【正文】 指示器、警鈴等。 消火栓系統(tǒng) 含消防泵、消火栓 (遠(yuǎn)程啟泵 )、滅火喉、減壓閥等。 消防電源系統(tǒng) 含應(yīng)急照明系統(tǒng)、緊急出口指示燈、非消防電源切換等。 煤氣報(bào)警系統(tǒng) 含煤氣探頭、切換閥、主控柜等。 建筑防火系統(tǒng) 含防火卷簾門 、消防通道門等。 消防電梯 四、裝飾保新 大廈的裝飾保新，工作量很大，其范圍包括如下 3 個(gè)部分： 建筑物的外表 所有的地面，如地毯、木地板、地磚、花崗石地面、樓梯、公共區(qū)域等。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 6 頁，共 149 頁 墻壁 墻布、木墻裙、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。 天花 乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。 各種家具及隔斷 所有的桌、椅、臺(tái)、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風(fēng)隔斷等。 裝飾品 工藝品、書畫、飾物、燈具等。 第三節(jié) 日常管理 一、調(diào)動(dòng)員工的積極性 加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng)更換工 種，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓 員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及自豪感。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員工的積極性。 合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格職能相符原則，將員工安排在合適崗位，努力使人與人之 間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。 定期考核考績(jī)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可忘記這一條原則。 主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競(jìng)賽，不太主張個(gè)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。在團(tuán)體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。 部門把任務(wù)下達(dá)到班組 ，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人。每個(gè)成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎(jiǎng)勵(lì)制度，把個(gè)人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)心部門，個(gè)人關(guān)心小組。這種管理制度能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。 對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 7 頁，共 149 頁 要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時(shí)也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動(dòng)各種不同觀點(diǎn)、不同才能、不同個(gè)性人的積極性。 二、制定預(yù) 防性維修計(jì)劃 工程部要制定預(yù)防性維修計(jì)劃，以求避免設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為∶ 建立設(shè)備檔案資料卡 將大廈內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說明書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。 編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表 將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。 發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)指令卡 維護(hù)保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計(jì)劃維護(hù)總表及保養(yǎng)計(jì)劃一覽表的安排，按時(shí)間向員工 發(fā)出的。發(fā)出指令單時(shí)應(yīng)注意∶ ①、 按編號(hào)發(fā)出，按編號(hào)交收入檔。 ②、 任務(wù)要明確，盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。 ③、 要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號(hào)等。 維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查 維修工根據(jù)指令卡完成任務(wù)后必須在卡上工作記錄，包括所用時(shí)間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。 三、落實(shí)設(shè)備巡回檢查 大廈的設(shè)備分布在大廈的每一角落，工程部除按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每日或每周進(jìn)行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、 聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動(dòng)情況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只立足于抓毛病。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第 8 頁，共 149 頁 設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。 四、設(shè)備及資料的建檔 設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞 好工程管理的一項(xiàng)十分重要的工作，其理由是： 建檔是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。 檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)措施的資料來源。 研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，提高維修和管理水平。 檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。 檔案也是大廈內(nèi)每一臺(tái)設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。 設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。 認(rèn)真詳細(xì)做好工作，將對(duì)今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計(jì)劃及制定巡回檢查帶來許多方便。 五、能源控制管理 大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來達(dá)到，而不是靠削減對(duì)客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大廈是提供客人享受的場(chǎng)所，節(jié)能絕不可隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。 大廈能源控制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手： 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好的機(jī)能和狀態(tài) 譬如，大廈的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在使用一段時(shí)間后，熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會(huì)降低能源的利用 率。及時(shí)地對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是十分必要的。 另外，風(fēng)機(jī)的