【正文】 歲以上，身體健康。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。9． 培訓(xùn)下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。5． 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。第二章 崗位職責(zé)一、 總工程師的崗位職責(zé)直接上級： 總經(jīng)理直接下屬： 各專業(yè)工程師、文員崗位職責(zé)：1． 貫徹總經(jīng)理的指令，負責(zé)工程部的日常管理，對總經(jīng)理負責(zé)。. 在人員的配置和機構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。. 按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術(shù)水平設(shè)計組織體制。. 職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原則。. 精兵簡政的原則。 負責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 做好水泵房的管理工作，嚴禁無關(guān)人員進入，負責(zé)消防泵的日常清潔及試運行工作，負責(zé)水箱的清洗。 做好給排水設(shè)備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，處理事故。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。 做好電器設(shè)備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。 熟悉電腦及打印機等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 弱電專業(yè)職責(zé)范圍 負責(zé)物業(yè)的門磁，監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動管理設(shè)備，電視設(shè)備，綜合布線，信號增強等系統(tǒng)的運行管理。 配合物業(yè)管理處負責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負責(zé)物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。 負責(zé)發(fā)電機的運行管理。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的標準化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及應(yīng)用維修新技術(shù)，提高維修技術(shù)水平。 負責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。第一章 人員架構(gòu)及管理范圍技工2人高級技工3人技工4人高級技工6人高級技工4人技工1人高級技工2人技工4人技工2人高級技工2人給排水主管1人空調(diào)主管1人強電主管1人弱電主管1人綜合維修工程師1人空水工程師1人電氣工程師1人資料員1人總工程師1人 架構(gòu)圖總?cè)藬?shù)：39人 物業(yè)管理工程部的主要職責(zé)工程部負責(zé)：A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策。 加強設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。負責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識和水平。 外判維修保養(yǎng)把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判給合格的承造商。 負責(zé)所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障修理。 負責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 負責(zé)所有以上設(shè)備的維護保養(yǎng)和運行記錄。 熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設(shè)備的分布，掌握設(shè)施的參數(shù)及其操作方法。 實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并打印。 空調(diào)班組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 給排水班組職責(zé)范圍 負責(zé)給排水設(shè)備及管路的維修，處理有關(guān)設(shè)備運行時發(fā)生的設(shè)備維護技術(shù)事務(wù)，跟蹤給排水設(shè)備報修工作的具體落實，做好應(yīng)急的搶修工作及日常維護工作。如果無法處理時，馬上上報總工程師。 負責(zé)燃氣系統(tǒng)、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 綜合維修職責(zé)范圍 負責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 負責(zé)各種機器設(shè)備的維修保養(yǎng)。能由社會承擔(dān)的工作,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下,職權(quán)分散有利于提高效率,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。. 工程部組織機構(gòu)的設(shè)計物業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。. 處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。2． 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。6． 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標準。10． 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。13． 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。17． 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大本以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。20． 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。4． 填報有關(guān)報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。8． 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。12． 文化程度：中專文秘專業(yè)以上學(xué)歷。15． 特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。4． 檢查并掌握大廈各系統(tǒng)設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。7． 完成總工程師分配的其他任務(wù)。11． 外語水平：中級英文水平，能看懂設(shè)備型號及操作說明。1．2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。1．6 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．10 制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。1．15 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。2． 強電主管直接上級： 電氣工程師直接下屬： 強電運行技工、維修技工崗位職責(zé)：2．1 協(xié)助工程師做好變配電室和強電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，各弱電系統(tǒng)操作正常。作好強電設(shè)備、照明系統(tǒng)和弱電消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。2．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。2．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。3． 強電運行技工直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：3．1 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運行。3．5 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。3．8 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。3．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。4． 強電維修技工直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：4．1 熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。4．5 嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。4．9 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。4．12 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。5．2 確保自控系統(tǒng)24小時正常運行，為業(yè)戶創(chuàng)造一個安全的環(huán)境。5．6 熟悉消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應(yīng)能及時處理，以最短的時間恢復(fù)正常運行，處理不了的應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)設(shè)備廠家解決。5．10 自然條件：身體健康25歲以上。6．2 確保音響設(shè)備、電視接收及播放、消防、監(jiān)控、自控、手機對講等弱電系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)的經(jīng)營活動服務(wù)。6．7 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．2 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，一旦出現(xiàn)故障，馬上進行搶修。7．5 服從工程師/主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，按時按質(zhì)按量完成弱電系統(tǒng)的檢測維修任務(wù)。7．9 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保樓弱電系統(tǒng)的正常運行。7．12 文化程度：具有自控、通訊、計算機專業(yè)技校以上學(xué)歷。崗位職責(zé)：1．1 確保空調(diào)采暖系統(tǒng)、各上下水系統(tǒng)的設(shè)備正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負有全面的管理責(zé)任。1．4 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證空調(diào)機房的干凈整潔。1．8 組織鍋爐、冷水機組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1．12 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。具有組織空調(diào)系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。2．4 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力搶修，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。2．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。2．14 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。3．4 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。3．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走向。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。3．13 工作經(jīng)驗：2年以上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。4．2 服從工程師/主管的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。4．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。5 給排水主管直接上級： 空水工程師直接下屬： 給排水技工崗位職責(zé)：5．1 協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。5．5 每天檢查給排水系統(tǒng)的巡檢記錄、并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。5．12 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、制冷維修、焊接技術(shù)中級以上等級證書（任意兩種）及體檢合格證。6．4 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。6．8 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。6．11 文化程度：具有技校/高中以上學(xué)歷。7．2 適時安排對中水、軟化水、生活水消毒系統(tǒng)進行計劃維修、保養(yǎng)，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。7．6 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。7．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保軟化水系統(tǒng)的正常運行。7．14 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備管理工作經(jīng)驗，2年以上軟化水設(shè)備操作經(jīng)驗。8．2 協(xié)助主管做好各種機械設(shè)備、燃氣系統(tǒng)的運行管理，確保各種機械設(shè)備及燃氣系統(tǒng)的正常運行。8．5 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術(shù)檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結(jié)出經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使各種機械設(shè)備的性能更加完善。素質(zhì)要求：8．9 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。8．12 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上機械設(shè)備維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。1． 綜合維修工程師直接上級： 總工程師直接下屬： 綜合維修技工崗位職責(zé)：1．1 確保內(nèi)外裝修的正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員全面責(zé)任，并負責(zé)組織二次裝修工程管理工作。1．5 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。1．9 協(xié)助總工程師進行工作：a. 計算年度開支預(yù)算b. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c. 監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d. 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：1．10 基本素質(zhì)：具有認真負責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和作風(fēng)。1．13 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上煤氣系統(tǒng)、機械設(shè)備、土木維修的技術(shù)管理、維修保養(yǎng)工作經(jīng)歷。2．4 嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。2．8 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。工程項目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在完成接管驗收后，整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。1．3 質(zhì)量記錄： 《接管驗收申請表》 EDTB03090012。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。2．3 為后期管理創(chuàng)造條件。3。3．3．2 技術(shù)資料：a)竣工圖包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地