【正文】 ...................................................................................................... 96 41. 消防自動報警設備的維保規(guī)程 ............................................................................................ 97 42. 弱電系統(tǒng)的維修養(yǎng)護規(guī)程 .................................................................................................. 100 43. 燈光音響設備操作規(guī)程 ...................................................................................................... 104 44. 承包商監(jiān)督管理規(guī)定 .......................................................................................................... 108 45. 設備維修養(yǎng)護標準 .............................................................................................................. 109 46. 物業(yè)維修保養(yǎng)規(guī)程 .............................................................................................................. 112 受控文件未經批準不得復制 Page 4 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 工作目標 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 1 頁 文件編號 HBQC01 生效日期 2021 年 10 月 1 日 管理服務的業(yè)主 /用戶綜合滿意率 80% 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計，其主要依據(jù)的信息來源為：《用戶意見調查表》、客戶服務中心的《工作日志》及其它記錄。 計算公式 = 100 （ 1 不滿意服務的人次 /記錄的總人次 ） % 生效訴求率控制在 10%以內 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計 計算公式 = 100 （ 1 – 無效訴求的人次 /記錄訴求的總人次） % 接傳報修及時率 100% 以每月為一個階段進行統(tǒng)計 計算公式 = 100 （ 1 – 接傳不及時次數(shù) /報修總次數(shù) ） % 員工崗位培訓率 100% 以每半年為一個階段進行統(tǒng)計 ， 計算公式 = 100 （ 實際參與崗位培訓人數(shù) /應參與崗位培訓人數(shù) ） % 注：以上工作目標可以根據(jù)實際情 況進行調整。 受控文件未經批準不得復制 Page 5 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 崗位職責 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 工程部經理（專業(yè)工程師） 執(zhí)行上級下達的各項指令，督促下級完成各項工作任務。 系統(tǒng)地掌握主要設備的運行狀況及技術數(shù)據(jù)和技術檔案管理。發(fā)現(xiàn)問題及時組織人員處理。 重要設備發(fā)生故障影響正常業(yè)主 /使用人工作時，必須馬上組織人員趕赴現(xiàn)場，并將處理情況及時報呈上級。 督 促和檢查下屬各專業(yè)維修保養(yǎng)計劃的具體實施以及質量達標情況，并隨時給予操作方面的指導。 督促和檢查各承包商按期完成設備維修保養(yǎng)、故障處理及零配件更換情況和記錄，做到每月進行整理、登記和存檔。 加強本部門與相關部門工作溝通、協(xié)調、配合，樹立整體服務的意識。 執(zhí)行上級指派的其他工作。 管理各種文件、資料、樣本、圖冊、電子文件。 負責統(tǒng)計部門員工的考勤。 編訂長、短期修繕計劃，配備必要的機電產品配件。 如需停電、停水及電梯檢修工作，需事先取得客戶服務中心的 認同后，以書面通告或廣播形式預先通知各業(yè)主 /使用人 /住戶。 制定安全措施，確保工作人員在設備檢修和保養(yǎng)時的安全問題。對本部門員工的行為規(guī)范、業(yè)務技能遵章守紀禮貌服務等方面進行培訓，不斷提高員工素質和維修保養(yǎng)水平。 負責轄區(qū)內工程工作日巡查和員工考核，并作好記錄，每周 /月對工程服務質量進行檢驗。 工程部主管 安排工作班次，分配工作任務，檢查各班次交接班情況，掌握各班工作狀態(tài)和工作質量。 制定班組的崗位責任及維修保養(yǎng)工作計劃書。負責制訂部門培訓計劃、實施落實，并作好記錄 。抓好班組服務意識，使員工樹立 “ 客戶至上，服務第一 ” 的宗旨，不斷提高服務質量。 受控文件未經批準不得復制 Page 6 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 崗位職責 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 熟悉本部門管理范圍內各種設備性能、運行情況，培訓并指導員工管理好各種設備，確保設備處于良好的工作狀態(tài)。 組織部門人員按時完成上級下達的維修任務，監(jiān)督維修操作人員在操作過程中嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。 根據(jù)項目的實際情況，安排班組實施月、季度、年度維 修保養(yǎng)計劃，在實施過程中做好設備維修保養(yǎng)記錄，并分類歸檔。 檢查班組日常運行、維修及交接記錄并予以檢查確認。 協(xié)同其他班組完成規(guī)模較大的維修工程，協(xié)助值班人員完成應急和日常維修任務。 制定轄區(qū)內大型維修工程預算方案。 認真組織并完成上級部門交給的臨時任務。 運行值班技工 遵守公司的各項規(guī)章制度，做好交接班記錄。 監(jiān)視高低壓配電室及給排水設備運行情況，發(fā)現(xiàn)停電、停水及時采取相應措施并通知助理管家或相關維修人員。 項目轄區(qū)內公共照明定時開啟和關閉（ 有時應根據(jù)天氣、氣候原因作相應調整）。 