各專業(yè)工程師、文員崗位職責：1． 貫徹總經(jīng)理的指令，負責工程部的日常管理，對總經(jīng)理負責。2． 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉，并盡力節(jié)約能源。3． 全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務場所和條件。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結果。5． 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。6． 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。7． 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。8． 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導技工執(zhí)行。9． 培訓下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。10． 組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。11． 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。12． 負責協(xié)調同物業(yè)公司其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。13． 確保物業(yè)所有屋宇設備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。14． 為每年之工程開支和水電費作出預算案，并提交總經(jīng)理審批。素質要求：15． 基本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。16． 自然條件：30歲以上，身體健康。17． 文化程度：工程技術專業(yè)大本以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術職稱。18． 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術資料。19． 工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程總工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術管理經(jīng)驗。20． 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。二、 工程部文員的崗位職責直接上級： 總工程師直接下屬： 無崗位職責：1． 在總工程師的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作及接待來訪客人。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。3． 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。4． 填報有關報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。5． 負責工作部內部的文件、資料、通知的傳閱和回收。6． 負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。7． 負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。8． 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。9． 參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。10． 負責技術檔案的整理存檔。素質要求：11． 基本素質：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學歷。13． 外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。14． 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理。能熟練使用常用辦公軟件、自動化軟件，中文錄入速率100字/分以上，錯誤率1%以下。15． 特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。三、 值班調度的崗位職責直接上級：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責：1． 負責處理值班期間發(fā)生的一切有關工程及設備方面的維修事務。2． 完成上一個班次尚未完成的事宜。3． 監(jiān)