【正文】 程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：2．1 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。2．3 為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。3．物業(yè)接管驗收的程序及條件3．1 接管驗收程序3．1．1 建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；3．1．2 接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；3．1．3 接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；3．1．4 對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；3．1．5 經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。3。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件：3．2．1 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格； 3．2．2 供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；3．2．3 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。3．3 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料3．3．1 產(chǎn)權(quán)資料：a)項目批準(zhǔn)文件；b)用地批準(zhǔn)文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。3．3．2 技術(shù)資料：a)竣工圖包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質(zhì)勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預(yù)決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書；檢驗合格證書；保修單據(jù)等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；n)供水、供暖的試壓報告。3．4 驗收的組織3．4．1 驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。3．4．2 參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?．4．3 參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。3．5 質(zhì)量記錄 《驗收提交文件目錄》 EDTB0309002接管驗收程序應(yīng)具備的條件：1]建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。2]供配電、消防、給排水、排煙、備用電源、空調(diào)、通風(fēng)、 電梯、公共照明、污水處理、衛(wèi)星接收、中央自動控制等 系統(tǒng)及其他設(shè)施能正常使用。3]經(jīng)有關(guān)部門確認。 管理處驗收籌建處提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：1]項目批準(zhǔn)文件 2]用地批準(zhǔn)文件 3]建筑執(zhí)照 4]拆遷資料技術(shù)資料：1]項目竣工圖 2]地質(zhì)勘察報告 3]工程合同，開、竣工報告 4]工程預(yù)決算書 5]圖紙會審記錄 6]工程設(shè)計變更通知 7]隱蔽工程驗收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報告 14]管道試壓報告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊 雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃 檢驗不合格，按質(zhì)量問題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格 簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計、施工、驗收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．1．3 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB5020492（混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定值；4．1．4 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ20683（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范）中的有關(guān)規(guī)定；4．1．5 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；4．1．6 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的規(guī)定4．2 外墻：4．2．1 不得滲水。4．2．2 保溫層完好。4．2．3 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4．3 屋面：4．3．1各類屋面必須符合GB5020794(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；4．3．2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；4．3．3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密、不滲漏。4．4 樓地面：4．4．1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；4．4．2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．3 樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．5 裝修：4．5．1 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：4．5．2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢；4．5．3 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；4．5．4 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；4．5．5 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；4．5．6油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。4．5．7 符合JGJ7391（建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。4．6 強電：4．6．1 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。4．6．2 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；4．6．3 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準(zhǔn)確；4．6．4 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB5016992(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求；4．6．5 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；4．6．6可電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線；4．6．7 除上述要求外，同時應(yīng)符合“低壓電器安裝規(guī)程的有關(guān)要求。4．7 水、衛(wèi)、消防：4．7．1 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗， 保溫及防腐措施必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。4．7．2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動；4．7．6 消防設(shè)施必須符合GBJ1687(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。4．8 空調(diào)采暖：4．8．1 箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；4．8．2 各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活；4．8．3 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固；4．8．4 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；4．8．5 經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。4．9 附屬工程及其他：4．9．1 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎；4．9．3 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；4．9．4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；4．9．5 煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物；4．9．6 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；4．9．7 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。5. 物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯。5．1 交接雙方的責(zé)任5．1．1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。5．1．2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。5．1．3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。5．1．4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責(zé)保修。5．2 交樓流程用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。5．3 質(zhì)量記錄《房屋及設(shè)備驗收表》 EDTB0309003《遺漏、缺陷工程申報表》 ED