【正文】 播形式預先通知各業(yè)主 /使用人 /住戶。 執(zhí)行上級指派的其他工作。 重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常業(yè)主 /使用人工作時，必須馬上組織人員趕赴現(xiàn)場，并將處理情況及時報呈上級。 計算公式 = 100 （ 1 不滿意服務的人次 /記錄的總?cè)舜? ） % 生效訴求率控制在 10%以內(nèi) 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計 計算公式 = 100 （ 1 – 無效訴求的人次 /記錄訴求的總?cè)舜危? % 接傳報修及時率 100% 以每月為一個階段進行統(tǒng)計 計算公式 = 100 （ 1 – 接傳不及時次數(shù) /報修總次數(shù) ） % 員工崗位培訓率 100% 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計 ， 計算公式 = 100 （ 實際參與崗位培訓人數(shù) /應參與崗位培訓人數(shù) ） % 注：以上工作目標可以根據(jù)實際情 況進行調(diào)整。 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 5 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 崗位職責 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 工程部經(jīng)理（專業(yè)工程師） 執(zhí)行上級下達的各項指令，督促下級完成各項工作任務。 督 促和檢查下屬各專業(yè)維修保養(yǎng)計劃的具體實施以及質(zhì)量達標情況，并隨時給予操作方面的指導。 管理各種文件、資料、樣本、圖冊、電子文件。 制定安全措施，確保工作人員在設(shè)備檢修和保養(yǎng)時的安全問題。 制定班組的崗位責任及維修保養(yǎng)工作計劃書。 組織部門人員按時完成上級下達的維修任務，監(jiān)督維修操作人員在操作過程中嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。 制定轄區(qū)內(nèi)大型維修工程預算方案。 項目轄區(qū)內(nèi)公共照明定時開啟和關(guān)閉（ 有時應根據(jù)天氣、氣候原因作相應調(diào)整）。 服從管理處和工程部的領(lǐng)導，完成上級交辦的工作任務。 維修技工應嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保項目安全用電。 每日一次對項目轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 定期監(jiān)督二次裝修的施工質(zhì)量與規(guī)范要求。 工程部主管負責技術(shù)指導和協(xié)調(diào)。 值班期間如接到維修任務，應積極完成，將巡視情況及維修情況詳細記錄在 “ 工作日志 ”“ 每日水泵運行記錄表 ” 、 “ 二次加藥記錄表 ” 等相關(guān)記錄表格中。 值班人員必須隨身攜帶對講機。 （具體視管轄實際情況 而定） 值班人員主要負責電梯開啟前的設(shè)備檢查工作，以保證電梯的正常運行。 將詳細情況記錄在 “ 值班日志 ” 中。 交接班制度 15分鐘進入值班室 ,閱讀各項記錄 ,聽取交班人交待的全部運行情況和注意事項 ,有疑問應詢問清楚。 相關(guān)記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程值班及交接班制度管理 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC03 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 10 of 131 島尊信物業(yè)經(jīng)營管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 目的 貫徹安全生產(chǎn)方針 ,做好勞動保護 ,使部門員工按照安全操作要求從事工作 ,確保轄區(qū)內(nèi)無重大安全責任事故。 主持召開安全生產(chǎn)例會。 協(xié) 助部門經(jīng)理貫徹國家勞動安全法規(guī)、法令及行業(yè)規(guī)范、技術(shù)標準 ,確保操作安全。 維修部分 電工 嚴格按照電氣安全技術(shù)規(guī)程進行操作，并持合格有 效上崗證。 高空作業(yè)應帶好安全帶并穿好防滑軟底鞋，嚴禁穿高跟鞋、拖鞋作業(yè)。 在無照明的室內(nèi)作業(yè)時應持安全電壓（ 12V）手持燈或應急燈操作。 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸方法，如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源。 進行電、氣焊工作時應穿好工作服 ,防止燙傷 ,確保工作場所周圍無易燃、可燃物品 ,并備有手提滅火器。 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 12 of 131 在轎頂工作時 :確定工作是否需要電力 ,如果不需要應將主電源開關(guān)斷開 ,鎖定并掛牌；保證電梯必須在檢修狀態(tài)下運行；如存在墜落危險 ,必須采取保護措施 ,包括戴安全帽、使用護欄等；在移動的轎頂工作時 ,不準穿戴可能被鉤住或纏住的任何物品 ,不準在口袋攜帶工具。 