魯能物業(yè)工程部運作手冊-wenkub
2022-11-09 09:46:43 本頁面
【正文】 目 錄 工程部 工程部運作手冊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 464 頁 公共區(qū)域各部位周檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 495 頁 土建定期維護保養(yǎng)巡檢記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 496 頁 冷卻塔維護保養(yǎng)記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 497 頁 冷卻塔巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 498 頁 空調(diào)機房巡視記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 499 頁 空調(diào)箱、新風機設備保養(yǎng)記錄卡．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 500 頁 變配電室驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 501 頁 工程返修單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 505 頁 裝修 質(zhì)量驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 506 頁 單元交接驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 507 頁 系統(tǒng)接收設備一覽表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 510 頁 設施設備檢查記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 511 頁 電梯日巡視記錄．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 第 512 頁 工程遺留問題跟進表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 513 頁 電梯巡視記錄表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 514 頁 空調(diào)驗收表．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第 515 頁 電梯使用申請單．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．． 第 516 頁 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 3 頁，共 149 頁 工程部運作手冊 第一節(jié) 組織結構圖 經(jīng) 理 1 人 副經(jīng)理 1 人 文 員 1 人 強電主管 1 人 弱電主管 1 人 二裝監(jiān)理 1 人 維修領班 1 人 電梯領班 1 人 空調(diào)領班 1 人 維修領班 1 人 配電室外委 4 人 維修工 2人 電梯外委 2人 設備主管 維修工 2人 維修工 4人 維修工 2人 木械 1人 工程部總?cè)藬?shù)： 21 人 （外委電梯 2 人，配電室 4 人） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 4 頁，共 149 頁 第二節(jié) 管理范圍 一、動力設備 大廈的動力設備，包括大廈的配變電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、垂直交通系統(tǒng)。 （二）暖通空調(diào)系統(tǒng) 大廈中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設備組成： 直燃機組及附屬設備 (包括冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔等 ) 空調(diào)機組 (包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風機、回風機、調(diào)節(jié)閥等 )。其設備包含供水池，高位水箱、加壓泵。 管道和衛(wèi)生潔具 中水系統(tǒng)：清水池、瀑汽池、沙濾罐、瀑汽泵、加壓泵等。 安防中控系統(tǒng)。 自動噴淋系統(tǒng) 含噴淋頭、噴淋泵、水流指示器、警鈴等。 建筑防火系統(tǒng) 含防火卷簾門 、消防通道門等。 各種家具及隔斷 所有的桌、椅、臺、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風隔斷等。 合理用人，要用員工所長，嚴格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之 間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。 主張團體與團體之間開展競賽，不太主張個人之間的競爭。這種獎勵制度，把個人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關心部門，個人關心小組。 二、制定預 防性維修計劃 工程部要制定預防性維修計劃，以求避免設備故障，防患于未然。 發(fā)出維護保養(yǎng)指令卡 維護保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計劃維護總表及保養(yǎng)計劃一覽表的安排，按時間向員工 發(fā)出的。 維護保養(yǎng)計劃的落實跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令卡完成任務后必須在卡上工作記錄，包括所用時間，檢查結果等，并簽字交回。要訓練員工充分利用視覺、 聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動，要看計量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設備溫升如何，振動情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。 四、設備及資料的建檔 設備及資料的建檔工作，是大廈搞 好工程管理的一項十分重要的工作，其理由是： 建檔是匯集和積累設備運行狀態(tài)的最基本工作。 檔案也是大廈內(nèi)每一臺設備均應建立的設備登記卡。節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不是靠削減對客人的供應。 另外，風機的皮帶磨損、拉伸等也會使設備處于病態(tài)工作中，降低設備的能效
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