每日觀察設備的溫升、潤滑等情況，發(fā)現(xiàn)異常及時處理和匯報，以免造成事故發(fā)生。 提高業(yè)務技術知識，熟練掌握機電設備的性能，開關操作程序以及應急處理的方法。 搞好值班室室內衛(wèi)生，維護室內設備正常運行。 服從管理處和工程部的領導，完成上級交辦的工作任務。 維修技工 負責室內外公共設施設備的維修、保養(yǎng)、檢查工作，為業(yè)主提供保修或有償維修服務。 遵守公司的各項規(guī)章制度。認真貫徹 “ 客戶至上，服務第一 ” 的宗旨，服從管理處和工程部領導 的安排，按時、按質、按量的完成上級交辦的各項工作任務。 維修技工應嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保項目安全用電。 必須做到工作主動積極，做好巡視工作，定期檢查各種設備運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理，杜絕事故于未然。 受控文件未經批準不得復制 Page 7 of 131 每星期兩次（周二、周四）定期巡視公共照明，保證公共照明完好率達到 95%以上。 不斷改善服務態(tài)度，提高 服務質量，想用戶之所想，急用戶之所急，并注意施工完畢后的清場工作，節(jié)約用料。 每日一次對項目轄區(qū)內的設備設施進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 確保消防設施處于完好狀態(tài)。在沒有火警的情況下，嚴禁動用消防設施。 熟悉掌握轄區(qū)內設備設施的工作性能，能操作所有設施設備的開啟及緊急情況處理。 定期監(jiān)督二次裝修的施工質量與規(guī)范要求。 相關記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 《巡檢情況登記表》 （ HBQDHB09） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 崗位職責 版本 1 頁碼 第 3 頁，共 3 頁 文件編號 HBQCGC02 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經批準不得復制 Page 8 of 131 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 工程值班及交接班制度管理 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC03 生效日期 2021 年 10 月 1 日 目的 規(guī)范工程部各崗位的值班及交接班工作，保障設備設施正常運行。 適用范圍 適用于工程部各崗位。 職責 工程值班人員負責運行中機電設備的監(jiān)護和異常故障的處理。 工程部主管負責技術指導和協(xié)調。 工程部經理 負責對值班工作的督導和檢查。 工作制度 水暖組值班制 實行 24 小時全日制值班制，除正常上班時間外，值班時間為：白班 8： 30—17： 30，夜班 18： 00—8： 30， 值班地點為工程部辦公室。（可根據(jù)管轄內具體情況而定） 值班時主要對責任區(qū)內設備層（間）內水暖設備進行巡視，頻率保證 1 次 /2 小時，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 值班期間如接到維修任務，應積極完成，將巡視情況及維修情況詳細記錄在 “ 工作日志 ”“ 每日水泵運行記錄表 ” 、 “ 二次加藥記錄表 ” 等相關記錄表格中。 高壓運 行值班 實行 24 小時值班全日制值班制，按照專業(yè)特點分成白班和夜班，白班值班時間為： 8： 30—19： 00，夜班值班時間為 19： 00 至次日 8： 30， 值班地點在配電房內。 值班時主要對變配電設備進行巡視、檢查、記錄，頻率保證 1 次 /2 小時，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將詳細情況記錄在 “ 工作日志 ” 和 “ 配電房高壓值班記錄表 ” 中。 法定公休日 ,部門未安排其他維修電工的情況下 ,值班人員還應該處理大廈內跳閘等緊急故障。 值班人員必須隨身攜帶對講機。 空調運行值班制 根據(jù)管轄區(qū)冷、熱水機組的開啟情況，空調運行實行兩班制，排班時段視具體開機情況 而定。 受控文件未經批準不得復制 Page 9 of 131 值班期間主要對管轄區(qū)內空調運行設備進行巡視、檢查、記錄，頻率保證 1 次 /2 小時，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將詳細情況記錄在相關記錄表中。 電梯運行值班制 電梯運行值班時段為每天 7： 30～ 18： 30。 （具體視管轄實際情況 而定） 值班人員主要負責電梯開啟前的設備檢查工作，以保證電梯的正常運行。 負責人值班制 在國家規(guī)定的公休日或節(jié)假日期間 ,工程部安排干部值班 ,值班時間為 8:30～ 17:30,值班地點為工程部辦公室。 值班期間主要負責檢查部門內各崗位工作情況 ,對主要設備層進行巡視檢查 ,并負責接聽外線電話 ,接受并處理訴求。 對發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理；對部門內不良行為要及時糾正 ,確保值班期間設備安全、運行正常。 將詳細情況記錄在 “ 值班日志 ” 中。 午間值班制 在正常上班期間 (周一至周日 ),工程部實施午間值班制 ,每天中 午 12:00～ 13:30 部門內安排一名值班人員 ,隨時處理管轄區(qū)可能發(fā)生的任何情況。 值班期間 ,值班人員負責接聽維修訴求電話 ,對安排進行維修工作。 值班情況詳細記錄中 “ 值班日志 ” 。 交接班制度 15分鐘進入值班室 ,閱讀各項記錄 ,聽取交班人交待的全部運行情況和注意事項 ,有疑問應詢問清楚。 在交班人陪同下 ,以設備進行檢查 ,確認無問題后在交接班記錄本上簽字接班。 交班人員未辦完手續(xù)不得擅離職守 。 如在交接班時需要處理設備故障 ,交接班的全體人員應留下 ,積極處理完畢后方能離開。 相關記錄 《工作日志》 （ HBQDXZ49） 大連匯邦物業(yè)管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 工程值班及交接班制度管理 版本 1 頁碼 第 2 頁，共 2 頁 文件編號 HBQCGC03 生效日期 2021 年 10 月 1 日 受控文件未經批準不得復制 Page 10 of 131 島尊信物業(yè)經營管理有限公司 —— 質量管理體系文件 文件名稱 工程安全管理規(guī)程 版本 1 頁碼 第 1 頁，共 7 頁 文件編號 HBQCGC04 生效日期 2021 年 10 月 1 日 目的 貫徹安全生產方針 ,做好勞動保護 ,使部門員工按照安全操作要求從事工作 ,確保轄區(qū)內無重大安全責任事故。