未經(jīng)許可 ,不允許資料員以外的人員擅自使用電腦 ,防止文件的丟 失和損壞。 設(shè)備間 設(shè)備間鑰匙實行集中管理 ,由工程部資料員統(tǒng)一負責 ,借用時需辦理登記手續(xù)。檢查入口設(shè)備管道及附件有無安裝錯誤及銹蝕，發(fā)現(xiàn)異常要進行改正和更換。試驗壓力要按規(guī)程進行，統(tǒng)一指揮互相配合，發(fā)現(xiàn)漏水等異常立即修理，直至試壓合格。在試運過程中，要及時排出系統(tǒng)的空氣，清除過濾器中污垢。一般室內(nèi)溫度和設(shè)計溫度允許溫差 177。 b. 量調(diào)節(jié) —分批段改變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)，使供暖溫度達到要求。 C. 熱力入口裝置的減壓閥、安全閥、壓力計、隔氣具等在使用前必須加以調(diào)壓，調(diào)整到所要求的工作壓力，以滿足使用要求。 F. 當管路系統(tǒng)調(diào)整正常后，對風機的導流葉片，根據(jù)不同的出口高度，調(diào)成 向下10176。 管道安裝工安全操作規(guī)程 A. 必須穿戴好本工種所規(guī)定的勞動防護用品。 E. 禁止在有壓力的各種氣體管道及附件上進行修理工作。 I. 鑄鐵管打鉛按口時，必須將插口擦干，以防灌鉛時發(fā)生爆炸。上下梯子時應有專人扶牢。 O. 往高處吊裝管件等過重的東西時，要有足夠的人力，不要勉強。 a. 首先檢查梯子與跳板必須牢固可靠，梯子豎直角度不 能小于 35 度或大于 60度，并有專人監(jiān)護。 B. 室外作業(yè)。抬大管時，要齊抬齊放，步調(diào)一致。停氣修理時，事先必須聯(lián)系好，同意后方可進行，并在蒸氣門上掛停氣牌，嚴防發(fā)生嚴重人身及設(shè)備事故。 j. 因需要而切斷水源，必須通知有關(guān)單位方 可切斷。 B. 煨管用砂必須烘干，慢填慢敲后用堵頭堵死。 B. 使用管鉗子要注意，不能以大代小，裝卸絲扣時，管鉗子要咬緊，嚴防滑脫。 C. 電、氣焊工作時，未經(jīng)考試合格不許操作，應嚴格遵守焊接安全操作規(guī)程。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄，機房內(nèi)不得存放易燃物品。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備機房防火規(guī)定 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC05 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 18 of 131 目的 保證工程部管轄區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備房安全和清潔。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、睡覺等，不得有影響工作、分散注意力的行為； 嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場所和電子類機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙，未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)； 各機房工作人員必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了； 設(shè)備房鑰匙統(tǒng)一由工程部資料員負責管理，必須按鑰匙管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保設(shè)備房安全。 管理制度 運行操作員的工作要求 運行操作員嚴格按各類設(shè)備操作規(guī)程完成設(shè)備的運行操作。 出現(xiàn)故障及時組織人員檢修、排除；事后配合部門經(jīng)理查明原因、完成設(shè)備故障的糾正預防措施的制定并上報公司領(lǐng)導。 設(shè)備設(shè)施的運行檢查工作 設(shè)備運行前 ,要對設(shè)備的情況進行詳細檢查 ,以確定設(shè)備是否符合開機條件。 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備運行管 理制度 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC07 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 20 of 131 目的 加強設(shè)備故障的預防檢修工作 ,減少檢修頻次 ,提高使用壽命。 本年度維保計劃必須于上年度未制訂出 ,并經(jīng)部門經(jīng)理、公司領(lǐng)導批準 后 ,頒布實施 工程部必須嚴格執(zhí)行《設(shè)備設(shè)施維保計劃》 ,由專人跟進檢查、落實。 部門內(nèi)的設(shè)備檢修 設(shè)備的檢查保養(yǎng)分日、周、月、季、 半年、年度，由工程主管按保養(yǎng)項目、內(nèi)容、參數(shù)制訂的保養(yǎng)維修計劃，交領(lǐng)班實施； 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和工程領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔； 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由工程經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交工程主管執(zhí)行； 小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責； 中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由工程領(lǐng)班負責； 大修項目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由工程主管負責。 如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填寫記錄表格，上報 領(lǐng)導審閱；如須更換并購買大型維修配件 ,應書面報告公司領(lǐng)導批準后實施檢修。 經(jīng)公司領(lǐng)導批準后 ,實施外委維修 ,工作完成后填寫 “ 設(shè)備外委維修記錄表 ” 。 相關(guān)記錄 《 設(shè)備對外委托維修申請表 》 (HBQDGC09) 《房屋 /公共設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)記錄》 (HBQDGC16) 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備預防檢修報告制度 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC08 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 22 of 131 目的 保證各管轄區(qū)公共設(shè)備設(shè)施始終處于良好運行狀態(tài)。如維修配件需臨時購買時，維修人員應及時上報主管，由主管填寫 “ 采購計劃單 ” ，交采購員購買。 相關(guān)記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 《 月 采購計劃單》 （ HBQDXZ42） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質(zhì)量管理體系文件 文件名稱 設(shè)備巡視檢查制度 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQCGC09 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經(jīng)批準不得復制 Page 23 of 131 目的 保證各管轄區(qū)公共設(shè)備設(shè)施始終處于良好運行狀態(tài)。 接地支線敷設(shè)連接緊密、牢固 ,需防腐部分涂漆均勻無遺漏。 配電柜及動力開關(guān) 柜 柜標志牌、標志柜齊全 ,正確并且清晰。 低壓電器 電器表面整潔 ,引出導線整齊、固定可靠 ,電器及其支架油漆完整。 導線 與器具連接牢固緊密、不傷芯線。 電機軸芯線圈絕緣層完好 ,內(nèi)部清潔 ,通風孔道無堵塞 ,軸承工作面光滑清潔、無銹蝕或裂紋 ,轉(zhuǎn)子平衡塊緊固 ,平衡螺絲鎖緊 ,風扇葉片無裂紋。 防雷接地引下線固定牢靠 ,斷線卡設(shè)置便于檢測 ,與接地體連接部位鍍鋅或鍍錫完整 ,螺栓與緊固件齊全。 風機底座、減振器無變形和損壞現(xiàn)象 ,并且應整潔 ,地腳螺栓牢靠。 冷卻塔 配水系統(tǒng)配水均勻 ,管道、噴霧清潔 ,集水槽、百葉窗清潔 ,能保持進風口通暢。 水泵類 水泵外觀清潔 ,底座牢靠 ,配套電機符合電機維護標準。 水泵與電機同心度校正符合要求 :允許偏差為 ～ 毫米。 停機后維保 ： 檢查安全保護項目 ,即各水路、油路的保護整定值在設(shè)計值以內(nèi)。 對壓縮機進行解體檢查 ,清潔和更換易損部件。 滾輪臂及開關(guān)功能靈活可靠 ,動作有效。 各類繩、輪、鋼帶 (輪 )無松動 ,潤滑適量 ,轉(zhuǎn)動無噪聲、無 磨損。 適用范圍 適用于工程部職責范圍內(nèi)的各類維修工作 職責 各管理 處維修人員負責本管轄區(qū)的維修工作 操作規(guī)程 保修 保修原則：工程部組織建筑施工單位維修，維修費用由建筑施工單位支付或從保修款中扣除。 通知施工單位的保修要填寫施工聯(lián)系單，客戶服務部代為保修的要填維修單。沒有門鈴時輕輕扣門三聲 ,無人應答再次扣門 ,扣門節(jié)奏漸快 ,力度漸強 ,嚴禁接連不斷地在門上敲打 ,更 不允許用腳踹門。 經(jīng)業(yè)主 /客戶許可進門服務 ,初步查看需維修項目 ,向業(yè)主講明服務價格及所需零件配置 ,雙方商定后 ,選定業(yè)主 /客戶同意的地方放置工具 ,可以這樣說： “ 先生 (小姐 /女士 ),工具放在這里可以嗎 ?” 征得同意后鋪開維修布 ,即可開始維修。 如故障是由業(yè)主 /客戶使用不當或自行改造不當造成的 ,應向客戶講解引起故障的原因 ,